都市回流型
依恋城市资源； 社会认知度高的地方，富人区、CBD等； 邻居素质要好； 物业服务好； 对房间数量有一定要求； 对舒适度有要求，有别墅符号； 小孩在城里上学等需求；
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万科（房地产业）过去的成功模式的反思
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营销在哪里发挥作用？ 不经过客户，我们也能成功？
客户
土地决策依赖”高人”,获得成 功的基础 强大的产品设计能力
• 商业：面积7千—9千平米， 为超市等生活用品店和陶 吧等特色店
家庭人口为2人左右；一般都未婚或者已婚无子女 家庭年收入：5万以上，目前以租房或居住单位宿舍为主
• 会所：健身中心200平、 棋牌室200平、酒吧200平
职业：主要为高科技、教育行业或效益较好的国有企业等 职务：一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师 区域：主要集中在XX周边地区、科技一条街及高等学校
• 不同项目对客户的细分方式不同，对整个城市的客户 购成没有系统认识，每个项目都是一个重新摸索的过 程，周期长、效率低。
——到底有多少类型的客户：一套完整的框架
• 对客户的物理属性描述不能说明不同客户间需求的差 异，不能指导有针对性地拿地和设计，例如，职业不 同不能回答客户需要的配套、环境、户型、功能。
40 33.2
20 17.2
0 北京
23.8 10.6 广州
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细分的最终目的是指向产品与客户的关系
• 细分有度有边界 • 细分主要的对象是主流市场 • 主流市场的客户差别是很小的 • 没有明显差别的细分会造成战略混乱（GM） • 支付力是最重要且必须的衡量指标
• 细分是对消费市场中的客户，而不是社会中整体的人 群
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房地产传统的细分——世联案例
成熟的置业者，跨国公司的老总，全国、全球走，一纸调令，即奔赴
各个地方；
城际精英型
追求生活品质，对舒适度有近乎苛刻的要求； 不喜欢住酒店，没有居家的感觉；
一定会在核心区购置资产，有投资倾向；
不需要以大户型证明自己，大户型不好出租，不方便打理；
购房“标准很简单，CBD、品牌开发商、服务好”。
城市的总裁
风水专家顾问
市场的副总裁
户型副总裁
区域的设计师
销售副总裁
建筑副总裁
建筑成本副总裁
主管土地的副总裁
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3 客户－产品
因为竞争，需要精准的、针对客户需求的产品设计。
产品需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
目标客户：
中国家庭 生意人 三代人家庭,两 代人文化共存
1. 两层楼房子作为产品的主要特征之一； 2. 二代生活需要2900－3400平方英尺之间； 3. 喜欢入口特别大，所以喜欢双门的门型； 4. 喜欢前后都有花园，喜欢精细的花、树木、小溪水； 5. 不太爱炫耀，低调，喜欢私密性的； 6. 通过充分的市场调研，对立面颜色知道比较清楚了； 7. 不喜欢楼梯对门，风水不好，楼梯都是开在旁边的； 8. 屋子里住两代人，年轻一代需要现代的厨房，给老人单独
客户群大不相同。
可能有两个以上的孩子/或有老人或亲戚与他们同住。
空巢家庭
大龄单身贵族
成熟家庭 单亲家庭 有婴儿的夫妇
TCG4 富足成熟家庭
这一目标客户群的客户通常是从已经有了大房子，
已经有了更贵的房子的基础上，要改为更小一点更
TC便G宜1 一点房子的人群。这些人他们的孩子往往是已 这一经目走标出客了户家群门的，客或户者往原往来是的第家一庭次老置人业或的亲人戚群已，不他再 们包与括他单们身同的住年，轻他人们，愿新意近卖结掉婚他的们年更轻大夫更妇贵，的或房新子建， 立的而家换庭更等小。的房子。
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万科的方法论之“客户细分”
认识客户的方法
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从两个成功的企业谈起
• 开创了大众化营销（mass marketing）：卖方为所有 的购买者进行大量生产、大量分配和大量促销单一产 品。
1908年为所有客户提供T型车，且只有黑色。
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从两个成功的企业谈起
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2 客户－土地
为中国家庭寻找 合适的土地。
土地属性需求清单
Diamond Bar XX家庭 生意人
1. 临近高速公路的入口或出口 2. 非常关心孩子教育，临近学校 3. 喜欢买位置高的房子 4. 喜欢水，水对于中国人有特殊
的意义 5. 重风水
地理位置 周边配套
小区 产品
红线外评价
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2 客户－土地
为中国家庭寻找 合适的土地。
土地属性需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
目标客户：
最关心土地价值属性：
中国家庭 生意人
