第二章建设市场（计划学时4学时）教学目的：知识目标：通过本章教学，使学生了解建筑市场的概念及具体含义、建筑市场主体和客体的构成、国际建筑市场概况；熟悉我国建设工程交易中心的性质与重要作用；重点掌握我国建筑市场资质管理的范围和具体要求。
能力目标：能在建筑市场中完成各种建设手续的报建工作。
素质目标：遵纪、守法主要内容：建筑市场的含义、结构特征及运行机制；我国建筑市场的主体与客体；我国建筑市场的资质管理；建设工程交易中心；国际建筑市场概况等。
第一节建设市场概述一、建设市场的概念及构成1、建设市场：是指以建筑工程承发包交易活动为主要内容的市场。
（建筑市场）建筑市场又分为狭义的建筑市场和广义的建筑市场，其中狭义：有形建筑市场（有固定的交易场所）广义：有形建筑市场（建设生产）+无形广义的建设市场实质上是工程建设生产和交易关系的总和。
2、建筑市场特点：（1）交易可分多次进行（如可研、勘设、施工）生产活动和交易活动交织在一起，建设市场交易贯穿于建筑产品生产的整个过程。
（2）风险较大（3）市场竞争激烈3、建筑市场的构成主体：发包方+承包方+中介服务客体：建筑产品+建筑生产过程机制：以招投标为主要交易形式的市场竞争体制手段：以资质管理为主要内容的市场监督管理手段二、建筑市场及管理体制的建立与发展改革开放前（建设任务由行政管理部门分配，建筑产品价格由国家规定。
）改革开放后（松动旧体制阶段过渡到建立市场经济新体制阶段）我国的建设管理制度：由部门管理过渡到行业管理三、政府对建筑市场的管理范围和内容根据资金来源不同，建设项目分为公共投资项目和私人投资项目，规定公共投资项目不仅要遵守法律法规，且规定要进行公开招标；而只规定私人投资项目要遵守法律法规，对其是否要进行公开招标不做要求。
政府对建筑市场的管理范围和内容：不同的国家有所不同，综合共性如下：制定建筑法律、法规；制定建筑规范和标准；对承包商、专业人员的资质管理、安全和质量管理；公共工程管理；国际合作和开拓国际市场。
第二节建筑市场的主体和客体问题：建设市场交易可以怎样简单描述？从一般意义上观察，建设市场交易是业主给付建设费，承包商交付工程的过程。
一、建设市场主体1、业主●业主（我国也称之为建设单位）：是既有某项工程建设需要，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘察、设计、施工任务，并最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人。
（业主只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，因此，业主作为市场主体具有不确定性。
）●在我国，有些地方和部门曾提出过要对业主实行技术资质管理制度，以改善当前业主行为不规范的问题。
但无论从国际惯例还是从国内实践看，对业主资格实行审查约束是困难的，对其行为进行约束和规范，只能通过法律和经济手段去实现。
如项目法人责任制（业主责任制）●项目业主有三种：企事业单位；联合投资董事会；各类开发公司或个人。
●项目业主在项目建设中的主要职能：（1）建设项目可行性研究与立项决策（2）建设项目的资金筹措与管理（3）办理建设项目的有关手续（4）建设项目的招标与合同管理（5）建设项目的施工与质量管理（6）建设项目竣工验收和试运行（7）建设项目的统计与文档管理2、承包商●承包商：是指拥有一定数量的建筑装备、流动资金、人员，取得建设行业相应资质证书和营业执照的，能够按照业主的要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应工程价款的建筑企业。
（长期和持续存在性）●承包商从事建设生产，一般需要具备三个方面的条件：（1）拥有符合国家规定的注册资本（2）拥有与其等级相适应且具有注册执业资格的专业技术和管理人员。
（3）具有从事相应建筑活动所需的技术培训装备。
经资格审查合格，取得资质证书和营业执照的承包商，方可在批准的范围内承包工程。
●承包商的实力：由经济、技术、管理、信誉四方面的实力共同决定。
通常在市场经济条件下，只有具备了上述4个方面的实力，施工企业才能够在市场竞争中脱颖而出，取得施工项目。
3、工程咨询服务机构●工程咨询服务机构（国际称咨询公司）:是指具有一定注册资金，一定数量的工程技术、经济管理人员，取得建设咨询资质和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务并获取相应报酬的企业。
如工程设计院、工程监理公司、工程造价事务所等●工程咨询服务内容：勘察设计、工程造价（测量）、工程管理、招标代理、工程监理●咨询单位的风险来源咨询单位因其独特的职业特点和在项目实施中所处的地位承担其自身的风险✓来自业主的风险：希望少花钱多办事、可行性研究缺乏严肃性、盲目干预✓来自承包商的风险：素质差、缺乏职业道德✓来自自身职业责任的风险：设计错误或不完善、投资概算和预算不准、自身能力和水平不适应二、建设市场的客体1、建设市场的客体：一般称之为建筑产品，是建筑市场的交易对象，既包括有形建筑产品，也包括无形建筑产品。
2、建筑产品的种类：各类建筑物和构筑物；砼构件；商品砼供应站；设计方案；施工图纸；勘察报告；咨询报告；咨询意见或其他服务。
3、建筑产品的特点：（1）生产和交易的统一性（2）建筑产品的单件性（3）建筑产品的整体性和分部分项工程的相对独立性（4）建筑生产的不可逆性（5）建筑产品的社会性4、建筑产品的商品属性建筑产品的价格由市场形成5、工程建设标准的法定性●工程建设标准的对象：工程勘察、设计、施工、验收、质量检验等各个环节中需要统一的技术要求。
