什么是房地产不良资产？
房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资
产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。
房地产是如何变为不良的？
第一类：涉及违规、违建、超建的房产。
比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。此类房产会面
临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，开发商无法实现销售、无法
支付工程款和银行贷款，变成不良。
第二类：由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致
的不良。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的
地区，项目以大的城市综合体为主。
第三类：因复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。
这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿
地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质
押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。
后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断
裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。法院将整个项目查封，进
而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而
形成利滚利的局面。
第四类：市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，进
而导致项目陷入困境。
例如一个包工头，拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦
想和情怀，建豪宅。于是，在湖边造了很多大别墅，但在当地市场，能
够买得起几千万别墅的都是高端客户，不仅挑产品，还挑开发商，显然
这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价，于是房子
卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。
第五类：纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供
应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良
也就不足为奇。
房地产抵押不良资产的特点
房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；
房产属性多；处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较
大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的
房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结
出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资
产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择
城市中的商品房作为处置标的。
1、散售型物业是相对容易估值的，比如周边开发商拍地的价格、
周边市场的房价(市场比较法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值
方法。
2、持有型物业，持有型物业的估值核心逻辑在于它的租金和现金
流，根据物业能产生的现金流和净租金收入来对物业进行估值，同样的
现金流和租金收入的物业，在不同的市场环境中，估值会不一样(包括
资金充裕性、市场供应、投资人预期等因素都会影响估值)，流动性宽
裕、资金越多时估值越高。
房地产不良的创新处置方式
第一 不良资产证券化
不良资产证券化的整体流程这里不再详细介绍，这个项目其实不单
单适用于房地产行业，不良资产证券化可规避风险，增加资产的流动性，
释放资本，通过证券化，可以将流动性较差的不良资产转化为市场上交
易的证券，商业银行从而获得一块资金来源。
第二 不良贷款重组上迁
与房地产开发商谈判，以变更借款主体，增加更有实力的担保人或
增加抵押物方式重组房地产行业贷款。其中“假按揭”贷款还原就是一
种典型的贷款重组模式，它其实就是指针对“假按揭”贷款普遍存在的
借款主体与用途不实的问题，对符合一定条件的“假按揭”贷款还原为
公司类贷款。还原之后可根据借款人还款信用记录和其他情况在规定时
间后上迁为关注或正常贷款。房地产不良贷款及时重组，是快速处置不
良资产的一种重要手段。
第三 以物抵债
房地产行业贷款出现不良后，与房地产开放商谈判，要求把房地产
企业最好的资产（具有保值能力及升值能力）和最易处置的资产（在最
佳商业住宅位置）作为抵债资产来收取。有房产权证的优先收取，没有
瑕疵的房产优先收取，以能够快递处置为销售的大量住宅优先收取，其
次是商铺，以求在最短时间内处置不良资产。
第四减免息方式
银行经过多次与房地产开发商谈判，房地产开发商承诺能够筹集到
归还全部本金或本金加部分利息的资金，银行可减免贷款全部或部分利
息，这是一种常见的处置手段，是商业银行主要选择的处置方式。
第五法律诉讼方式
当房地产行业贷款形成不良后，商业银行应及时起诉，以诉催收，
在各种催收方式中，始终穿插法律诉讼方式，交叉进行，给房地产开放
商施加压力，以达到处置根本目的。
第六呆账核销方式
呆账核销是指金融企业依据财务政策及核算规定，通过使用呆账准
备金，对呆账资产损失进行内部财务处理的行为。
第七不良债权转让
不良债权转让是指将一户或多户不良债权按照市场价格实行“卖断
式”出让的处置方式，不良债权转让应严格遵守国家及银行信贷资产转
让及不良贷款处置的政策制度规定。不良债权应公平、公正、公开，交
易行为应科学合理、公开透明、简洁有效，防止产生道德风险和操作风
险。
第八 引进增量资金，救活房地产开发商，盘活房地产贷款
对于信用好的中小房地产开发商因资金链断裂，在贷款进入次级以
前，商业银行在严控贷款规模的情况下，可与资产管理公司协商，使其
参与房地产项目融资，为这样的开发商提供所需资金，救活房地产开发
商，盘活商业银行房地产行业贷款，化解房地产金融风险。