1. 临近高速公路的入口或出口 2. 非常关心孩子教育，临近学校 3. 喜欢买位置高的房子 4. 喜欢水，水对于中国人有特殊
的意义 5. 重风水
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2 客户－土地
选择A+土地。
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找到典型客户群进行测试。
3 客户－产品
典型客户群: 中国家庭
三代居 年轻人文化和年老人二种不同文化 家庭决策
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3 客户－产品
“七对眼睛”－－产品开发综合委员会
Diamond Bar项目的N对眼睛
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万科的客户细分——以家庭为核心
统一的划分方法
统一的客户描述
高
支 付 能 力
低
9% 富贵之家
健社
康会
养新
老
锐
6%
29%
望 子 成
龙 31%
务实之家25%
不同支付能力群体 购房核心驱动要素
房屋价值
生命周期 支付能力
青年之家 青年持家 小太阳家庭 后小太阳家庭 中年之家 孩子三代 老年一、二、三代
• 细分只是第一步
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案例分享——Diomond Bar 来自万科的好榜样——Pulte公司
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客户细分
Pulte公司在南加州的客户策略。
依照帕尔迪在全国不同地域选择不同的目标客户群，即是帕尔迪的价 值战略。
对南加州服务于2－4个目标客户群，价位在24万美元，同时还包括全 国市场都适用的活跃长者。
• 20世纪30年代，便认出了四组大细分片：寻求基本运 输的汽车购买者，寻求高性能的汽车购买者，寻求豪 华汽车和寻求安全驾驶的汽车购买者。
超越了福特成为世界第一的汽车制造商。
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福特为什么会成功
营销的古老逻辑： ——从鞋匠到福特
量身定做：
每个人的衣服都是 不一样的
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3
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8
——用什么纬度来进行细分：细分的方法
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成熟房地产市场的客户细分——美国
TCG 5 TCG 4 TCG 3 TCG 2 TCG 1
活跃长者 老年回归型 多次置业 二次置业 首次置业
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学习万科的好榜样——PULTE
TCG5
TTCCGG23
生命周期
这一目标客户群的客户是那些已退休或年长这的一这老目一标目客标户客群户的群客的户客是户那往种往比是较那富些裕已的经家有庭过。第他一们次往置往业是的专经业验，
龄人，他们在居住方面有特殊的需要和要求人。员而这，是或想者在是原成有功的的家商业人基之础类上，更他升们一有级钱，买买得更起好比更一大般的普房通子家。庭他
些人所需要的房业在面积上与第一类目标客更户大们群更往高往档是的愿房意屋把。原来已活经买跃下老来年的房人子住卖宅掉，而把卖掉的那部
非常相似，但他们对社区的要求却与第一类目分标钱用于购置更好的房子。他们大都是比较成熟的家庭，家里
认可万科的 行为习惯：有见识，有品味的 产品要求：舒适的、与众不同的
消费行为
青年之家
2口的青年消夫费妻动，机或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值价：值自观我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的场 所、休闲的地方
产品要社求会：生临存近状休态闲设施、生活方便、好
户型、喜欢的建筑风格
年龄特征：年龄在40岁以上
家庭结构：中老年核心家庭、与老人生活的青年家 庭
经济收入：经济收入稳定，属于中高收入水平，但 对未来的预期没有足够信心
主要特征：多为北京土著人口；项目３公里内的原 住居民，对位置的敏感程度远远大于对产品的 敏感程度；
价值取向：进行消费时注重实用，消费购物、投资 理财或做生意比较精明，追求升值潜力
家庭月入4000 家庭月入2000下
消费者 生命周期
未婚 已婚无子女 已婚有子女 中年 老年 离异
亚洲移民
西班牙土著 黑人
印第安人
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2 客户－土地
城市地图标明不同的人群的区位分布。
北部
市中心
西部
东部
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2 客户－土地
再细分子市场，进行土地属性评价。
市中心
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万科的客户细分——以家庭为核心
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细分可以继续到个人
简单务实 情趣享受
万科的青年群体研究
自我居家
28.4%
42.2%
享受一族
居家一族
13.8%展示一族 社交一族 15.6%
社交玩乐
120
展示族 享受族 居家族 社交族