这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务 转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色 小镇将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）
绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城 市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化 旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模式，形成开发模 型和产品系列，并加快整合大健康、科创、 旅游等新兴板块产业资源，形成升级版 “全产业协同”投资模型，为特色小镇项 目获取创造条件。
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
实践证明，丹寨旅游小镇不仅带动当地餐饮、住宿、手工业等多 个产业繁荣，还带动丹寨周边卡拉、泉山、甲脚、石桥等27个景区和 旅游村寨实现收入2亿元，吸引丹寨外出务工人员纷纷回乡就业、创 业。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以产业运营为主导】三产-数字经济
2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，将在郊区做大盘开发 的经验运用到产业地产中来，以“重资产”打造，做平台搭建，提供产业配套服务，同时与拥有科技产 业资源或运营机构合作，引进战略投资者。更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动 关联企业入驻，实现小镇的产城融合发展。
而恒大对于足球的热爱，也蔓延到特色小镇的开发计划中，目前已提出广东清远的恒大欧洲足球小镇、甘 肃兰州国际足球小镇，以及重庆长寿湖景区特色小镇项目、海南临高现代农业观光旅游养生特色小镇、浙江奉 化溪口生态旅游小镇和山西晋中文化特色小镇，拟将小镇定位为面向全球的国际足球文化名镇，并融汇山水田 园特色、人文风情，打造出多元活力的国际旅游目的地。
华侨城是其中第一个典型代表。早期依靠地价优势、以“旅游+地产”为核心迅速崛起，但近年来随着 土地政策的改变、旅游地产盈利方式多元化以及游客核心诉求的变化，华侨城将产业、人口、资本等核 心要素串联起来，开始逐步转向“旅游+地产+文化服务多线程共赢”的第四代旅游运营模式，并逐渐由 重资产向轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型。 2012年逐步开放的“欢乐海岸”作为华侨城的第四代产品，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒 店、湿地公园等多元业态，实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合。采用只租不售 的经营模式，主要收益为租金或者扣点。
一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。
D。 PPP模式遥遥领先
E. 建设宜居城市能力突出
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第一居所地产、 商铺型地产、客栈公寓型地产
杭州万科良渚文化村，原是南都房地产于2000 年启动的一个“地产新镇”的远郊大盘， 2006年万 科并购南都后接手，万科以“新都市主义人居场所” 的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打 造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称作 “四大神盘”之一。
华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段， 以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业 服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
45%
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
商业模式的痛点
A. 对于政府的依赖度过高 华夏幸福商业模式中最重要的对象。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结 账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招 商落地返还也要找政府拿钱。 B. 巨大的融资需求
开发 前期
选址和定位 小镇内在价值挖掘，找
到“特”之所在 与地方政府统一合作开
发共识，建立பைடு நூலகம்作机制
开发 中期
合适的产业体系导入 合理的小镇顶层规划设
计，突出“色”之形 严谨的建造施工管控
开发 后期
成熟的全盘运营管理
稳定现金流!
多渠道融资→投入使用→生态循环盈利
三、中国特色小镇现有商业模式及实例 理想型特色小镇商业模型——“文化+产业+旅游+生活”四位一体
欢乐海岸总体商业业态比例为，零售： 餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4。欢乐海岸项 目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所，平均年收入可以达到10亿元，购物中心年收入也在 1.5亿元左右，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每 年也有近亿元收入。
三产
二产
一产
文旅康 养/数字
经济
新兴 制造
新型 农业
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
平台服务 （产业发 展服务收
入）
华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”，可以理解为一 个提供区域经济综合解决方案的供应商。走到今天，华夏幸福 在产业新城领域以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一 体”的系统化发展理念，以“PPP市场化运作”为机制，依托 产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商 管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共 创新型特色小镇。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分 布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利 用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城 市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在 城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。满足了地方 政府对产业带动和区域协同开发的需求.
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
核心竞争优势
A. 战略选址能力优势明显
B. 产业发展能力国内领先
坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从
产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
在科技小镇的建设配比中，碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%、 30%、40%。但经测算，不足三成的住宅开发比重，即使前期销售部分物业，回笼资金也不足以支撑小镇 建设。
创新的商业模式，转型的碧桂园独到的资金平衡 术是—— （1）平衡开发尺度，短期物业收入需覆盖投资金 额的利息成本 （2）成立产业基金，孵化扶持全产业链发展 （3）资本证券化
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
一级土地开发
政府购买或 各类补贴 方案直接获 利
平台服务 （产业发 展服务收
入）
中国现有特色小镇商业模型
二级土地开发
以地产销售为主导
住宅
第一居所 地产、商 铺型地产、 客栈公寓 型地产
第二居 所地产 （周末）
第三居所 地产
（度假）、 养老地产
三级土地开发 以产业运营为主导
特色小镇全生命周期运营模式解读_图文.pptx
一、中国特色小镇发展现状 二、中国特色小镇的开发痛点 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 四、中国特色小镇的融资渠道
中国特色小镇数量及分布
数据更新至：2018-04-25
浙江省第一、第二批特色小镇支柱产业3-5年拟投资额
数据更新至：2018-04-25
万达丹寨小镇作为万达打造的代表性文旅小镇，以精准扶贫为目 标，以发展旅游业，带动当地传统文化产业发展为路径，最终把小镇 打造成一个融入先进科技的智慧小镇，一个绿色生态可“呼吸”的小 镇、一个技术和文化相结合的小镇，让科技智能的旅游方式完美地融 入小镇，让丹寨小镇成为中国乃至世界的“智慧生态”的旅游小镇。
开 发 时 序
长岛小镇虽然规划得气势磅礴，但仍是一个以房地产为主导的小镇，旅游场景也并 未作出特色，有产业的小镇才是真正的小镇。后期能否成功导入有竞争力的产业，还需 拭目以待。
特色小镇项目开发周期相对较长，前期资金投入巨大。就开发模式来看，绿地计划 采取滚动开发，让其“大金融”、“大基建”和“大消费”板块全部介入，为小镇建设 提供资金、基础设施和生活配套支持。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
恒大文旅城，在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。在文旅方面，恒大目前尚无自 身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展 模型。
而随着对于特色小镇的深挖研究，恒大跟上开发特色小镇的先行部队，将导入完整的特色产业链、实现产 城融合作为之后开发特色小镇的核心模式。以恒大生态田园足球小镇/文旅城为例，项目位于新密市曲梁镇， 计划总投资300亿，其中首期投资约40亿元。项目计划导入的产业分为四大主题：文化、健康、婚庆、生态， 依据四大主题，拓展为八大产业。整个基地分为南北两大部分，北部主要是田园区，南部主要为生态居住区。
目前，绿地凭借其在产业资源整合能 力、大型项目规划运营理念、政企校企合 作、PPP基建运营等方面的丰富经验和行 业优势，融合“生态、产业、居住、人文、 休闲、旅游”等功能，打造了上海崇明区 的绿地长岛 。