质量管理体系专业审核
作业指导书物业管理 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
质量管理体系专业审核作业指导书
ZJQC--TG-3202:2001
物业管理
北京中经科环质量认证有限公司
发布日期：2001- 6 -16 实施日期：2001- 6 - 16
目录
目录（1）
前言（2）
1.范围（3）
2.引用文件（3）
3.服务特点（3）
4.服务流程和关键质量活动（5）
5.审核要点和方法（13）
附录A. 相关的法律、法规（28）
前言
物业管理一般是指依照合同，对已竣工验收使用的各类房屋建筑和附属配套设备及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业的管理，并向住户提供多方面的综合性服务。
为保证本公司的审核员在审核时能够准确把握专业特点，使本公司的审核工作达到规定的水平，依据GB/T19001:2000标准，制订本专业的审核作业指导书。
本审核作业指导书侧重专业上的要求，是通用审核要求的补充，不是替代
本指导书的起草单位是北京中经科环质量认证有限公司，主要起草人是：何乃鸿、李朝东、何春明
1范围
本审核作业指导书规定了按GB/T19001-2000标准，对物业管理组织认证审核的基本要求。
本指导书的适用范围是32K，对应的专业小类为按单价或合同进行的房地产服务（，）。
2引用文件
GB/T 19001-2000 质量管理体系----基础和术语
GB/T 19001-2000 质量管理体系----要求
ZJJI 0901 专业审核作业指导书编写程序规则
3服务特点
物业管理的作用
物业管理是一项对社会非常重要的支持性工作，其成败直接影响着都市人的经济活动及生活质素，因为目前人类的住宿、饮食、娱乐和各项经济活动都是在不同类型的楼宇中进行。
因而物业管理工作有两重责任或目的，其宏观责任为：
（1）楼宇物业这一项社会资产的价值，尽量减低楼宇的折旧率，减轻大自然和人为因素对楼宇的损害。
（2）使楼宇物业的功能可以尽量发挥，向社会提供适当的人类活动场所，以使社会得以发展，不受阻碍。
从微观的角度来说，物业管理工作的目的为：
（1）加强楼宇物业的市值，保障物业投资者的利益。
（2）向楼宇使用者提供舒适的工作及生活环境。
物业管理的分类
物业管理包括委托服务型物业管理和自主经营物业管理两大类。
若按接管的物业种类则分为住宅楼宇（包括多层、高层、别墅类或其混合）、公共商业楼宇以及工业大厦（厂房）三种基本类型的管理。
但其过程基本相同，只是在日常物业管理中的内容及重点有所不同。
物业管理的基本环节
a.物业管理的策划阶段。
b.物业管理的前期准备阶段。
c.物业管理的启动阶段。
d.物业管理的日常运作阶段。
物业管理的日常运作阶段工作内容
a.建筑物管理，包括查勘鉴定和完好等级评定以及修缮施工管理。
b.公共设施管理：包括道路、绿化、车场车棚、娱乐场、下水道、灯光、沟渠等
的管理。
c.卫生管理：包括地面清扫、电梯清洁、地毯、玻璃清洗等。
d.治安管理：包括监视系统、报警装置、保安门、消防管理等。
e.财务管理：包括公共设施维修基金管理、物业管理服务费和特约服务以及商业
用户的经营收入的管理。
常见物业管理服务特性
a.企业信誉良好，保证服务质量。
b.服务态度好。
c.服务人员统一着装、仪表整齐。
d.24小时保安服务、安全、可靠。
e.16小时保洁服务，自然环境干净整洁。
f.维修质量保证、及时、准时。
g.种类设施保养完好、运作正常。
h.收费准确、无差错。
i.泳池干净卫生、水质保证。
j.社区文化丰富、人文环境良好。
k.家政服务细致周到、及时、准时。
物业管理的机构设置
物业管理公司的总体结构一般分为两级，即总部和各物业管理处，一般设立以下部门：
办公室：负责行政管理，人员培训，文件资料管理等。
财务部：负责财务、计划、经济核算、各类收费等。
工程部：是技术管理部门、负责房屋设备及公共设施的维修保养。
管理部：是业务主管部门，指导各物业管理处的管理工作。
根据需要也可以下设保安部、清洁环卫部、绿化部等。
经营服务部：负责策划和从事各种经营项，为业主提供全方位的生活、办公服务。
物业管理发展方向
a.在居住安全方面采取较先进的监控技术，实现住宅小区不再安装防盗网，大大
改变小区的面貌和观感。
b.改革“谁开发，谁管理”的模式，引入竞争机制，实行招标委托。
c.园林绿化上档次，上水平。
d.开展多种多样的有偿服务，满足各种业主的工作生活需求。
e.开展丰富多彩的社区活动，增加业主之间的交流，增强凝聚力。
f.物业管理公司素质在提高，大力推行ISO9000质量体系认证。
物业管理的基本特征
a.社会化：在委托授权范围内集中实施社会化管理，克服各自为政，多头管理，
互相扯皮的旧体制弊端，提高社会效益、环境效益和经济效益。
b.专业化：专业化的管理公司，专业化的人员，专门的管理工具设备。
主要顾客群
直接顾客和最终顾客都是业主，一般包括两种：一是指某个组织（公司、政府机关等），一是指居住的住户。
4．服务流程和关键质量活动
图1：物业服务流程图
图2：维修工作流程图
图3：清洁工作流程图
图4：绿化工作流程图
图5：保安工作流程图
图6：写字楼管理工作流程图
图7：小区服务组工作流程图
图1：物业服务流程图
图2：维修工作流程图
小区服务组
小区主管
管理员
直接管理监督检查
电道保
话地路安
报完清值洁修好扫勤管员管接及垃情理理听卫圾况员生清
情运
派况及
工遗
洒
情
维况
修
正问理
常题规
定电
办话正发
理回常现
访问
题
维工递交
修作书面职记记通知
责录录
处
理
汇报
5.审核要点和方法
附录A. 相关的法律、法规
1．《中华人民共和国合同法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理》
3．关于贯彻建设部第33号《城市新建住宅小区管理方法》实施意见的通知7．
11．房屋修缮范围和标准（）
12．房屋完好等级评审标准（试行）（）
13．城市危险房屋管理规定（）
14．危险房屋鉴定标准
15．建筑工程保修办法（试行）（）
16．建设工程质量管理方法（）
17．城市车辆清洗管理办法（）
18．城镇住宅合作社管理暂行办法（）
19．城市异地毗连房屋管理规定（1989年11月12日建设部第5号令）
20．公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年6月15日建设部第19号令）21．卫星电视广播地面接收设施管理规定（1993年国务院129号令）
22．卫星电视广播地面接收设施管理规定细则
23．建设部城市新建住宅小区管理办法（第33号）
24．建设部关于印发《优秀住宅小区管理标准》及有关考评验收工作的通知（1995）25．关于“建设部城市住宅小区竣工验收管理办法”（1993）
26．建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知（建房字第65号）27．建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建房〔1997〕219号）
28．行业标准房屋接管验收标准（ZBP30001-90）建设部关于批准发布《房屋接管验收标准》等三项行业标准的通知（1991年建标第69号）
29．公有售后的装饰装修管理《建筑装饰装修管理规定》建设部第46号建设部关于印发“全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则”的通知（1997）建房物资
第211号
附件.全国城市物业管理优秀大厦标准评分细则
31．建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知。
建房〔1997〕第263号
附件.北京市居住小区物业管理组织与专业管理部门职责分工的规定
34．房地产经营维修管理行业经济技术指标建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》建教培〔1997〕41号。