重不足等制约了商业的发展进程。
前景：从投资汇报看，该商圈街铺（北门街、南门 街）一线黄金铺位最高售价10万元/平以上，租金 最高去到800元/平/月，从租金年回报约8-10%反
名都广场 汇博美居 本案
应该板块的投资回报相对理想，但是区域价值和升
值潜力较高。 典型：城市广场，整体10万方，是清远最大的 “体验式消费”模式,集零售、休闲、娱乐、餐饮、
锦绣路 本项目 环 城 大 道
前街铺租金范围大致为60-80元/㎡，目前在售项目
商铺价格在1.2-4万/㎡之间，目前东城商业对外辐 射弱，基本满足本地居民的日常需求。 缺点：由于一些房屋属于原住居民自建房，和城市
樵顺商业广场
新天地嘉园
发展不相匹配，未来定论还不确定，目前的人口聚
集还不够，商业发展还需时日。 前景：东城是清远规划的高端居住区，其中聚集了 金碧湾社区、锦江豪苑、阳光嘉园、天湖郦都等众
清远东城新区项目 发展策划报告
1
商业市场调查报告
策划部调研结论： 商业部调研结论：
总体商业市场概况
清远总体商铺成交情况 清远2011年前11个月商铺成交面积超8.5万方，相比2010年全年成交面积增长了近46% ，但另一方面成交均价则下降了18.5%左右：
年份 2003 2005 2008 2010 2011.1-11 销售面积(㎡) 6846 18469 20223 58297 85100 销售价格（元/㎡） 7000 11000 15000 23000 18749
樵顺商业广场 本案
多项目为该区域提供了强大的消费基础。由于该区
域商业配套有限，因此需求将进一步扩大，未来建 成樵顺商业中心，商铺发展可期。
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项目地块区位示意图
小市板块 新城板块：政府大力发展的新区，目前商业未售存量较大
新城区 万科 云山诗意 凯旋花园
已售 1351
抵押
未售 2228.57 714.37 119.31
天湖郦都
待售 在售
注：以上已售面积仅能从2011年的预售证情况查询，之前商铺未能查到其销售时间，已售数据参考性不大。
7
东城板块：城市未来发展的重点方向，商业配套设施及商业 氛围都有待完善。
东城区政府伏蛰其中，未来发展潜力大 现状：东城商业以沿江路以北，广清大道以西，凤 城大桥以东的街铺为主，另外东城大道至海逸路段 目前初步形成以美食特色的饮食一条街。东城区目
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美吉特装饰城
作为清远市发展商贸物流业的领军工程,项目总投资约10亿元,规划总占地面积约16万平米,
总建筑面积约32万平米,由交易区、精品卖场、商务办公、居住社区组成,将传统商贸批发 市场与现代物流模式紧密结Leabharlann ,打造现代化新型家居建材交易中心。
。
经营范围： 家私、家电、装饰、装修材料、建材等 综合评述：具备较好的业态规划，硬件设施相对完善，商 铺推出之际吸引大量的广佛客户，从招商人员了解，近70% 左右的客户为广、佛投资客及经营者。 售价： 对外宣传一楼18000元/㎡，二楼9500元/㎡，总体实际成交 均价为14900元/㎡。且带10年返租。
项目名称 清远金谷科学城 建设性质 在建 建设规模 占地660亩 建设起止年限 2010-2015 总投资 200亿
清远华南陶瓷营销中心
清远农副产品批发市场 清远国际名车城 八达商贸城 樵顺商业中心 卧龙广场 清远时代广场 置业文化商贸中心
在建
续建 在建 在建 新建 在建 在建 在建
占地600亩
占地360亩 占地560亩 占地300亩 建面21万方 建面18万方 40万方 18万方
经营范围： 一层：国际名店街 二层：金伦大酒店、益华百货、手机城 三层：京华美食、游乐城 四层：东方会 大型主力商家有： 周大福珠宝、益华百货超市、金伦大酒楼、城市假日酒店、 东方会大型ＫＴＶ及迪 高 、京华食街、 苹果服装专卖 店 、以及众多的国内男、女服装专卖店、康奈连锁鞋 店、
特步鞋店、意尔康连锁鞋店、清远本地的大型通信连锁企 业——“万信通信城”、 海洋梦幻乐园大型游戏机室等。 综合评述：城市广场位于清城区的商业旺区中心，商业环 境极为优越，项目的规模庞大，配套完善，
东城御峰
6356.69 162.22 5080.03 1417.57 676.77
奥园 时代花园
黄金海岸 东方明珠 美林花园
和富东城
加州花园
金多利花园 御景东方
合计
4165.23
7964.86
5728.42
13693.28
天湖郦都商铺分布在临街底商，共计约2.5 万㎡，内街铺位售价约为2.2万/㎡，对着 樵顺商业广场的商铺售价较高约4.3万/㎡， 总体均价约3.3万/㎡。 御景东方商业总面积约6500㎡，其中沿街 2000㎡，沿街基本售罄，沿街均价2.6-2.7 万元/㎡，内街1.6-1.7万元/㎡。
1566.18
5363.6 5449.19 21060 3971 1719.83 2973.44 402.76 27.76 3376.07 1272.47 751.18 5125.6 6829.4 733.18 7330 1696.04
