本案
承德作为旅游城市，优化配 置商业资源，打造成为立足 河北东北部，面向京、津、 唐，辐射蒙、辽和华北地区 的商贸流通中心。未来地块 价值发展空间也是相当大的。
本次市调的区域为双桥区
双桥区
双桥区是承德市中心区，西部与双滦区毗邻，西南部与滦平县交界。境内有驰名中外的避暑山庄和外八庙，全区共 辖6个镇，68个行政村，7个街道办事，68个社区。区内有满族、回族、蒙古族、壮族、朝鲜族等25个少数民族， 少数民族人口为4.5万人
交通规划为承德发展提供动力
全面升级的交通网络体系
•
公路 • 2009年，承唐、承朝高速公路路基全部完成，承秦高速全面开工，力争 承赤高速开工奠基 • 到2012年，承德市高速公路通车里程超过500公里
•铁路 •京沈客运专线起自北京站，途径承德、朝阳、阜新，到达辽宁沈阳北站， 新建线路正线全长676.335公里，估算投资961.6亿元 •建成后，承德至北京的行车时间，将由目前的4小时10分钟缩短为1小时以内 •航空 •拟建的承德旅游支线机场的定位为国内旅游和支线机场，初步预期建于 双峰寺
近6年承德国民经济稳步发展，GDP总值增长速度每年均在10%以上，但增速已有所减缓， 2010年，承德GDP达880.50亿元，通过增长11.4%。增速比2009年增长0.4个百分点
承德经济正处于持续快速发展阶段
元
25000
2005—2010年承德人均GDP统计
21048
21988.4
19354
20000
环首都经济圈，打造大北京
环北京“一小时经济圈” 河北省将通过高铁（京沈客运专线）与北京衔接，北京10分钟可到廊坊，15分钟到 涿州、怀来，30分钟到承德，高铁网将在一年至两年内全部形成 “高铁时代”的“高铁经济” 紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交通区位、土地资源、旅游资 源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌
历史文化名城、温度适宜、宜居城市
承德是一座美丽的山城。城区内河流交汇、滦河和五烈河交汇，五烈河将承德市一分为二，两本靠 山。四季分明。冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于 同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期
北区
老城区
西区
南区
承德由老城区、北区、西区 和南区组成，更加有利于老 城保护和新区发展的组团式 城市结构。
20.00%
250 200
12.3 183.8
23.9
15.00%
13.30 11.40
150 100 50 0
111.06 65.1 75.1
10.00%
5
5.00%
0.00% 2005 第一产业 2006 第二产业 2007 第三产业 2008 一产业增速 2009 2010 三产业增速
二产业增速
30.00%
430.2 11.8 402.9
450 400 350 300
223.4 9.7 13.5
25.00%
292 304 13 13.2 19.3 23.7 9 127.4 98 12.40 149.6 8.40 107.2 177.5 12.7 111.1 139 249.7 11.20 10.20
1.5承德旅游资源
旅游资源丰富的历史名城
•
承德历史 – 承德原名热河，历史悠久,有着丰富的多民族历史文化内涵 – 自秦汉以来，历代中央政权都曾在承德设立郡、 府、州、县等行政机构；在清雍正元年设热河厅，乾隆四十 三年改为承德府 – 承德属河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满 族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区
第二章宏观环境分析
1.承德市功能定位 2.城市规划 3.宏观指标分析 4.承德房地产市场发展分析 5.房地产相关政策 6.未来发展预测
2.1承德市功能定位
优化配置商业资源打造京、津、唐辐射的商贸流通中心
承德城市建设一直囿于避暑山庄周围约16平方公里的狭小河谷地带，城市的“金边银角”大都被机关 单位、住宅区占用，产业发展不起来，居民收入提不上去，城市产业承载力和聚集功能弱化。为此， 承德市委市政府决定实施“中疏”战略：“疏出”机关、“疏出”企业、“疏解”住宅、“疏出”人 口，使老城区由过去承担所有城市功能向功能分区合理布局转变。
北区南与老城区相接，北到双峰寺小东沟，主要职能为休闲度假、会展和现代物流区
承德医药学新校区
普宁寺
北区因为挨近避暑山庄，主要的职能就是休闲度假，山庄占承德市面积的三 分之一，主要为山区，而且北区公交较少，配套不完善，不适合宜居。
西区位于城市西部的双滦区，其主要职能是工业和附属旅游区
双栾区作为离承德中心 最近的一个区域，由于 工业的发展使当地没有 适合宜居的位置，主要 的职能是工业。
880.50
18.00% 16.00% 14.00%
13.00%
600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 国民生产总值 2008 增幅 2009 2010
