五、小区综合管线规划审批
详规批复后，用地面积超过20000平米的要申请小 区综合管线规划审批，主要涉及供水、供电、燃气、电 信、排水等管线布局的综合平衡。如广州恒大绿洲还涉 及到真空垃圾收集处理系统的管线平衡问题。小区综合 管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排 水等管线工程施工报批提供依据。
△详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理 等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下 一步综合管线的设计及报批。例如：小区雨水、污水怎 么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无 通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾 怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。例如，广州市在 珠江新城及金沙洲两个地区实行生活垃圾真空管道收集 系统，广州恒大绿洲项目须按要求设计和安装生活垃圾 处理系统与市政管道收集收集处理系统接驳。 △注意各地报批详规的一些特别要求。 例如广州报详规时须提供“五图一书”蓝图3套及电子 版：总平面规划图、绿地规划图、道路交通系统规划图、 竖向规划图、小区区划图、规划说明书；另外广州恒大 绿洲项目还要在报送详规方案时同时提交该项目的三维 电子模型。
恒大地产集团开发报建培训
开发报建培训
第一章 第二章 开发部职能概述 规划建设工程类
第三章
第四章 第五章
国土用地类
配套报建类 各项验收工作类
第六章
开发部经理应具备的基本素质和工作能力
第一章 开发部职能概述
一、开发部职能概述:负责地产集团房地产开发项目涉及 规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报 建、验收及对外协调工作。 二、衡量开发报建工作效率的标准："一快一优"，即每一 项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有 利于公司）取得批复。
2.《建设工程规划许可证》是公司项目融资的“四证”之 一，要加快此证的办理，就必须在详规批复后，在办理 专业意见的环节要尽量缩短时间，特别是小区环评批复 环节，要事先精心策划以最快速度取得专业意见批复。 或者还可以在专业意见尚未取得的情况下，协调规划局 先行报入《建设工程规划许可证》等，为加快审批争取 时间。
（四）公建配套项目要求 现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项 目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按 《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细 规划篇》的要求配臵（即按项目总住宅建筑面积的6%配 备公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过 公关协调争取尽可能少配公建配套面积） （五）深化规划要求 （六）道路交通规划要求 重点在把握机动车车位的设臵要求，在详规及单体方 案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利 通过。 （七）专项规划要求 （八）规划方案的布局及城市景观要求
△详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项： 1.所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的 要求基本一致； 2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文 件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总 建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总 建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数） ; 3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足 最低审批要求； 4.公建配套设施的设臵当地规划部门有无特别要求，应尽 可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公 配设施。
第二章 规划建设工程类
一、规划设计条件（规划设计要点）
△拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般 都以《土地使用条件》和《关于确认规划设 计条件的复函》作为合同的附件。 △规划设计条件的主要内容：
（一）用地概况 1、用地性质：居住用地分为四类，一类（R1）是指独立 式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用 地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。（如低密 度别墅居住用地）；二类（R2）是指以多层、中高层及 高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的用 地。(例如恒大绿洲的项目用地)；三类（R3）主要针对 在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配 套建设的居住建筑物用地；四类（R4）是指原农村居民 住宅用地及其相应的配套设施用地。 2、用地位臵 3、总用地面积：含可建设用地面积（有的分为二类居住 用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面 积）。或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道 路路位用地和代征城市公共绿化用地）。
△人防专业意见报批：了解清楚各地对新开发的小区人防 面积核定的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面 积宜多不宜少，目前广州市规划局在验收时对超出原规 划审核面积的项目均要求办理超面积的人防意见。人防 办审核对超出小区总体应建人防面积的部分则要按2500 元/平米收取异地建设费。广州市2008年5月出台新的政 策，规定从2008年7月起，对新报建和在建的人防工程， 要求在施工图设计阶段和竣工备案前同步完成平战转换 预案的制定，并将平战转换预案作为人防专项设计审查 和验收备案的必要资料。
