矩阵式管理模式：是由职能部门与专业或项目相互配合而形成的组
织形态，优点是分工明确、专业化强，专业管理比较协调和灵活，易于 提高技术和管理水平，缺点是双重领导，易导致管理混乱和推卸责任。
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一般物业公司的组织架构

职能架构如下： 总经理 副总经理 总经理助理
综合管理部
行政人事部 各管理处
财务稽核部 专业二级公司
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物业交房手续的办理





开发商销售部通知业户交房时间、需要携带的资料及需要缴纳的费用 业主持开发商销售部开具的交房通知办理交房手续 业主交纳房屋价差款、公共设施基金、有线电视开户费、燃气开户费、预交 物业管理费、装修押金 签署物业管理协议、业主规约 填写业户家庭情况登记表 签领业户资料袋（内含物业管理协议、业主规约、房屋使用说明书、房屋质 量保证书、缴费标准清单） 签署管理费、水电费托收协议及水、电抄表到户协议 签署有线电视、燃气开户及托收协议 验收房屋并签署验收表 移交钥匙，交房手续办理完毕

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物业交房资料的准备

发展商须准备资料
1.交房通知书 2.交房手续书 3.交房须知 4.临时业主规约 5.商品房使用说明书 6.商品房质量保证书

物业公司须准备资料
1.前期物业管理服务合同 2.装修管理协议 3.缴费标准清单 4.管理费托收协议5.水\电抄表到户协议6.房屋验收交接表 7.业户家庭情况登记表

事业部式管理模式：是指大的企业把相对独立的业务部门划分为各
个独立的分公司，独立核算，成为总经理控制下的利润中心，实行集中 管理、分散经营。优点是适应多样化需求，分散风险，减少公司高层对 日常事务的介入，有助于调动分公司积极性，开展新业务；缺点是各分 公司相对独立，职能重叠，增加管理费用，各分公司利益难以协调，影 响整体，易造成管理失控。

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物业管理的前期介入
前期介入的作用 完善物业的使用功能 优化物业的具体设计 更好地监督施工质量 为竣工验收和承接查验验收打下基础 熟悉物业情况便于日后管理

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物业前期介入的方式和内容
早期介入:项目规划设计阶段,由发展商 聘请物业公司进行顾问,参与规划设计 中期介入:项目土建结构封顶,设备安装 和装修阶段,物业公司参与,熟悉物业管 线情况,监督设备安装工程质量 晚期介入:物业工程基本结束,开始竣工 验收\承接查验\准备交房时物业公司全 面介入,开始全面履行专业化管理阶段
会
所
计 费 收 费
财 务 管 理
行 政 管 理
人 力 资 源
质 量 管 理
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业主大会

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇政府）的指导 下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成 业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作；筹备组成员名单 确定后，以书面形式在物业管理区域内公告
一站式管理模式架构： 管理处经理 物业中心 服务中心
工程部
设 备 运 行 维 护
管理中心
财务部 行政部 品质部
环境部
秩序部
客户部
商务部
保 洁 管 理
绿 化 管 理
消 杀 管 理
治 安 管 理
车 辆 管 理
消 防 管 理
监 控 中 心
零 星 维 修
客 户 接 待
事 务 处 理
社 区 文 化
商 务 中 心
概念:
是指物业公司接收开发商或业主委托管理的物业时,以物业主体结构 安全和满足使用功能为主要内容的再检验
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物业承接查验应移交的资料和项目
产权资料: (1) 项目批准文件 (2)用地批准文件 (3) 建筑建设相关证照 (4)拆迁安置资料 移交房屋： （1） 各类房屋清单及其钥匙； （2） 单体建筑、结构、水电、设备竣工图； （3） 住宅区规划图、竣工总平面图； （4） 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证） 移交公用设施、设备和场地： （1） 公用设施、设备及公共场地清单； （2） 绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）； （3） 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证）
物业管理实务（一）
培训目的
熟悉物业管理项目实际运作流程 提高员工所学物业管理基础知识在实际工作 中的运用能力

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第一部分 物业项目的承接\策划与管理介入
3
物业项目的调查



了解发展商或业主委员会的合作意向 了解物业的基本设施情况 了解物业的居住人群情况 了解物业的周边环境 了解竞争对手情况
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第二部分 物业管理的各类组织
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各类物业公司的管理模式

直线式的管理模式：适宜规模较小的物管企业，优点是层次分明、责任
清楚、权利集中、效率高；缺点是经理管理跨度大，结构不灵活。
直线职能（参谋）式管理模式：各级设置相应部门，但各部门无
直接下发命令的权利，特点是既有直线式统一指挥的优点，又具有职能 分工的长处，中、大型物业企业多采用。

8
物业的竣工验收
包含如下内容: 隐蔽工程验收 分期验收 单项工程验收 全竣工后,由开发商\承建单位\监理公司\设计单位等四方进行验 收,并报质检站进行验收备案
9
物业承接查验

物业承接查验的几个环节
第一阶段:分项\分户验收
第二阶段:不合格整改和再验 第三阶段:资料接收\验收会签
物业项目调查的目的:
锁定目标项目,为项目承接策划提供第一手资料
4
物业管理招投标
资格审查:根据招标方要求送达资料预审 方案拟定:拟定物业管理投标书 投标 开标 中标 合同订立

5
物业管理投标书的一般内容
物业公司简介 物业项目调研与分析 管理模式与服务措施 管理目标与经营目标承诺 管理处运作模式及组织架构 管理人员配备及培训\管理 物质装备计划 管理费用收支预算 便民服务措施 日常管理 社区文化
市场拓展部
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一般物业管理处的组织架构
管理处主任
副主任或主任助理
工程组
设 备 运 行 维 护
秩序组
客服组
环境组
零 星 维 修
治 安 管 理
消 防 管 理
车 辆 管 理
监 控 中 心
客 户 接 待
投 诉 处 理
计 费 收 费
绿 化 管 理
保 洁 管 理
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消 杀 管 理
超大型物业管理处的组织架构