1st yr
2ed yr
3rd yr
时间
33
多个店铺租金示意
固
定
自然年周期
租
金
店铺 1
店铺 2 店铺 N
2013-12-1
2013-12-31
时间
34
租金预测图解
关键概念：
1. 已签约合同
2. 短期预测
3. 平均空置期 (”V”)
4. 标准租赁周期 (”L”)
固
5. 项目租金增长率 (“m”)
定
资产整体运营出现问题
小型调整 优化品牌结构个别店铺或区域 性品牌落位
中型调整 调整业态占比，重新组合品牌
大型调整 进行充分市调，重新找准市场 需求，根据需求重新定位
战略型调整 或配合定位完成，重新制定长 期经营策略
48
公司类型 对比项目
房地产资产管理公 房地产开发公司 司（PAMC）
行业划分 金融业、
调整 提升 计划
市场 分析
运营 调整
资产 提升
业态 调整
推广 调整
动线 调整
装修 提升
年度招商 计划／预
算
年度运营 计划／预
算
年度资产 提升计划 ／预算
年度 运营 计划
23
下阶段
调整 提升 计划
销售 密度
开业 率
坪效
两费 收缴
租售 比
商场 生态 系统
招商 进度
销售 额
推广 力度
客流
重大 事项
租约 竞争 安全 预警 对手 指标
46
过程失控导致不可挽回的结果 2011
过程与结果
在过程中没有实时的指标监控;没有及 时跟进数据反馈信息做出反应，调整 经营策略导致结果无法挽回。
2012
2013
资产表现
47
01
调整 品牌
02
调整 业态
03
重新 定位
04
资产 改造
个别店铺长期经营表现较差
整体客流及销售无增长无法 提升租金
客流销售持续低于市场平 均；出现欠租逃场等现象
“MSD”起第三年 市场租金增长率
Z%
m3 m2
市场租金 增长率走势曲线
已签约合同 V 空置期
短期预测 V
周期推测
V 周期推测
（周期L） 空置期 （周期L） 空置期 （周期L）
时间
40
真实有效的销售数据
XX项目2013 vs 2012销售（百万）
3500 3000
2012 2013
2500 2000
关注&普及
客流与销售数据在管理中心办公 室有公开的LED实时刷新
• 可以进入管理中心的员工在 营业时间都会关注实时数据 • 二线管理人员、楼层主管、收银员、 电工
• 当月截至前一日销售及客流 数据每天将通过邮件发送到商 场每个拥有邮件ID的员工，同 时抄送到区域、总部负责支持 该项目的各相关人员
• 每个现场员工会对商场的经 营情况深入了解到店铺，每天， 甚至每小时 • 集团管理层通过直观数据了 解资产的实际表现
1500
1000 500
0 店铺 1
2012
2013
XX项目2013 vs 2012每月销售（百万）
2012
2013
线性 (2012)
线性 (2013)
400
350
300
250
200
150
100
50
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
店铺 2
…
店铺 N
1
2
…
12 41
销售数据采集与利用
18
回报主导方案设计模型
市场定位
扩初设计
空间规划
施工图设计 规证报建
回报测算
优化 优化 再优化
空间分配
工程预算
成本估算
租金预算
开发进度计 划
开发计划书
招商计划
业态配比 业态分区 业态落位 租户选择
19
资产开发过程体系
招投 标
工程
成本 管理
顾问 管理
工程 预算
招投 标 审核
工程 指标 监控
运营 筹备
30
资产租金收入分解示意
1租 金
租金收入
使用投资测算模型根据资产回报要求 计算出需要，资产总租金收入要求；
2业
业
楼层
态楼层态
楼层租金&业态租金
根据定位预估租金贡献率， 将租金分别分解到：按楼层、按业态
3 店铺 铺 店铺 店铺
店
一铺一价 按平面图纸画出店铺品牌落位，
再按落位情况将租金分解到一铺一价
店
房地产资产 组合投资管理者
5
房地产业价值创造活动关系
