阶层结构中所占比例约为12%。 8.产业工人阶层
目前，整个产业工人阶层在社会 阶层结构中所占比例约为22.6%。
12
社会阶层的细分法
9.农业劳动者阶层 这是目前中国规模最大的一个阶
层，从1987年的70%以上已减少为 1999年的44%左右。
10.城乡无业、失业、半失业者阶层 目前，这一阶层在整个社会阶层结 构中所占比例约为3.1%。
10
社会阶层的细分法
5.办事人员阶层 目前在中国社会阶层结构中所占比
例大约为4.8%。在城市中，其比例约 为
10%-15%；而在城乡合一的县（市）， 其比例在2%~6%之间。 6.个体工商户阶层
目前，个体工商户阶层在整个社会阶 11
社会阶层的细分法
7.商业服务员工阶层 目前，商业服务员工阶层在社会
一、受众导向准则 二、差别化准则 三、贯穿全局的准则
18
一、受众导向准则
市场定位必须为消费者接受信息的思 维方式和心理需求所牵引，必须遵循 受众导向原则。
例如，要推介一个“完美”的楼盘， 那么，向工薪族介绍时就不能只说它 有多个高级豪华会所；向二次置业的 人士介绍时就不能只说它不带电梯， 分摊面积少；向富豪们介绍时就不能 只说它有多条公交线通达市内各地。
4
二、市场细分的基本变量
房地产市场细分变量可分为人 口细分、家庭细分、地理细分、 心理细分、行为细分、利益细 分等类型。
5
1. 人口细分
（1）年龄 1）26岁以下阶段。这一阶段的居民可以说
几乎没有住宅购买力； 2）27到35岁年龄段的居民。在经济能力上
处于初步发展地位，购买的欲望也特别强， 占住房消费市场的25%-33%； 3）36到55岁阶段。他们在整个住房市场上 所占的比重也最大； 4）56岁以上的年龄层。对房屋的需求大减。
市场细分的概念是美国市场学家温德尔·史密 斯（Wendell R.Smith）于20世纪50年代中 期提出来的。所谓市场细分就是指按照消费者 欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有 共同特征的子市场的过程。
例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件， 有的消费者是用来做投资，有的消费者用来度 假，有的消费者是为父母购买，有的消费者是 为子女购买。从购买动机上可以把房地产市场 据此可细分为五个子市场。
19
二、差别化准则
是通过各种媒体和渠道向目标市场传达 楼盘的特定信息，使之与对手楼盘的不 同之处凸现在消费者面前，从而引起消 费者的注意。当目标定位所体现的差异 性与消费者的需要相吻合时，楼盘或品 牌就能留驻消费者心中。
定位中的差别主要来自于以下几方面： 楼宇质量、建筑风格、交通、价格水平、 物业管理、升值潜力等等。
15
4.心理细分
心理细分是以人们购买住宅的动 机、生活方式以及个性等心理参数 作为划分住宅消费者群的基础。 （1）购买动机 （2）生活方式 （3）家庭个性
16
5.行为细分
行为参数是指人们对住宅产 品的知识、态度、使用或反应。 （1）使用动机 （2）追求利益 （3）购前阶段
17
第二节 房地产项目定位的准则
理人员。目前社会阶层结构中所占的比
例约为1.5%。
8
社会阶层的细分法
3.私营企业主阶层 就全国而言，私营企业阶层在社
会 阶 层 结 构 中 所 占 比 例 约 为 0.6% ， 在
私营经济较发达地区，比例可达3%, 在私营经济不发达的地区，比例在 0.3%以下。
9
社会阶层的细分法
4.专业技术人员阶层 目前，专业技术人员在社会阶层 结构中所占比例约为5.1%。在经 济发达地区的大中城市中，所占 比例为10%-20%，而在城乡合一 的 县 （ 市 ） ， 其 比 例 仅 为 1.5%3%。
20
三、贯穿全局的准则
从规划、平面、立面、环境、绿化、 雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、 配套功能、包装和识别系统，再到 营销策划和物业管理。无处无时不 体现楼盘的定位，策划人员用定位 这一主线贯穿于整个房地产全程策 划的始终。
21
第三节 目标市场的选择
一、总量分析 二、需求特征分析 三、竞争状况分析 四、企业自身资源匹配研究
25
房屋空置率
2.我国商品房空置率的适度判断 我国目前比较合适的商品房空置 率 应 在 5%-14% 之 间 。 空 置 率 在 14%-20%之间为空置危险区。
26
Hale Waihona Puke 二、需求特征分析消费者房地产需求层次也呈五个层次 分布，这五个层次从低到高为： （1）住房楼盘。面积、户型、配套 等基础设施，可以实现居有其屋的愿 望。 （2）有保障的楼盘。物业管理，小 区环境等已经有保障，进一步满足人 们的生活要求。
13
2.家庭细分
（1）家庭户数 （2）家庭结构
1）家庭规模 2）家庭类型，是指家庭成员 间的关系 3）家庭代际数 （3）家庭的收入水平
14
3.地区细分
房地产的区位环境具有三重性质： 一是自然地理环境； 二是经济地理环境； 三是人文环境。 可以将住宅购买者划分为以下两个
群体：本城市的购买者和非本城市的 购买者。
22
一、总量分析
供求总量分析属宏观面分析，如 果通过分析该细分市场供给已超 过或大大超过需求，则可以考虑 放弃该细分市场。 1.需求量 2.供给量 3.房屋空置率
23
房屋空置率
（1）计算商品房空置率的公式：
空置率
当前商品房空置量 近三年的商品房可供量数
24
房屋空置率
在发达的市场经济国家，商品房空 置率的合理区间一般为3%-10%。 如果商品房空置率小于3%，则可供 购房者选择的商品房较少，购房者 难以买到满意的商品房，不利于房 地产市场的发展；如果商品房空置 率大于10%，则商品房空置严重， 房地产市场将会出现一系列的问题。
第二章 房地产项目的 市场细分与市场定位
1
主要内容
第一节 房地产项目的市场细分 第二节 房地产项目定位的准则 第三节 目标市场的选择 第四节 塑造产品差别化的途径 第五节 房地产市场定位策略
2
第一节 房地产项目的市场细分
一、市场细分的涵义及作用 二、市场细分的基本变量
3
一、市场细分的涵义及作用
6
1 人口细分
（2）收入 （3）职业 （4）教育水平 （5）宗教信仰 （6）社会阶层
7
社会阶层的细分法
各社会阶层按其地位的高低等级排
列，可划分为十大社会阶层。
1.国家与社会管理者阶层
在 城 市 中 的 比 例 为 1%-5% ； 在 城 乡 的 比例大约为0.5%。
2.经理阶层
指大中型企业中非业主身份的中高层管