XX酒店项目市场分析报告XX酒店管理有限公司2014.5.12目录一、酒店所在城市概况1.基本情况2.经济情况3.交通设施情况4.主要旅游客源结构5.酒店所在区域介绍二、项目地理位置分析1.周边区域分析2.交通便捷程度3.与需求来源邻近分析4.项目地点优劣分析三、竞争酒店市场状况1.酒店市场整体环境2.竞争酒店概况3.需求分析4.未来新增酒店供给情况5.整体市场预测四、市场地位1.市场定位分析2.客房设施定位分析3.餐饮设施定位分析4.会议设施定位分析5.娱乐设施定位分析6.其他设施定位分析五、经营预测1.固定与变动成本2.营运现金流六、投资分析1.预测成本2.税前内部回报率附：XX酒店经营及投资回报预测表一、酒店所在城市概况1.基本情况花桥位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，与上海国际汽车城毗邻，依托沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路和同三国道、上海郊区环线等组成便捷高效的交通网络。
是昆山市的汽配商贸物流重镇。
花桥镇规划总面积50平方公里。
花桥，嵌入上海外环线，是江苏与上海的首位交融区，也是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。
自2005年开始，江苏省政府开始戮力打造花桥经济开发区，努力推进花桥与上海之间的无缝对接。
素有“江苏东大门，上海后花园”之称。
花桥国际商务城的地理位置和经济地位，决定了他要有相应品质的商务配套设施来满足高端商务人群的需求。
花桥镇府聘请了美国麦肯锡公司，美国易道公司，德国IBO设计公司、新加坡邦城和上海城市规划院联合编制完成了具有前瞻性和国际水平的50平方公里区域功能策划、总体规划、城市设计。
花桥商务城将形成以中央公园为核心、周边布局商务园的城市框架，呈现“城在景中、人在林中”的生态景观，成为商务集中、商贸配套、商住齐全、环境优美的生态型商务功能区。
2.经济情况随着上海商务成本的攀升，花桥在地价、房价、劳动力等要素成本，基础设施、项目建设等硬成本，以及政府服务的软成本等方面的综合优势将更加凸显。
花桥国际商务城地处苏沪交界处，是长江三角洲经济圈的核心区域，是上海对外经济主通道的第一个节点，是沪宁经济走廊接轨上海的桥头堡，也是上海进入江苏的第一站。
花桥镇依托优越的区位和目前在建的花桥国际商务城的龙头带动优势，自觉接受大上海的经济辐射，成为上海的卫星城。
在招商选资中不断强化发展现代服务业的主导方向，并吸引了房地产等一批规模型现代服务业项目。
如亚太广场、花桥·国际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、金卫国际广场、花桥新都、宝家丽、西郊·世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，形成了颇具规模的办公及配套环境。
目前还引进30多个较具规模的现代服务业项目，总投资达200 多亿元。
绿地国际家园、亚太广场等一批项目已陆续交付使用；港汇国际广场、天天国际展览中心、中寰国际广场、深圳宝湾物流等一批项目已签约并开工建设，一些国内外著名公司也看好商务城的发展前景。
按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，在花桥镇这块充满生机和活力的投资热土，今后将陆续完成中央公园、生态园等生态景观建设；绿地同济医院、中福会幼儿园、韩国易买得超市、麦当劳、娱乐休闲中心、运动健身中心等一批生活配套设施也将建设完成并投入使用。
形成以中央公园为核心、周边布局商务园的城市框架，呈现“城在景中、人在林中”的生态景观，成为商务集中、商贸配套、商住齐全、环境优美的生态型商务功能区。
3.交通设施情况上海市轨道交通11号线延伸段（花桥）项目通过国家发改委审批，同意11号线北段工程由安亭站延伸至花桥站，全长约6公里，共设立高架车站3座（兆丰路站、光明路站、花桥站），已于2013年10月16号建成通车，是我国首个上海至江苏跨省城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。
沪宁城际铁路2010年投入运行，正线全长300公里，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站，是目前世界上标准最高、里程最长、运营速度最快的城际高速铁路。
设有昆山站的京沪高铁也将于2012年投入运营，总长度1318公里，平均每3分钟就有一班快速列车往返于上海和北京之间，将使北京和昆山之间的往来时间，缩短到5小时以内。
构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。
花桥政府致力规划建设快速交通体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。
同时，花桥商务城开通到上海的2条跨省公交化班线，一条是花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商务城到上海人民广场。
从此实现了不在上海，已在上海的真正同城效应。
4.主要游客客源结构走进花桥，感受花桥，东南东、花桥天福生态园、台湾文化博览会等一批旅游项目不断丰富着花桥商务旅游的内涵。
继服务外包、总部经济等“四朵金花”后，以商务旅游为特色的第五大产业正在花桥渐渐崛起。
发展商务旅游的构想在花桥由来已久，近年来，花桥服务外包、总部经济、物流展示、商贸服务四大主导产业和基金、文创等新兴产业不断集聚，花桥商务旅游业载体和承载能力不断提升和完善。
为进一步提升旅游业发展水平，2012年，花桥经济开发区管委会明确由服务业发展局扎口负责全区旅游业发展。
今年4月，花桥台湾商品交易中心MIT精品馆、规划展示中心、游站、东南东文化创意产业园、花桥天福5个项目入选我市首批产业旅游点和星级产业旅游示范点。
