3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
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第四部分 经营思路
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售，经营业态放任自流； B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营； C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机
开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；
优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；
3、蓄客数目100个以上；
4、南入口、威尼斯商业街景观工 程雏形初现。
如何创造条件？
1、发布室外广告及时对 外告知引进商家的消 息；
2、利用交房仪式举行招 商发布会,公布商铺资 料；
3、举行类似元宵灯展的 活动。
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营销总控示意图
11月
12月
销售阶段
预热推广阶段
1月
2月
开盘强销阶段
3-4月
持续强销阶段
经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值； 4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。
30
经营思路
方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；
优点： 1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营； 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象； 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
35
经营思路 三、我们如何选择威尼斯商业街的经营方式？
答案:方式C 具体的步骤如下——
1、先招商，后销售，以招商促销售； 2、部分招商,部分销售； 3、以代租形式吸引投资客买铺,达到短时间去化商铺的目的。
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经营思路
四、如何化解该经营方式的缺点？ 1、利用专业招商公司力量引进实力强、品牌知名度高的商家，合理规划
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
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我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
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产品线介绍
--55＃栋2层平面图
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产品线介绍
--55＃栋3层平面图
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产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
重要节点
认筹
客户升级解筹
开盘
二批销控开盘
推广策略 重大事件 现场活动 现场支持 媒体广告 销售道具 物料准备
形象树立阶段
推广高潮，开盘活动
商业形态展示，现场体验区
商家联合签约
投资客户团拜会 样板区样板铺开放
企业产品推荐会 节日暖场、团拜会
商家联谊会 业主答谢酒会
户外、看板、现场导示系统
营销中心和临时展点2大销售现场展示
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经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦商业街的景观维护、质量维修。
缺点： 1、门面预售之初，门面价格难以提高； 2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提
升，金水湾项目的整体形象受损； 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、
1、签订物业委托合同,这是 签订销售合同的重要附件 ；
2、先招聘物业管理专业的投 资经营部经理,负责以后协 调物业公司与经营户之间 的关系、处理租赁事务。
42
经营思路
五、如何处理可能面对的其它难题？
1、招商情况不理想---
⑴加强招商力量，调整招商策略； ⑵对重点商家放宽招商政策，延长免租期；特别对超市放宽； ⑶重视前期广告推广活动，特别向一期购房户发布商铺推广信息； ⑷开展相关活动，如招商说明会、元宵灯会、项目现场考察交流会。 具体安排: ①招商说明会（或发布会）方案由招商公司于11月5日前出具； ②元宵灯会、交房仪式等推广活动方案由泰合鑫公司于11月5日前出具。
套，提供全面的优质服务） （二）依据 1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑； 2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转； 3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟； 5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
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经营思路
方式C：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当 时机开盘销售商铺.
优点： 1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业
街的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价； 2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整
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经营思路
2、招商成功，但经营状况不佳---
⑴重新进行业态调整，引进需求大的品牌店； ⑵多方开辟招商渠道，寻找可替代的商家进驻商业街； ⑶多为经营户举办促销活动，创造人气氛围； 具体措施：
①结合住宅销售活动在商业街入口、超市前坪举办小型音乐晚会、啤酒节； ②开展消费打折活动，公司免费给予广告位发布打折消息； ③出资邀请社区腰鼓队、街舞演员、自行车特技演员、演艺公司在节日期间举办
果断开盘销售； 6 、提前预测将来的困难，拟订可行的经营管理、招商方案，使经营者、
投资者对未来充满信心，同时可预期商业街的经营效益，这才是我们 关注的核心。
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经营思路-----
具体操作建议
建议一:如何把握招商的节奏?
1、近期重点对超市、二\三层独立 大面积商铺的招商；
2、11月底前把主力店合同签下来
个项目的形象； 3、成功的招商可能增加投资者、诸多经营者的信心，对投资回报的预期
更高，形成旺盛的需求； 4、便于今后的街区管理，形成良性经营态势； 5、形成方便、有活力的商业配套，对金水湾以后三期的销售有极大的促
进作用。 33
经营思路
缺点： 1、招商招租后的商铺，为后期经营管理留下了诸多难题，比如代租是否
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ，业主拖欠物业管理费、水电费， 造成物业无法维持下去，街区秩序 混乱，维修维护无人管理；
2、水电费收缴困难，造成水电部门停 水停电，影响其他经营户，造成群 体事件，从而影响整个项目形象；
3、公共水电费用较多，物业管理部门 能否及时平衡、弥补，特别是水街 每次补水费用约2000元，每月2次 ，则需4000元，物业费用能否维持 皆是隐患。
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产品线介绍
--52＃栋1层平面图
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产品线介绍
--52＃栋2层平面图
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产品线介绍
--53＃栋面积表（10个单位铺面）
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产品线介绍
--53＃栋1层平面图
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产品线介绍
--53＃栋2层平面图
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产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）
882.12 13
产品线介绍
--55＃栋1层平面图
业态布局； 2、加大力度重点对超市的引进，给予其较好的租赁政策，使其发挥龙头
效应； 3、通过租赁协议里的限制条款要求承租人严格遵守开发商后期销售活动
和转租行为产生时的相关约定； 4、通过商铺销售协议的补充条款，严格约定购买者不得在租赁期内损害
经营者的利益，同时开发商也应承诺及时返租给购买人； 5、拟订合理的销售推广计划，有效结合招商成果，及时把握销售节点，
电视／灯箱／户外／道旗
报纸开盘/活动／路演／推荐会
三维动画
道旗、网站、短信、公交广告、DM等小众渠道
楼书、折页、户型单张等现场物料
投资红皮书，品牌手册，品牌海报
经营思路-----
具体操作建议
建议三:关于超市招商的思路
1、超市可以早点签,条件应 果断给予倾斜;
2、依据当前条件，超市提前 验收、春节后即可进场装 修的条件应可达到,建议争 取明年5月1日前后试营业 ；
16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡ 二层882.12㎡，三层1631.97㎡
52#
55#
4
第二部分 产品线介绍 --51＃栋面积表（10个单位铺面）
5
产品线介绍
--51 ＃栋平面图
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产品线介绍
--52＃栋面积表（10个单位铺面）
1 、根据进度和招商成效适 当延长与其的委托合约；