己ｏｏ日．１口（上）ＬｅｇａｌＳｙｓｔｅｍＡｎｄＳｏｃｉｅｔｙｉ▲笨ＩＪ占缸会ｌｌ政法论坛ＩＩ廉租房制度研究——发达国家和地区廉租房制度分析李黔豫摘要廉祖房制度是解决低收入群体住房问题的重要途径，也是我国住房保障体系的一个重要组成部分。
虽然我国的廉租房制度已实施了几年，但却在实施过程中出现了一些问题。
许多发达国家和地区都已建立起比较完善的住房保障体系，本文主要通过介绍英国、美国、新加坡、我国香港的廉租房制度，从中分析对我国廉租房制度的启示。
关键词住房保障制度廉租房制度低收入群体中图分类号：Ｆ２９４文献标识：Ａ文章编号：１００９．０５９２（２００８）１０．１８５．０２房屋是人们安身立命之根本，也是实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展的重要保障。
随着工业化与城市化的快速发展，人口在城市急剧膨胀产生了巨大的住房需求，而住房供给的短缺，以及很多最低收入者不具备适宜的住房支付能力，引发了一系列的住房问题。
针对如何改善低收入群体的居住条件，许多发达国家都采取了～系列积极的住房政策措施，从上世纪九十年代起，我国开始推行以市场化为核心的住房体制改革，并强调了建立住房保障制度的重要性，其中以解决最低收入群体住房问题为主要任务的廉租房制度成为我国住房保障体系的重要组成部分。
然而，廉租房制度在实施过程中由于存在资金缺位和法律保障缺位等问题，部分真正的最低收入者没能享受到政府的有关优惠。
因此，学习和借鉴发达国家和地区关于住房保障制度的经验，对于建立与市场经济相适应的符合中国国情的住房保障体系制度有着重要的意义。
一、廉租房制度建设的典型模式许多国家和地区住房政策的主要目标就是要消灭贫民窟并为全社会提供合适的住房和居住环境。
从世界各国的住房保障的发展历程和经验来看，各国政府均将妥善居民的住房问题视为自己的重要职责，这些国家和地区关于廉租房制度的实践，无疑都为我国提供了一个很好的参考。
（一）英国英国是世界上最早出台住房保障法律的国家。
现代英国住宅法发展始于１８９０年，经过不断地修改、补充和完善，形成了相对完整的住房法律体系。
针对不同的收入群体，政府采取了分层次的住房政策，其中与廉租房相关的主要是修建公共住房出租与房租补贴：１．修建公共住房出租。
英国政府集中修建公共住房出租始于二战之后，特别是在１９４６—１９５１年问，主要城市的政府建房量曾高达建房总量的７８％。
政府建房极大地促进了英国的住房供应，为解决当时住房短缺问题起到了重要的作用。
但是由于公共住房建设速度过快，政府维修养护的负担很重，房屋的居住质量落后于居民的需求。
因此。
１９８０年后，政府开始以优惠的政策出售公共住房，公共住房比例下降，用于政府修建公共住房的投资也大幅减少。
目前，政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构，改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买剩余公共住房，成为社会性房主，并依靠租金收入，对所拥有的公共住房进行维修和管理。
２．房租补贴。
住房协会作为非盈利机构向住户收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作为私人合作性质的机构，要通过租金收入维持其管理和维修住房等方面的支出，住房租金必须达到成本租金水平。
这样，就产生了原有居民的承受能力问题，相应产生了房租补贴计划。
原来用于住房建设和维修的财政预算中的住房保障资金，被扩大使用范围，用于发放低收入居民的房租补贴。
目前，已经转让给住房协会的住房中，有７０％的居民根据其实际支付能力，已不同额度领取了政府的住房补贴。
可以说房租补贴计划的实施，是几十年来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性转折。
（二）美国美国的住房保障源于２０世纪３０年代的经济危机，从总体看，美国住房政策的出发点和重心都在于解决中低收入家庭的住房问题。
２０世纪３０年代以前，美国的住宅建设完全是由民间或市场解决。
随着迅猛发展的工业化、城市化，住宅问题日趋紧张。
而１９２９年世界性的经济危机更使美国陷入了大萧条。
与旨在复苏经济的“新政”一致，联邦政府开始介入住房问题。
美国的住房保障政策与廉租房相关的主要表现为提供低租金公房、控租与住房补贴形式。
１．提供低租金公房。
美国政府较少直接投资修建公房，低租金住房主要有以下来源：从１９３７年开始，以联邦住宅管理局利用贷款补助地方政府修建公房为主，地方政府获得建造、拥有和经营公房的权利；从７０年代开始，政府减少了直接建房的做法，转而以减免有关税费、提供低息贷款及低价公有土地的优惠措施支持私营发展商开发建设低收入家庭住宅；另外，联邦政府还通过放宽某些区域的住宅容积率、建筑密度的规划控制，要求房地产企业为低收入家庭提供一定比例的低于市价的住房，以此来增加公房的供给。
２．控租。
为了加强公房的保障效率，美国政府还通过立法对公房的租金加以控制。
控租主要由地方以立法的形式做出规定，并通过投票方式进行表决，如多数票认为租金太高时，地方议会倾向于控租。
在控租政策作用下，美国公房的租金长期以来只占低收入家庭收入的２５％，其绝对数额比最低市价租金还低２０％。
但随着控租法规的作废，目前公房房租已占低收入家庭收入的３０％。
３．住房补贴。
美国住房保障相关法律先后对低收入家庭的住宅补贴规定了以下四种形式：①砖头补贴，始于１９６５年，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的２５％与市价租金的差额：②房东补贴，尼克松时期，联邦政府向房东提供补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额：⑤住房券，始于１９７５年，现在几乎已成为美国住房政策的主流，它是政府发给低收入者用以领取住房补贴的凭证。
