目前我国保障性住房建设存在的问题及建议摘要：由于保障性住房建设事关党中央、国务院决策部署的贯彻，事关推动科学发展、保障民生举措的落实，事关全国中低收入家庭住有所居目标的实现，因此保障性住房的建设需引起各级政府的高度重视，对目前保障性住房建设、分配、管理中存在的问题必须认真研究并采取有效措施逐步进行解决。

关键词：保障性住房；问题；建议
按照国家提出的“十二五”期末全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房问题得到有效缓解，从业务工人员居住条件得到明显改善的目标，2010年、2011年和2012年，国家分别下达了年度建设保障性住房580万套、1000万套和700万套的任务，并分配至各省、自治区、直辖市，同时作为对地方政府的约束性指标进行考核。

各省、自治区、直辖市人民政府按照国家的要求，结合各自的实际，又将任务目标分配至各市县地方人民政府，并制订确保用地供应、增加政府投入、加大信贷支持等一系列政策措施，快速推进了保障性住房建设。

截止目前已开工建设1700多万套，基本建成近500万套，取得了显著成效。

但是目前我国保障性住房在建设、分配、管理中暴露出的问题也不容忽视，须引起各级地方政府高度重视。

一、目前保障性住房建设存在的突出问题
（一）建设中存在的问题
由于各级地方政府对保障性住房建设重视程度不同、财政状况不同、建设规模不同，在实际建设中存在以下问题：一是位置偏远。

由于保障性住房是以地方政府投资为主（约占70%），中央按完成工作量进行奖补（约占30%）的方式进行投资建设，在目前地方政府财政普遍比较紧张的状况下，地方政府建设保障性住房不仅要投入70%的资金，同时又要占用土地资源，而土地是目前很多地方政府的财政支撑。

因此，地方政府从经济利益的角度把位置优越、配套齐全的地块进行公开出让，以获得较高的财政收入，而把位置偏远的地块用于保障性住房的建设；二是配套设施不完善。

由于位置偏远，客观上造成了配套设施不完善，除了基本的水、电、气配套到位外，公共交通、暖气、商业网点、学校、医院等配套设施大多不完善，不利于居民的生活和就业，同时增加了他们的生活成本，加重了他们的生活负担，而且造成教育、医疗等公共资源分配的不公平；三是集中建设。

目前我国保障性住房项目，无论是棚户区改造还是经济适用房、廉租房、公租房等大多采取集中建设的方式进行建设，有的项目规模甚至达到了百万平方米。

这种建设、居住方式将原来分布在城市不同位置的人集中起来，并且与其他区域有着明显差异，不仅凸显了社会阶层的居住分化，而且容易形成地域歧视，使保障房居民形成心理上的压力，极易造成他们对社会的不满，形成新的不稳定因素，不利于社会和谐发展。

（二）分配中存在的问题
保障性住房是国家为加快解决中低收入家庭住房困难问题、促
进实现住有所居目标的有效措施，但在实际分配中出现的问题引起了社会各界广泛关注。

一是由于准入条件审核不严，导致不符合条件的人享受了保障性住房，把保障性住房作为获利的工具。

据报载，北京、深圳等地都出现了开着宝马、丰田轿车享受保障性住房的现象。

引起了老百姓的不满；二是由于管理部门工作人员以权谋私的行为，造成分配不公，使该享受的未享受，不该享受的却享受了保障房，保障房分配的公正性受到质疑；三是覆盖面依然有限。

目前，低收入家庭有廉租住房作为保障，中低收入家庭有经济适用房作为保障，进城务工人员、新就业无房人员可以申请公租房，对于收入虽然高于中低收入家庭标准，而又无房的群体，既不能享受廉租房，又没有资格购买经济适用住房，且在目前房地产市场价格比较高的情况下，这些人仅能维持正常的生活支出，而无能力购买商品房，成为住房的“夹心层”。

并且在房价不断上涨的情况下这类人群的规模正在逐步地扩大，使住房保障政策受到影响。

（三）管理中存在的问题
对入住后的保障性住房的管理是目前的当务之急，由于政府投入不足，重视程度不够，管理对象复杂等原因，造成部分保障性住房小区管理存在以下问题：一是退出机制不健全，导致有的居民在经济状况改善后，或通过购置、继承等方式取得其他住房，不再符合享受保障性住房政策时，没有及时退出；二是违规现象查处机制不健全，有些居民对保障房私自进行转借、出租、闲置、改变用途等行为没有及时查处。