（九）附加说明 规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设 单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规 划设计方案报批。 △非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件 的工作要点： 尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的 理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如 2008年广州出台的了一个《关于适度提高居住用地开发 强度的意见》，对广州市新增经营性居住用地项目；政 府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领取 《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取《建 设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强度可 申请调整和提高。
二、建设用地规划许可证
△项目融资所需的“四证”之一。 △广州办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让 合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金 巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付 土地出让金。 △提前准备好1/500现状地形图。 △核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路 面积、绿化面积） △该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条 件 △注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该 证自行失效。
四、环评、人防、消防、卫生学、园林 绿化等专业意见的报批
△详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专 业意见报批所需的图纸，事前充分了解各专业管 理部门的审批要求，尽量减少报入后图纸打回修 改占用的时间。
△小区环评批复工作要提早启动，即在详规报入后审批出 案之前就要启动。提前确定有实力、有信誉、有关系 （与环保局）的环评公司并及早与之签订环评合同，一 旦详规正式批复即可马上报入环评。申报小区环评时特 别注意一些敏感性的公配项目如垃圾压缩站、消防站、 卫生院、污水处理站以及小区雨水、污水的排放方向及 地点，其定位选点要考虑透彻，编写环境意见时尽量向 着风险小的方面去评价，避免日后在环保验收时引起不 必要的麻烦。2006年下半年以后广州市要求建设项目申 报环评时，必须具备水务局出具的城市排水设施设计条 件咨询意见。在申报环保验收时必须有水务局出具的污 水接驳市政污水管网的批复文件及相关图纸。广州市现 严格执行凡有规划或环保设施变更的项目（如改变楼层、 增减公配、发电机、中央空调系统等）都必须事先分别 报批环境影响评价文件，否则不予环保验收，情节严重 将要予以行政处罚。若项目是分期建设，为便于办理项 目的竣工验收手续，须分期报批项目的环境影响登记表。
八、建筑工程施工许可证
1.《建筑工程施工许可证》是公司项目融资的“四证”之 一，是项目合法开工建设法律凭证，尽快取得此证非常 重要。 2.因办理施工许可证的前题条件较多，如果办理设计施工 监理的邀标检准，要在市建设工程交易中心办理招投标 手续，取得中标通知书，要办理施工图审查，节能审查 并备案。要要签订劳保金缴纳协议，要缴纳散装水泥专 项资金、印花税、新型墙体材料专项基金、工程定额测 定费、有深基坑的还要进行基坑支护方案的审查，还要 质监、安监现场查勘取得质监、安监登记表，因此要精 心策划，做好同步和穿插报建工作，以尽量节省时间。
△消防专业意见报批：广州市原来规定要规划局批复单体 方案后方可报消防专业意见。现由于市规划局已取消总 规和单体方案的审查环节，因此，只要详规批复以后， 凭深化设计的建筑施工报建图即可报消防部门审查，在 申报消防专业审查意见时，设计人员与消防局审查人员 的事前沟通，开发口的人员与消防局审批人员的关系密 切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从 消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用 建筑销售面积以为公司争取利益。 △其他专业意见批复。广州原规定报建设工程规划许可证 时只须提供人防、消防、环保、卫生学4个专业意见即 可。现新增加了一个绿化专业意见，即必须由有绿化设 计资质的设计单位，针对小区出一个小区绿化的详规， 报市政园林局审批出具绿化专业意见。此外，各地区根 据不同项目的情况有的还可能需要控高意见、文物考古 意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等结合各专项 规划要求的意见。
三、修建性详细规划批复
△取得规划设计条件之后，可与《建设用地规划许可证》 同步办理，并可跨越《总平面规划设计方案》的审批环 节。 △在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划 部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及 集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办 人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批， 哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过 审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所 耗费的时间。例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是 《建设用地规划许可证》及其附件《规划设计条件》的 要求和《广州市城市规划管理标准与准则——修建性详 细规划篇》和《广州市城市规划管理标准与准则——综 合篇》。
（二）规划技术经济指标及要求 1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设 用地面积的比例。 2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与 净建设用地面积的比值。 3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。 （三）规划建筑设计要求 1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平 距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向 间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东 西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线 间距的控制要求。 2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路 的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距 离。