持卷人可以自由选择想要承租的房屋，而不必由政府指定，并可与出租者直接协商出租金额，经地方公共住房当局确认后，还可由政府负责支付租金的一部分。
但住房卷只能用来支付房租，个人不能以住房卷向政府兑取现金。
这种补贴方式使受补贴者有基金项目：本文系贵州省教育厅２００７年度人文社会科学青年项目（年度编号：０７０４１５８）阶段性成果。
作者简介：李黔豫，贵州广播电视大学，讲师，华东政法大学经济法在读硕士。
１８５万方数据ＬｅｇａｌＳｙｓｔｅｍＡｎｄＳｏｃｉｅｔｙｌ政法论坛４ｉ．▲制占缸金００８．１口（上）选择住宅的余地，同时也提高了人口的流动性。
④现金补贴，里根政住房保障是政府的基本职能，世界大多数国家都是通过建立政府府上台后，联邦政府对低收入家庭宜接提供现金补贴，补贴额为市价干预机制朱解决低收入居民家庭的住房问题的。
住房保障制度是一租金的７０％。
项重要的社会政策，政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负可以说，美国廉租房制度的形成与其经济制度有关，通过实行廉租房市场化，由市场供求来决定价格，政府对低收入居民进行补贴，较少进行直接干预。
另外，美国强大的财力使其有足够的能力对较大比重的低收入居民提供廉租房，效果良好。
（三）新加坡２０世纪６０年代开始，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房，１９６４年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策。
在很短的时间内，新加坡政府构建起了一套高效完善的住房保障体系，全面解决了各个收入阶层的住房问题，因此也被誉为“世界的典范”。
新加坡的住房保障体系中与廉租房相关的主要表现为建造公屋与政府补贴。
１．建造公屋，低价向居民出售或出租。
公屋是在新加坡的政府机关建屋发展局的主持下修建的，它成功地解决了新加坡的住房问题。
新加坡的公屋分配制度分为两个阶段：在住房严重短缺时期：政府大量投资建房出租给』一大中低阶层的居民，这些政策保证了低收入家庭能够优先住进公共住宅；当住宅短缺问题解决之后，又推行住房自有化政策，即执行“居者有其屋”的计划。
为此，建屋发展局建设大量公共住宅，低价向广大中、低收入家庭出售，并鼓励私人建房，一般收入水平的家庭都有资格购买建屋发展局的住宅。
公屋的分配制度是新加坡住房社会保障制度的重要组成部分，显示了公屋制度所具有的社”会保障的性质。
２．政府补贴。
政府补贴是指新加坡政府给住房发展局所支付的而非直接发给居民的补贴。
因为住房发展局出租公屋的租金和销售公房的价格由政府确定，一般远远低于市场价格，造成建屋发展局的政策性亏损，政府每年都从财政预算中给住房发展局安排一笔补贴来保证其正常运作。
此外，在土地方面住房发展局也得到政府强有力的支持。
１９６６年新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定住房发展局能以远远低于私人发展商的价格获得土地，建造公屋，使住房发展局以低于市场的价格获得大量土地，保证了公屋建设的顺利进行。
政府以低价将＿十地让渡给住房发展局的行为实质上是对其以间接方式进行补贴。
新加坡政府根据自身经济实力，对８．５％的最低收入者提供廉租房，体现了量能负担原则。
与美国不同的是，新加坡的廉租房是由政府购买并提供给特困户的，只象征性的收取租金，在更大程度上体现了廉租房的社会保障功能。
（四）我国香港地区香港土地资源稀缺，二战刚结束时，香港人口约为５０万。
５０年代，由于大量移民从中国大陆滴入，香港人口剧增至２００多万。
１９６１年香港人口增加到３００万，大约有８３％的人口分布在香港岛和九龙半岛的主要市区范围，为了解决住房问题，政府开始兴建廉租屋，为月收入在４００港元以下的家庭提供居所，以解决那些居住过于拥挤或低于居住环境标准家庭的居住问题。
１９６５年还成立了一个专门为政府房屋政策出谋划策，以使资源得到最佳运用的房屋科。
政府认为，由于缺乏土地用于兴建住房，必须把木屋区居民迁入永久性多层大厦，另外，由丁．公共房屋不会吸收充足的私人资金，所以建设主要由政府投资。
这表明了在这一时期政府积极承担了兴建公共房屋的责任，并逐渐歼展各项计划，以照顾低收入家庭。
二、各国廉租房制度对我国的启示上述各发达围家及地区有关廉租房制度的成功经验对完善我国的廉租房制度有很大的启迪，概括起来主要包括以下几个方面：（一）住房保障应是政府住房政策的核心内容之一１８６着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。
因此，我国政府在推动住房制度商品化、社会化的同时，还应重点帮助低收入群体解决其住房问题，否则将会激化社会矛盾，加剧社会的不公现象，对社会的总体发展不利。
但是，值得欣慰的是，２００７年党的十七大报告中提到：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。
同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。
”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。
这意味着执政党更加关注“安居”等民生问题。
近年来，住房价格不断攀升，民众的压力越来越大。
党代会报告在重点强调教育、医疗问题的同时，也将住房保障写入其中，体现了党和政府对低收入群体住房问题的关心，更体现了对民生的关注和对民意的尊重。
（二）住房保障制度的实施应有法律依据住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。