1566.18
7059.64 5449.19 21060 4373.76 3001.2 3376.07 1272.47 751.18 5125.6 7562.58 7330
美吉特华南装饰城 义务商贸城 赢之城
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旧城单核心商圈特征明显，东城商业发展相对滞后
城市商业单核心的 特征明显，“先锋路-北门
街”区域的传统商圈，成为城市商业发 展的核 心区域，辐射整个城区甚至周边县市；
以赢之城、汇博美居中心、义务商贸城为代表
的连江路商圈、桥北路商圈、人民三路商圈， 虽也具有一定规模，但处于发 展初期，商业影 响力小，辐射区域十分有限；
2007-2011
2007-2011 2010-2013 2011-2015 2011-2013 2011-2013 2011-2015 2010-2013
18亿
4亿 6亿 5亿 5亿 8亿 16亿 13亿
凯旋国际广场
美林广场 美吉特工业博览城
在建
在建 在建
9万方
2.7万方 45万方
2010-2013
待售 在售
凤城郦都
东方天城 万科华府
20867.36 22587.19
荷兴城市花园
32998.24 60579.07 93577.31
注：以上已售面积仅能从2011年的预售证情况查询，之前商铺未能查到其销售时间，已售数据参考性不大。
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小市板块 新城板块：政府大力发展的新区，目前商业未售存量较大
新城板块商业逐步发展后市可期 现状：新城作为崛起的商业中心，在政府发
清远赢之城
展规划利好知道下，形成了仅次于旧城的商
业发展成熟区域。其商业形态以街铺为主， 多个区域相对独立。客群为新城区、小市居 民。 缺点：作为引领区域消费的领头羊，不管是 小市桥南一带，还是连江路一带都存在着市 场混乱、车辆乱行的现场。 前景：在客户基础、地段、政府规划利好等 多重因素下，一些专业商业市场和购物市场 投入建设。如城市花园将建16万方的购物娱 乐商业广场。人民一路和风向大道交界区域 也规划投资数亿建设文化商业广场。 以及西城将集中发展商贸物流。
东城商业不发达，以农贸 市场、社区商铺、沿
桥北路商圈 先锋路商圈 项目所在地
街商铺、食肆等业态为主，集中分布在笔架中 路、东城大道沿线。 清远城区商圈分布
商圈等级 先锋路-北门街商圈 连江路商圈 桥北路商圈 市级商圈 区域级商圈 代表商业 城市广场 赢之城 经营状况 良好 较差 一般
零售类商业
人民三路商圈
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社区商业多为一到两层的沿街商铺，满足餐饮休闲和社区生 活配套功能
社区商业以住宅区1-2F的沿街
社区商业基本特征
分布 商业规模 业态或功能 建筑形态 辐射群体 住宅区 —— 以餐饮休闲与社区生活配套为主，如便利 店、餐饮、休闲、美容美发、商品零售、 医疗保健等 1-2F沿街街铺 区域内办公或居住人群
商铺为主，满足餐饮休闲和社 区生活配套功能，服务区域内 办公或居住人群。
未售存量 合计 2228.57 714.37 119.31
碧水康桥
城市花园
凤城世家
凯旋花园 东方巴黎
万基金海湾 卧龙五洲世纪城 现代城 云山诗意 凤城明珠 世纪花城 厚德华庭 丽都花城 恒福曦园
现代城
世纪花城 卧龙五洲世纪城 义乌商贸城 恒福曦园 万基金海湾 碧水康桥 凤城明珠 厚德华庭 丽都花城 城市花园 东方巴黎 荷兴城市花园 合计 8379.89 1813.33 236.93 423 3741 535.18 279.45
租金：在100-250元/㎡不等。
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汇博美居
汇博美居广场位于位于旧城桥北路白马塱，是由清远首个建材家居中央商业区。
汇博美居广场是政府重点支持的地区带动商业项目及形象示范工程， 总投资三亿元人民币，规划用地面积8.3万平方米，总建筑面积16万 平方米，其中商业面积达10万平方米。项目以经营建材家居行业为 主导，并有机复合传统零售商业业态，集采购、批发、会展博览、 信息交流、设计、客户服务、餐饮商店等多功能与一体，成为清远 市乃粤北地区首家一站式建材家居购物中心。 2005年10开始招商，2006年5.1正式营业。
2010-2012 2011-2015
1亿
—— 10亿
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旧城板块：旧的商住核心，商业最为繁华，新增供应量小
美林宏景新城 湖景湾广场
旧城区 雅悦花园 凤凰豪庭 合计
已售
抵押
未售 1222.38
未售存量合计 1222.38 1622
临湖雅居
1622
凤凰豪庭 慧峰豪庭 昇禾湖景湾