同时，欠交租金、物业费等现象严重；三是
小区管理出现“脏、乱、差”现象，由于保障房居住的是中低收入的居民，一方面物业管理费用收取的标准较低，同时，又存在欠交情况。

另一方面小区本身建设的标准档次不高，有的小区配套设施不完善，政府不能积极投入，导致入住后小区“脏、乱、差”的现象比较普遍。

这种现象不仅加剧了保障房居民的不满情绪，而且使小区管理的难度更大，长此以往将陷入一种恶性循环。

据审计署调查，在2009年度，天津、沈阳、重庆等12个城市中，累计欠交租金和物业费230多万元。

在厦门、常德、成都等地的20个区县中不符合条件的保障性住房退出非常难。

二、解决保障性住房建设存在问题的建议
在建设中，一是要科学布局。

由于国家对保障性住房建设只提出了建设总量和单套面积的要求，对于保障性住房的区位、配套设施等没有明确的规定或强制性要求，因此，这就要求各级地方政府必须站在讲全局、讲长远的高度，本着对历史负责的态度，科学布局保障性住房。

既不能大规模集中建设，更不能全部在城市偏远区域建设，而是要多选择交通方便，易于就业、就学、就医的区域合理布局，尽可能降低中低收入家庭的生活成本支出，同时又能促进他们就业，方便他们生活；二是要合理配建。

采取在商品住宅小区配建一定比例的保障性住房的办法，既解决了集中建设保障性住房配套设施不完善的问题，同时也促进了不同社会阶层间的相互接触和交流，防止公共资源的分配不公，逐步消除保障房居民的心理压力，提高社会对保障房的满意度。

如山东某市规定在土地出让时，
按商品房规划面积5%-10%的比例配套建设保障性住房作为土地出让条件，从源头上解决保障性住房存在的问题，这种做法得到了中低收入家庭的广泛认同。

南京市从2008年开始直接从市场上购买商品房作为保障房的做法也值得推广。

美国在七十年代开始调整集中建设公共住房的政策，采取“混合收入居住区”模式进行建设，通过几十年的实践证明，成效非常显著；三是要制定标准。

国家要从政策层面制定保障性住房建设的政策标准，而不是仅仅下达总量指标和规定单套面积。

既然保障性住房建设具有强制性，而且又是分配给特定的人群，国家应结合中低收入家庭的实际情况，就保障性住房建设的配套设施、交通出行、公共资源配置等方面进行政策规定，避免出现地方政府出于短期利益的考虑，而将保障性住房建设在配套设施不完善的偏远地带的现象，为将来的发展带来严重的社会问题。

在分配中，一是健全准入机制，各县市人民政府要根据当地经济发展水平、居民收入、住房状况、合理确定保障对象，并制定具体的标准，向社会公示；二是管理部门要形成联动机制。

由于保障对象的工作不同、财产不同、家庭状况不同，建设、公安、民政等部门要形成相互配合的联运机制，同时要发挥街道、居委会熟悉辖区居民家庭情况的作用，确保应保障对象符合有关条件要求；三是对准入标准要定期合理调整，由于各地经济发展水平不同，保障对象自身条件会发生动态变化，因此，准入标准要结合当地的经济发展水平和居民居住现状进行动态调整，以适应经济社会发展的需
求。

在管理中，一是要健全退出机制，退出机制体现了公正、公平，只有建立了科学、合理、完善的退出机制才能使保障性住房的管理得到全社会的广泛认同；二是要严防并严厉查处骗取保障性住房行为，建立保障性住房诚信档案，完善失信惩戒制度，防止社会分配不公；三是要实施动态管理，要定期不定期进行入户核查，通过核查对不符合条件的住户要及时进行清退，使保障性住房发挥应保尽保的作用；四是政府要加大财力、物力、人力投入力度，加强保障性住宅小区的管理。

政府不仅要努力实现“居者有其屋”的目标，同时也要解决“安居”的问题。

针对保障性住宅小区居民收入低的实际情况，仅靠市场化运作的模式对小区实行物业管理难以达到应有的效果，政府应投入适当的物力、财力、人力进一步加强小区的物业管理，才能使保障性住宅小区更加干净、整洁、有秩序，从而赢得保障房居民的认可和支持。

总之，保障性住房建设不仅是一个民生问题，更是一个重大的社会问题。

保障性住房分配必须遵循社会公平和公正的原则。

保障性住房管理必须坚持以人为本、因地制宜的宗旨，才能实现国家提出的住有所居、安居乐业的目标，才能体现科学发展观的要求，才能促进社会和谐稳定发展。

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（作者单位：滕州市房地产管理局）。