●工程建设标准内容：5条（P7）●工程建设标准具体形式：标准、规范、规程等●工程建设标准的作用：（1）为相应的专业技术人员提供需要遵循的技术要求和方法。
（2）让从事工程建设的有关人员按照规定去执行，为保证工程质量打下基础。
第三节建筑市场的结构特征及运行机制建设市场表现为建筑产品、建筑生产活动、与建筑生产活动有关的机构三者之间形成相互联系、相互作用。
可通过三维坐标图抽象表述一、建筑市场的结构特征（1）建筑市场中没有商业中介人，由需求者和生产者直接交易。
建筑产品的交换关系是在产品生产前还是之后确定的？是如何确定的？建筑产品的交换关系确立在产品生产之前。
在建设市场中并不以具有实物形态的建筑产品作为交换对象，而是就拟建建筑产品的质量、标准、功能、价格、交货时间、付款方式与时间等内容，由需求者和生产者达成交易条件，从而确立双方之间的交换关系。
（2）建筑产品的交换过程很长分期交货、分期付款（3）建筑市场具有明显的地区性建筑产品的生产地点是谁决定的？需求者（4）建筑市场竞争激烈（5）建筑市场风险较大生产者面临的风险：需求者面临的风险：二、建筑市场的运行机制1、建设市场运行机制：是指建筑市场中经济活动关系的总和。
2、建筑市场的运行模式：运行主体：建筑企业运行基地：建筑市场调节主体：国家调节对象：市场活动“国家调控市场，市场引导企业”。
以企业为本位，以市场为基础，以国家为领导，实行国家、市场、企业双向调节的社会主义市场运行机制。
此种运行模式的特点：P10第四节我国建设市场的资质管理建设市场的资质管理主要包含两类：从业企业的资质管理专业人员的资格管理。
一、从业企业的资质管理从业企业的资质管理：《建筑法》规定，对承包商资质和工程咨询单位资质实行资质管理。
1、承包商资质●企业规模●大中小施工企业在建筑市场中的定位●承包商资质管理：技术能力、施工经验、人力资源、财务状况为重点审查方面●我国对承包商的资质管理从事建筑施工活动的承包商应具备的条件：✓有符合国家规定的注册资本✓有与其从事建筑施工活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；✓有从事相关建筑施工活动所应有的技术装备；✓法律、法规规定的其他条件。
资质等级划分依据：注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成工程业绩等条件。
2、工程咨询单位资质（1）工程咨询的性质与工作内容技术咨询（如工程勘察设计、工程造价、工程测量等）管理咨询（如工程管理、工程监理等）。
建设项目管理机制：在建筑市场中，围绕工程建设的主体各方在建筑法规约束下，构成相互制约的合同关系。
（如图1.3，12页）（2）工程项目管理工程项目管理的发展过程：建筑师负责一切------工成复杂，出现分工------设计与施工分离，要求工程监督，最终形成项目管理。
工程咨询单位等级划分工程监理（甲级、乙级、丙级）工程造价（甲级、乙级）招标代理（甲级、乙级、临乙级）勘察设计（甲级、乙级、丙级）（3）工程咨询单位资质管理资质评定条件：注册资金、专业技术人员、业绩二、专业人员资格管理专业人员：指具有从事工程咨询资格的专业工程师。
专业人员工作内容：为项目业主提供咨询服务。
1、专业人员的责任专业人员的责任：对其所提供的咨询活动所直接造成的后果负责。
专业人员对民事责任的承担方式：国际上通行的做法是购买专业责任保险。
2、专业人员组织专业工程师要想成为专业人员，必须要通过国家规定的统一考试。
专业人员资格的授予与管理：（1）学会或协会（英国、德国、美国等）（2）政府（法国、日本等）我国已经确定的专业人员：建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师、建造工程师、房地产评估师、招标师等等第五节建设工程交易中心建设工程交易中心：是使建筑市场有形化的管理方式。
（独一无二）一、建设工程交易中心的性质与作用对交易中心的性质的两种不同认识：是否具有监督和管理职能（两种微差的观点）教材16页建设工程交易中心的性质：服务性机构，需得到政府或政府授权主管部门的批准才能成立，且要集中设立，不以盈利为目的，不具备监督管理职能。
建设工程交易中心的作用：促进工程招投标制度的推行；规范建设工程承发包行为；将建筑市场纳入了法制管理轨道。
二、建设工程交易中心基本功能（1）信息服务功能（收集、存储和发布各类信息，如：工程招标、建材价格、工程造价等）（2）场所服务功能（为建设工程的招标、评标、定标、合同谈判等提供设施和场所，如：信息发布大厅、洽谈室、开标室、会议室及相关设施）（3）集中办公功能（工程报建、招标登记、承包商资质审查、合同登记、质量报监、施工许可证发放等）（4）专家管理功能（提供评标专家成员名册）三、建设工程交易中心的运行原则（1）信息公开原则（2）依法管理原则（3）公平竞争原则（4）办事公正原则四、建设交易中心运作的一般程序（教材18页图1.6）注意：19页程序中第9点，你认为是否妥当？留作思考，可以待学完招投标知识回答。
五、重庆市建设工程招投标问题重庆市建设工程招标投标交易信息网重庆市招标投标综合网是指定的招标公告公开发布媒体重庆市建设工程交易中心第六节国际建筑市场概况一、国际建设市场及管理体制二、主要发达国家政府建设主管部门的组织形式三、主要发达国家建设管理体制与我国建设管理体制的差别对企业的行政管理并不占重要的地位，政府的作用是建立有效、公平的建设市场，提高行业服务质量和推进整个行业的良性发展，而不是过多地干预企业的经营和生产……。