2020商品房买卖合同违约金的相关法律标准

商品房买卖合同中常常会约定违约金，违约金怎么约定?在法律上对商品房买卖合同的违约金有明确的规定，依据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

第四条乙方如未按本合同附件三规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。自本合同约定的付款期限届满第二日起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付价款的万分之________________（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过________日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

一、法定依据

1、《合同法》

《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、《合同法司法解释二》

《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3、《买卖合同司法解释》

《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第六条甲方须于________年________月________日前，将房屋交付给乙方。甲方交

付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16

条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%

为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造

成的损失确定违约金数额。

二、实际中违约金的考量因素

第二十五条本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订

立补充条款、补充协议或变更协议进行约定。

十、预售商品房在开发建设过程中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整

和修改的方案批准后_________日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起_________

日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求

之日起_________日内将乙方已付房款退还乙方，并按_________利率给付利息。

一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违

约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际

损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在司法实践中，合同违约金考量

的因素主要有以下四个方面：

1、实际损失

在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟

延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。

然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一

般不予支持。

此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，而法院一般以房屋

仍处于卖房者实力支配下为由，不予支持。那么，法院通常会支持哪一类损失呢?从司法

实践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。

2、过错程度

合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约

金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额

的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约

方是否与有过失。

3、交易价格变动

法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约

金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约

而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。

甲方应在办理完立契过户手续之日起第五-八个工作日将房屋搬空并交予乙方，每逾

期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之向乙方支付滞纳金，逾期超过十个工作日，乙方

有权依据本合同请求法院强制执行。

4、上海地区法院通常调整违约金的范围

在上海地区法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同将违约金规定至标的的20%—30%，而违约方主张违约金过高诉请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8%—13%之间，一般守约方有过错，比例会降低，守约方无过错，比例会高。

经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合

同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准

之日起日内（应当不超过10日）书面通知乙方：_________________。

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