产权式物业目前我国流行的两种产权式物业：产权式商铺与产权式酒店。

1、产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。

投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

产权式商铺，它有以下几点需要值得我们注意：（1）利益关系复杂，三个利益主体：开发商、投资者、经营者，出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。

（2）投资回报期长，往往是10年以上，其中有很大的不确定性。

（3）市场抗风险能力弱，往往是牵一发而动全身，（4）所有权、管理权、经营权“三权分立”的实质是，开发商将所有权剥离出去，而只保留管理权（非经营性管理），将风险转嫁给众多中小投资者。

（5）不难看出，产权式实际上绝非商业地产运作中一个好的方式，却往往是一些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商为了迅速回笼资金，采用的一种最佳的权宜之策。

2、产权式酒店产权式酒店是由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。

“时权酒店”是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。

首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。

1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。

产权式酒店则是买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。

将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。

综上分析，产权式物业有如下特点：权属分离。

即通常是将所有权与经营权分离。

物业分割。

即将整体物业切分为众多中小单元，降低投资门槛。

风险转移。

即将风险从开发商，物业的所有者转移给众多中小投资者。

统一经营。

即将物业整体委托给第三方进行经营管理，以降低经营风险，实现利润。

定期返利。

即向投资者拟订一个定期的返利计划，作为投资的回报。

期满回购。

为了增加投资者的信心，投资期满后，开发商回购该物业。

产权式物业多起源于经济发达的欧美国家，并且一直保持着健康良性的发展。

目前，在我国的产权式商铺，其中70%都难逃失败的命运，不独是它，产权式酒店也不例外。

以高利润低风险著称、消费投资为主的产权式酒店，引进中国后，多数演变成为单纯考虑投资的行为，在已发展的200多家中，甚至有人称，成功案例为零。

从开始时的“炙手可热”趋之若骛，到后来的“烫手山芋”避之不及，在国外的成功与国内的失败形成鲜明对比。

同样的理念引进到中国，出现了严重的“水土不服”，在实践上，是什么原因使得其有如此大的差异？究其原因，开发商动机不纯是最主要的原因。

有开发商坦陈，缺钱才会卖“产权”。

国内很多产权式商铺、产权式酒店等产权物业的开发多半是开发商借以融资的一种方式。

对他们来说，目的是融资，而不是经营。

背离了经营这个最关键的一环，一切都只能是镜花水月。

由开发商的态度决定投资者的利益回报，这是很危险的。

其次是抗风险能力弱。

很多产权式物业打着“高回报”、“低风险”的幌子吸引投资者。

所谓的高回报、低风险，实际是按照最理想经营条件倒推出来的，而市场瞬息万变，完全把支撑这种商业形态的生命线———市场和消费者忽视的后果就是，一旦遇到市场变化，经营即陷入困境。

矛盾就会立即激化。

还有就是技术环节薄弱。

开发商及后期的经营管理者的管理经验及能力是很重要的，目前我国很多开发产权式物业的都是些中小开发商，很少有实力雄厚的大地产商涉足该领域，因此在技术和管理等环节存在着先天不足。

在产品开发环节也同样存在问题。

大多数开发商为了尽快回笼资金，更重视营销炒作，忽视产品研发。

导致了产品在后期经营管理中出现了众多问题。

产权式投资市场亟待规范。

“没有人能保证你的投资会升值。

”某开发商坦言。

的确如此。

投资即有风险，因此投资人在投资产权式物业一定要理性。

从商业物业的升值幅度及回报率来看，并不是完全对等的，也无法完全对等。

即物业增值空间大，投资者只能获得你投资收益范围内的部分，其他的收益都要归开发商所有。

而一旦物业经营管理出现问题，首当其冲的就是投资者，这一点投资者应有充足的认识。

投资之前，还要看所投资的物业有没有完善的退出机制，这对于投资者而言也非常重要，这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。

还有就是对这些“新生物”尚没有法律法规来护航，对投资者没有应有的保障。

总之，我们应冷静看待产权式物业，既不能盲目狂热，也不能盲目排斥，存在的即是合理的，毕竟错不在“产权”，探索中国特色的产权式物业，尚需要一个漫长的过程。

有专家指出，目前中国产权式酒店问题重重：开发商的信用状况不透明，消费者很难把握；国家相关的法律法规不健全，出现纠纷，业主的合法权益很难得到有效维护；本末倒置，国外产权式酒店的开发者就是酒店经营者本身，而在中国，这个概念被异化了。

国内产权式酒店往往是以房地产开发商为主体，开发者、投资者与经营者所追求的目的就不可能完全重合，甚至可能背道而驰。

另外，最让周先生等一些小业主头疼的就是业主的分散问题，如果不能成立业主委员会，他们很难用法律的形式维护自己的权益。

产权式酒店经营现状问题探讨一、概念阐释产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。

产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。

业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。

二、产权酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

三、产权酒店的经营特点产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。

除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。

这类酒店的客房70%是中产家庭投资，30%左右是企业集团购买。

家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。

四、产权酒店的几种运作模式1. 固定回报，限制入住业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。

2. 不固定回报，不限制入住业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。

3. 限制入住，不承担亏损酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损4. 不参与经营，完全自用业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。

五、产权酒店运作出现的若干问题1. 发展商在产权酒店中所扮演的角色在产权酒店中，发展商通常扮演多重角色，除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者（特别是酒店开业头三年），受业主的委托对酒店的经营管理负责。

为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。

2. 业主的权利业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。

由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。

占有权是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。

同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。

2. 业主入住与酒店赢利的矛盾对于没有承诺每年可以免费给业主入住酒店若干天的企业，这个矛盾可以认为不存在，但多数产权酒店还是有一定数量的自住天数给业主使用。

酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。

在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。

业主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房减少，预算所能获得的赢利空间则大受影响。

而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。

3. 酒店经营权的权属问题由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过工商局、旅游局、公安局、税务局、文化局、卫生局等多个政府部门的审批、注册和监管。

因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。

业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现（除非业主本身同时就是该酒店的经营资格者）。

产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。

从以上的分析可知，其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权（含经营权）必须受到一定限制。

因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。