合同计划部：合同文义审核 运营：成本审核 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定 建安、环境等成本指标。 品牌中心：结合行业特点提供有关需求建议，配合研 发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方 案、等提出建设性意见 机电部：对机电 设备提出建设性意见 销售 、品牌中心：结合项目地块的基本素质、成本测 算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性 意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 前期部、配套部：提供各项配套费用标准 机电部： 对机电设备部位做法提出建设性意见 研发部：负责提供图纸 研发部：提供参考意见 研发部：负责提供图纸 销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销 售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化 建议 研发部：负责提供图纸 研发：提供报建图纸 销售、品牌中心：结合项目定位、客户需求情况和以 往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性 意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 运营：成本核算及成本指标控制 品 销售：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 品牌中心：结合不同业态经营客户需求，提供有关配 套设备设施种类、数量建议 工程 研发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指 标落实 销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他 各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、 新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系 工程：制定工期 运营：配合研发进行设计招投标 品控中心：对结构方案、设备选型进行评估 合同计划部：合同的审核 销售、品控中心 ：结合项目定位和客户需求及经验判 断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 工程：提供工程技术专业建议 机电部：提供机电设备技术专业建议 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案研讨 机电部：对设备选型方案研讨
工作部门
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
项目定位
经济测算
开发计划 项目发展报告 项目考核指标初定 资金流 明确产品设计思路
研发
品牌中心 财务 研发 研发 研发
设计前期
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及 规划指标、环境指标的初订
规划方案结合成本测算 的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细 化、结合市场调整售价，确保预 期利润率。
方案设计组织
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政 建筑平、立面功能效果 各部门共同商讨成本指标，逐步 及成本测算的研讨及确 深化。 定 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
研发部
3、项目所在商圈或临近 商圈主要商业业态分布状况、经 品牌中心：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关 商圈现状调研（商业部 营状况、经营特点、预期发展方 专业人士进行专业论证 向 区域市场调研 分） 竞争项目开发规模、定位种类、 操作方式、开发周期 品牌中心：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重 4、同期操作商业地产项 提取数据库相关数据进行重点分 点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对 目调查（商业部分） 析、竞争项目实地调研了解相关 竞争项目的投资意向 信息 通过行业发展状况分析，消费需 公建部分拟选业态种类 求分析确定可开发公建部分业态 品牌中心、 销售部：配合完成公建部分业态选择与数 确定、所选业态数量确 种类。结合市场相关类型物业供 量确定 定 求状况确定所选业态开发数量
研发
研发
运营部
研发 研发 运营部
前期部 前期部
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房地产项目开发流程
节点
主要阶 主办部门工作内 段 容
主要工作内容 工作内容（详细） 工作内容描述 协办部门工作内容 主办部门
工作部门
开工
修建性详细规划2份，电子文件1 规划方案及市政方案送 份（注：规划方案审定前，提交 审 研发：提供所需图纸 10本规划 设计 方案 ，电 子文 件1 份） 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 1/500现势地形图1份 建设工程规划 土地出让合同 土地部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 投资计划 许可证 建筑方案送审 建筑设计 方案 2份 （含 建筑 效果 、总平面、各层平面、立面、剖 面图等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 投资计划 大配套 财务：提供资金保障 小配套 财务：提供资金保障 取得许可证 消防证明 研发：负责提供消防报建图 人防证明 研发：负责提供人防报建图 地名证明 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 研发：出图及图纸问题解决 首层平面图 工程：现场配合 现场工程放线 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 研发：现场发现问题，及时解决 移交施工单位 工程：组织施工单位交接 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工许可证 施工图审查 研发：负责提供施工图及计算书 质量监督登记表 工程：配合办理 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措 安全措施 施。 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全 营业执照 资质证书 《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 年度投资计划 《建设工程规划许可证》 研发：负责提供所需的全部图纸 《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明 销售许可证 物业：签订物业合同 获取前期物业备案证明 研发：负责提供所需的全部图纸 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：到达基础部位，提供基础验收证明 开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 获取《面积计算成果表》 研发部：提供全套施工图 项目总平面图 研发：出图 获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入 规划成果 企业投资项目 大配套 备案 移苗 工程：协助临时电送电、接入水接入 临水、临电 财务：提供资金， 运营：审核 临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量 平整场地 研发：负责提供所需的全部资料 施工组织方案 运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次 价格。 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 勘察 运营：配合招标 法务：合同的审核 桩基施工单位 运营配合招标、测算成本 运营配合招标、测算成本 监理 招投标、签订合同 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 土建施工单位 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 运营配合招标、测算成本 开工准备 甲供材、分包商 法务：合同的审核 沉降观测 运营配合招标、测算成本 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及备案合同 土建施工单位的公开招标及合同备案 运营：共同确定合同约定的各项条款 组织监理、施工单位一起对图纸 研发：配合会审 会审 施工图会审 会同设计院进行会审，签定会审 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 记录 会同设计院进行技术交底，签定 设计交底 研发：负责组织设计单位交底和变更 交底记录 办理质检委托 前期：配合办理相关手续 质量监督手续 办理安全检查委托 前期：配合办理相关手续 申办项目临时、永久路口的报建 配套：配合办理相关手续 手续 环卫、环保等相关手续 申办项目临时施工用水、临时用 配套：配合办理相关手续 电、排污手续 办理施工人员暂住手续 配套：配合办理相关手续 建立平面和高程控制系统。建立 施工放线 控制主轴线（基线）标桩，并在 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 现场清楚标明墙、柱轴线位置 监理单位组织工程部、设计、规 规划验线 研发、开发：配合验线 划局验线 试桩施工，确定桩基施工标准 研发：配合确定桩基施工标准 桩基施工 桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 委托桩基检测单位 桩基检测 第 3 页，共 20 页
研发
研发
研发 运营
研发部 前期部 前期部 研发 运营
前期部 前期部
研发
运营
运营
运营
研发
研发
运营
研发 工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营
组织现场勘察，并提供地质勘察 研发：负责提供规划总平面图 报告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 施工图设计组 编制典型楼座建安预算 织 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项 目，提出优化意见 施工图成果 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性 施工图会审 、经济性及施工的可行性进行审核 机电 部：对施工图机电部分设计选材、选型的合理性、经 济性及施工的可行性进行审核 施工图全图 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不 编制典型楼座建安预算，建安成 同施工方案的成本情况，讨论并加以优化 本综合测算、分析、反馈并进行 研发：负责图纸优化变更 图纸优化 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的 可行性进行审核 综合管网方案设计 研发部：提供各专业局设计条件 景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参 与景观施工的讨论制定 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见 设计方案（含总平面方案）申报 研发：配合提供设计院盖章确认 表 土地出让合同 土地部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 规划方案及市政方案送 审
品牌中心 土地部、前 期部 土地部、前 期部 土地部、前 期部 土地部、前 期部 前期部 前期部 前期部 前期部 前期部 前期部 前期部 前期部 前期部

获取土 地
签订土地出让 确定用地图、桩点坐标 合同计划部：合同条款的草拟和完善 交纳政府净收益，契税，交易费 、用地条件 财务：提供资金 合同 用地规划许可 土地出让合同 出让金、交易费交费证 证 明