551.60 425.90
11.00%
11.40%
12.00% 10.00%
360.00
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
空前优惠的“特区政策” 环首都经济圈将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，“将给予比深圳 更优惠的政策”。在规划上，将借鉴东京、首尔等首都经济圈的经验，制订总体规 划、专项规划、控制性详规等，预计将在2011年1月底前完成 河北省环北京13个县市，将采用“三零”的方式大搞招商。即零溢价、零成本注册 和零成本审批，这在全国的招商政策中是很少有的
6.06
6.04
承德市人口变不大，总人口34.7万人，其中农业人口8.6万人 ，少数民族人口为4.5万人 ，作为旅游城市是一个吸引 了大量外地中高端客户的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场潜在购房人群数量庞大。
承德人口虽然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增长速度不是很明显，属于观光旅游， 对当地房地产业带动不大
2.2城市规划
环首都经济圈，打造大北京
• 环首都经济圈建设的总体思路 – 邻近北京将近1000公里的范围内，利用3到5年时间，打造环首都经济圈 • 包括张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿 县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、 香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市），这些城市群首尾相连，全 长999．5公里，面积达到27060平方公里
中心城区以老城区为核心，沿武烈河、滦河向北、向南、向西发展
老城区作为承德的市中心，交通配套十分完善，由于开发较早 目前土地十分稀缺，在这个寸土寸金的地方，已经批阅住宅用 地。老城区房屋建设落后，客群南迁，从而可以看出政府对于 老城区开始进行保护措施，重力打造旅游城市。
南区北起武烈河大桥，南至西营，主要职能为行政办公、高新技术产业和教育功能区
老城区 双栾区 南区
在未来的规划中，老城区主要承担风景名胜和核心旅游职能，南区(开发区）主要承担政治、经济中 心职能，双滦区主要承担工业中心和附属旅游区职能。南区发展规划期限至2020年，到规划期末， 南区规划人口规模38万人，规划城市建设用地面积42.14平方公里。
1.2人口分析
人口数 （人） 全 省 石家庄市 唐山市 秦皇岛市 邯郸市 邢台市 保定市 71854202 10163788 7577284 2987605 9174679 7104114 11194379 2000年 100 13.86 10.56 4.13 12.58 9.97 15.70
承德的气候适度，给当地造就一个宜居的生态城市，必然促进当地的房地产发展
1.4承德区交通网络
交通网络四通八达为房地产业做铺垫
京 承
四通八达的交通网 络直接带动当地的 经济发展，为当地 房地产的发展起到 了境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙 古，向东可达辽宁，西南前往北京，东南则到天津。从北京到承德京承高速 只需要2个小时 ，构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路， 八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津 承围，承赤，承张）高速公路 为核心的综合交通网络
近6年，承德固定资产投资增长迅猛，每年增速均保持在25%以上，且呈加速增长.
观光旅游对当地产地产影响不大
比重(%) 2010年 100 14.15 10.54 4.16 12.77 9.89 15.58
张家口市
承德市 沧州市
4345491
3473197 7134053
6.28
4.98 9.96
6.05
4.83 9.93
本案
廊坊市
衡水市
4358839
4340773
5.75
6.23
1.3承德气 候
温度适宜 宜居城市
双桥区处于暖温带向寒温带过度地带，属于温带 半湿润半干旱大陆性季风型山地气候，其气候特 点是冬季寒冷干燥，时间长；春季多风干燥，历 时短；夏季清凉多雨，适宜避暑消夏；秋季天高 气爽，昼夜温差大，降水年、季变化大。多年平 均气温8.9℃，年极端最低气温-24.2℃,（出现在 1月份），极端最高温度41.5℃（出现在7月份）, 全年无霜期157天。年累积日照时数为2903小时。 流域内多年平均降水量560毫米，日最大降水量 151.4毫米，时最大降水量52毫米，年内雨量主 要集中在七、八、九三个月份。
第二章宏观环境分析
1.承德市功能定位 2.城市规划 3.宏观指标分析 4.承德房地产市场发展分析 5.房地产相关政策 6.未来发展预测
2.3宏观指标分析
元
1000 900 800 700
承德经济正处于持续快速发展阶段
承德市地区生产总值发展状况