10月16日，上海轨交11号线花桥段贯通运营使上海与花桥实现了“同城生活”，更为花桥带来了源源不断的客流。
据统计，R11号线开通后，平均日客流量可达2.2 万，周末则可达到3万，越来越多的人通过R11号线的衔接，开启了“昆山之旅。
R11号线东连上海迪士尼，待其建成后将形成每年1000万人的人流量，试想其中如有30%的人来到花桥，就是一个巨大的商机。
届时，花桥将成为上海迪士尼乐园的西部旅游集散中心，从而带动花桥以及昆山旅游产业的发展。
为了进一步推进商务旅游发展，花桥已制定了《花桥商务旅游发展战略规划》，规划了商务会展、生态体验、城市休闲、创意文化四大商旅组团和“商展、影视、购物、运动之旅”、“创意、金融、游乐、生活之旅”、“产业、田园、访古、度假之旅”三条主题游线。
“根据《花桥商务旅游发展战略规划》，花桥将充分利用区位优势，围绕产业、商务、生态资源创新开发，配套花桥服务业发展，接待上海商旅游客溢出，将花桥打造成国际高端商务旅游区，长三角高端商务休闲度假基地。
5.酒店区域介绍花桥国际商务城坐落于苏沪交界处——江苏昆山花桥经济开发区，规划面积50平方公里。
花桥国际商务城对外交通便捷，距上海虹桥机场25公里，浦东机场80 公里，沪宁高速、同三高速花桥枢纽、上海郊环线（A30）、312国道均汇于此，沪宁铁路和建设中的沪宁城际铁路、京沪高速铁路在此设站并经过。
上海轨道11号线延伸线至此，将建设成为上海国际大都市的卫星商务城。
二、项目地理位置分析1.周边区域分析XX酒店项目东为沿沪大道、邻近312国道，南靠沪宁铁路，西临大瓦浦河，北抵城际高速铁路，周边为高级商务中心及高档小区，占地面积约xx亩。
是花桥国际商务城的生态环保“绿肺”。
如亚太广场、花桥·国际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、金卫国际广场、花桥新都、宝家丽、西郊·世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，绿地同济医院、中福会幼儿园、韩国易买得超市、麦当劳、娱乐休闲中心、运动健身中心等一批生活配套设施也将建设完成并投入使用。
建成一个集商务会议、休闲、旅游、度假为一体的生态商务型公园，就必须要有完善的商务配套设施来满足迅速发展所带来的需求。
2.交通便捷程度上海市轨道交通11号线延伸段（花桥）项目通过国家发改委审批，同意11号线北段工程由安亭站延伸至花桥站，全长约6公里，共设立高架车站3座（兆丰路站、光明路站、花桥站），已于2013年10月16号建成通车。
是我国首个上海至江苏跨省城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。
沪宁城际铁路2010年投入运行，正线全长300公里，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站设有昆山站的京沪高铁也将于2012年投入运营，总长度1318公里，平均每3分钟就有一班快速列车往返于上海和北京之间，将使北京和昆山之间的往来时间，缩短到5小时以内。
构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。
花桥政府致力规划建设快速交通体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。
同时，花桥商务城开通到上海的2条跨省公交化班线，一条是花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商务城到上海人民广场。
从此实现了不在上海，已在上海的真正同城效应。
3.与需求来源邻近度分析目前xx酒店项目客源市场定位如下：1)大公司商务活动占酒店客源的40%2)会议及婚宴占酒店客源的30%3)周边中产阶层休闲消费占酒店客源的20%4)旅游团队占酒店客源的10%以上四块客源市场的需求距xx酒店项目有着以下邻近度：1）在xx酒店项目周边地区有跨国公司、国内大型企业集团、制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等大型企业公司，这些大型企业公司每年会举行各类的商务活动，例如产品发布会、产品的展览展示、公司举办的各类活动以及各企业相关的文化节等等一系列商务活动，酒店与各大公司的优势在于距离邻近，与大公司所需求的环境以及档次相匹配；2）Xx酒店可以接待会议除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。
有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。
xx酒店周围如花桥·国际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、花桥新都、宝家丽、西郊·世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，中高档居民住宅区也逐渐偏多所以酒店内举办中高档型婚宴，也是必不可少的选择点，因为xx的设施与环境都完全匹配；3）酒店也属于周边中产阶层休闲以及消费的好去处，以满足旅游者休息、度假、养生、餐饮、娱乐、运动为一体的文化主题高端精品酒店综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上的享受。
周边住宅大多数属于上海人，在平常繁忙的工作期间，到节假日可以选择风景幽雅、空气清新、环境优美，远离闹市享受大自然式的居住环境。
景观设计以花桥地区自然景观为蓝本，再现江南水乡渔村的景观特色；4）现在以商务旅游为特色的第五大产业正在花桥渐渐崛起，今年4月，花桥台湾商品交易中心MIT精品馆、规划展示中心、游站、东南东文化创意产业园、花桥天福5个项目入选我市首批产业旅游点和星级产业旅游示范点，也会吸引各大旅游团队的青睐。