第一部分、城市概况一、地理位置地处中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。

其南部濒临长江，北与、接壤，东和、毗联，西、交界。

独特的地理位置使它既能融入都市圈，又能接受经济圈的辐射，还能连接南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。

各主要城市分布图二、行政区划现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。

三、交通情况1、公路交通现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在率先实现县县通高速公路。

如今连接至的润扬长江公路大桥已全线通车，到、的陆路交通变的更加便捷。

2、铁路铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。

3、航空距禄口国际机场约1个小时，距虹桥国际机场约2小时。

4、港口港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。

5、交通直达情况按照目前的交通建设情况，从到约花八个小时，从到约花两个小时，从到约花费一个小时。

区位交通图四、面积与人口1、地域面积市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。

2、人口现状2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。

表1：历年人口变化情况2000年2001年2002年2003年2004年年份全市年末总人口（万人）450.62 451.59 452.22 453.61 454.39市区年末总人口（万人）109.66 110.76 112.52 115.13表2：各城市暂住人口情况对比地区总人口（万人）453.39583.6 598.85 447.19 502.77 916.85 暂住人口（万人）28.98130 325.87 169 19.54 60.6暂住人口比率 6.39%22.28% 54.42% 37.79% 3.89% 6.61%数据来源——《统计年鉴》从地区人口组成情况来看，我们不难发现目前的人口结构特点：——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。

3、人口发展与城市化水平目标市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。

4、简要分析作为风景旅游城市，在人口组成方面和、之间还有不小的差距。

但由于市区面积狭小，已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。

我们判断今后的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯1、历史历史悠久，唐宋时期已成为中国东南第一大都会。

明清时期更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡。

2、文化文化底蕴深厚，留下了白、白居易、欧阳修、轼、板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富。

3、风俗自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,的经济发展一直比较慢, 只能处于经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于南。

随着润长江大桥和铁路的通车，经济将会有跨越式的发展。

2、历年GDP增长情况表3、市历年GDP增长情况统计年份GDP总量（亿元）472.12 505.46 558.93 647.22 788.13 增幅7.10% 10.60% 15.80% 21.77% 人均GDP（元）10515 11205 12368 14290 17359 增幅 6.60% 10.40% 15.50% 20.50% 数据来源——《统计年鉴》我们从以上统计数据可以看出：1）、的经济基础比较薄弱，经济总量在处于中游水平。

2）、近几年来的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与非常接近，说明市区的经济水平较高。

随着城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。

3、产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，有别与其他城市。

的2004年的三产结构比例接近1：1：1，说明的第三产业（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足。

2）、展望从市政府制定的产业发展规划来看，未来将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、民营经济发展状况我们从各方面了解到的信息来看，民营经济发展情况总结如下：——民营经济发展底蕴深厚自古以来是繁华的商贸城市，商业服务业的发展有很深厚的底蕴。

——民营经济所占比重较大市规模以上民营企业占总规模企业总数的56.6%；拥有资产总额151.7亿元，占全市规模以上资产总额的18.1%。

——民营经济发展依然十分迅速规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。

5、的外资企业发展情况1）外资引进成果从2001年到2004年，外资引进的增长每年翻番。

2001至2004年，实际利用外资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。

80公里沿江岸线成为外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。

2）、优越的投资环境电机电子工业同业公会(简称电电公会)日前公布《2005年祖国大陆地区投资环境与风险调查》报告，在评选大陆10大投资城市中，排名第6，仅次于、、、昆山和。

二、居民生活水平1、居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：1）全市围居民平均收入处于中游水平，总体而言并不富裕。

2）市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。

3）市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。

4）居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。

2、居民收入情况表：居民收入统计表数据来源——《统计年鉴》、市统计局提供材料表：各城市人均收入比较城市人均可支配收入(元) 9815 11602 13587 14450 9695 9839数据来源——《各城市统计年鉴》我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明总体的购买能力不足。

虽然人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合的私营经济发展水平来看，存在着一定数量的高收入阶层。

3、恩格尔系数水平从上面的图表我们可以发现，的恩格尔系数仍然高于40%。

但实际上人民生活水平并不低，恩格尔系数偏高的主要是由于餐饮文化非常发达，且当地人的消费习惯比较倾向于“吃”。

从总体趋势来看，的恩格尔系数还是在慢慢下降的，表明当地人民生活正在进一步改善。

4、城乡居民储蓄存款水平表：城乡居民存款储蓄余额2000年2001年2002年2003年2004年年份全市居民储蓄存款余额（亿276 314.6 378 449 522.8 元）增幅13.99% 20.15% 18.78% 16.44%数据来源——《统计年鉴》居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所下降。

由此可见近年随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

5、居民住房水平表：居民住房水平统计2000年2001年2002年2003年2004年年份平均每人使用面积（平方14.15 15.3 16.78 21.5 22.38米）增幅8.13% 9.67% 28.13% 4.09%数据来源——《统计年鉴》由绝对数来看，居民的平均住房水平在整个是处于上游水平的，超过、和。

我们在实际考察中也发现市区目前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成一定的规模，但高端产品比较稀缺，住房条件质的提高还需要时间。

三、城市规划及重大市政建设状况1、市总体规划（2001年-2020年）1）、城市布局市目前的城市布局为“一主三副”。

“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。

“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。

2）、城市发展方向目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。

——南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。

——西进东拓城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。

东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。

附图片、3）、城市交通规划——公路近期规划建设和第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展提供支持。

——城市道路系统快速路系统：环线加纵横道路。

一环为运路、运路、北外环路、西外环路、南外环路。

东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。

南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。

——轻轨交通系统“一纵一横加环线”。

一横：（铁路客站）西路——扬子江中路——江阳中路——江阳东路——江都路——东路——江都市区：总长度约为24公里。

一纵：（江阳工业园）——扬子江北路——扬子江中路——扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。

环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。

附图片2、规划发展目标1）、人口预测市域总人口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。

2）、用地规模控制在85 平方公里左右，土地投放量每年约在5 平方公里左右，其中1—1.5 平方公里左右用于住宅建设，2—2.5 平方公里作为工业发展。

附其他规划图3、市规划发展重点区域——沿江产业带市政府非常重视沿江开发，并把沿江产业带的布局作为“十一五规划”的一个重点来讨论。