房地产开发活动
价值为开发成本 与售价之差
价值源泉活动
房地产投资活动 价值为购价和售
价之差
房地产资产
活动价值为经营 管理所得收入
6
开发主导与经营管理型房地产对比
特性 企业类型
开发主导型
经营管理型
开发主导与经营管理型房地产企业特性比较
专业水平 资金实力 成长稳定性 品牌生命力
35
案例1-零空置（免租）续约
固 定 租 金
已签约合同
预测签约
零空置（免租）
时间
36
案例2-免租或装修期（新租约）
固 定 租 金
已签约合同
空置 （免租、装修）
预测签约
时间
37
案例3-提前终止与更换租户（合同终止）
更换租户
固
已签约合同 提前终止
定
租
金
空置 （免租、装修）
时间
38
案例4-店铺重组资产改良（AEI）
运动员
项目开发
商业运营
回报、风险、协调
15
体系、架构、模块、流程
资产管理
前期投资体系
体系架构 功能模块 执行流程
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25
AMOS系统租赁租赁模块
资产计
资产计
财务
费系统
费系统
系统
(AMOS)
(AMOS)
租赁意 向审批
收银 系统
分析报 表系统
26
市场模块 财务 系统
AMOS
开 发 中
CapitaStar CapitaCard
27
物业模块
财务 系统
AMOS EMS
28
资产系统业务流程
29
围绕服务于收入设计资产管理系统
租售比 租金
销售
100%
租售比
高风险 租户
更换
平稳经 营租户
调整提高业绩
优质
提升租金
租户
0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
手工报表
接口程序导入
中央收银台 租用POS机 42
销售数据分析
？ ？
？
手工报表
接口程序导入
中央收银台 租用POS机 43
销售数据分析
计算提成租金 保底、提成 两者取高模 式与品牌租 户租户经营 风险共担 （结算返款）
2.2商圈调研 2.2.1 商圈判定 2.2.2 商圈现有人口数量及分布 2.2.3 商圈人口结构特点与家庭构成 2.2.4 商圈未来人口增长与特点 2.2.5 商圈居民消费特点 2.2.6 商圈零售总消费额预测 2.3 竞争项目调研 2.3.1 现有竞争项目 2.3.2 未来竞争项目 2.3.3 项目占商圈总消费额比例预测 3. 结论一：项目业态定位规划 3.1项目定位方案 3.2 项目业态配比 4. 结论二：总体租金预测 4.1 租金纵向预测－项目租售比倒推 4.2租金横向预测－周边项目租金水平调研 4.3商家访谈－商家租金可承受能力调研
改造区域
改造后
操作步骤： 1. 终止合同； 2. 禁用店铺； 3. 建立新店铺 4. 建立新合同
39
基于短期已签租约的长期租金规划
固 定 租 金
目标 租金预算
租赁到期 租金单价
测算模型 开始时间 “MSD”
“MSD”起第一年 市场租金增长率
X%
“MSD”起第二年 市场租金增长率
Y%
m1
预算% 增长比例
5%
数据使用 3
44
真实完整数据导出准确可靠结果
报表
Results
结果分析
• 客流增长加强推广 销售增长重新定位
• 高出租率调整业态 • 高收缴率更换品牌 • 租金提升
平均租金（元）
250
200
225
150
165
100
95
50
65
0
2012
2013
2014
2015
时间（年）
45
经营数据在CMA关注的普及程度
商业地产资产管理
2
商业地产的直接参与者
投资者
开发
运营管理
经营者
顾客
3
商业地产中资产管理的位置
投资者
资产管理
开发
运营管理
经营者
顾客
4
房地产资产管理层次示意
物业 管理者
物业 管理者
房地产资 产管理者
物业 管理者
物业 管理者
基础执行层
中间经营管理层
物业 管理者
房地产资 产管理者
物业 管理者
战略决策层
运营管理
经营者