河南省某住宅建设项目可行性研究报告撰稿单位：河南天汇工程管理咨询有限公司目录第一章总论1.1 项目概况1.2 承办单位名称1.3可行性研究报告编制依据1.4项目主要建设条件1.5主要技术经济指标1.6问题与建议第二章项目投资环境与市场需求研究2.1我国房地产市场投资环境分析2.2我国房地产市场现状分析2.3项目开发市场前景分析第三章项目建设规模与项目开发条件3.1 项目建设内容3.2 项目建设规模3.3 项目开发条件3.4 项目市场定位第四章建筑方案与营销计划4.1 建筑方案4.2 规划设计原则4.3 规划设计理念4.4 规划设计4.5 结构设计4.6 基础配套设施综合规划4.7 电力工程规划4.8 电信工程规划4.9 给排水工程规划4.10 暖通工程规划4.11 燃气工程规划4.12 环卫设施规划4.13 建筑新材料、新技术的应用4.14主要技术经济指标4.15 营销计划第五章节能、节水措施5.1设计依据5.2 建筑节能5.3 节电措施5.4 节水措施第六章环境影响评价6.1 项目场址环境现状6.2 环境标准6.3 项目环境影响分析6.4 环境影响评价结论第七章消防7.1 设计依据7.2 消防安全措施第八章项目实施组织管理8.1项目招投标8.2 建设期项目管理8.3 资金管理第九章项目实施进度9.1 工期计划9.2施工进度9.3 销售计划第十章投资估算与资金筹措10.1 投资估算依据10.2 材料及设备价格依据10.3 其他依据10.4 投资估算第十一章销售及经营收入测定11.1 项目销售收入测算11.2 销售利润第十二章财务评价与敏感性分析12.1 盈利能力分析12.2 项目不确定性分析第十三章社会评价及风险性分析13.1 社会影响效果分析13.2 社会适应性分析13.3 风险性分析第十四章结论与建议14.1 结论14.2 建议附表及附图附表：附图：第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称某住宅建设项目1.1.2 项目地理位置某市三环路与农业路高架快速路结合部1.1.3 建设规模项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。
项目分两期建设，一期规划用地面积40.23亩，规划总建筑面积128000平方米，二期规划用地面积134.89亩，规划总建筑面积462031平方米。
1.1.4 项目投入总资金及资金效益情况项目总投资估算120031.31万元，预测能实现销售收入357990.30万元，税前利润210345.92万元，税前成本利润率192.16%，税后利润157759.44万元，税后成本利润率144.12%，投资回收期1.02年,项目的财务内部收益率为156.12%，财务净现值113588.93万元，经济获利能力较好，该项目在财务可行。
1.2 承办单位名称公司名称：河南某置业有限公司公司简介：1.3可行性研究报告编制依据1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》；2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》；3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；4、某市城市总体规划；5、某市“十二五”规划；6、《城市规划编制办法》；7、《城市居住区规划设计规范》；8、委托方提供的有关资料。
1.4项目主要建设条件1、项目的建设符合某市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
1.5主要技术经济指标1.6问题与建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
第二章项目投资环境与市场需求研究2.1我国房地产市场投资环境分析2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。
综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。
中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。
随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。
由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。
业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。
社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆“。
预计2013年的房地产市场，在价格上将保持稳定，有所理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上将稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例将要上升；在投资上将总体适度，保障房和普通商品房投资将稳步快速增加。
2.2我国房地产市场现状分析（1）房地产开发投资完成情况2013年1-2月份，房地产投资增速大幅反弹至20%以上，结束了2012年4月以来投资增速持续在15%-16%低位徘徊的状态。
1-2月，全国房地产开发投资完成额6670亿元，累计同比增长22.8%，增速比2012年提高6.6个百分点；其中住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12 个百分点。
楼市投资反弹可能是对2012年年中以来部分城市楼市量价齐升，楼市持续升温的持续正反馈。
虽然住宅方面的推盘节奏可能会因政策有所影响，但这无碍于房产商加速商业地产的计划。
2013年前两月，房屋新开工面积23001万平方米，累计同比增长14.7%，2012年4月以来首次恢复正增长；房屋竣工面积13524万平方米，累计同比增长34%，增速比2012年1-12月提高26.7个百分点。
较高的增速可能源于去年同期较低的基数，但也表示未来将会有较充足的市场潜在供应。
（2）房地产开发企业到位资金情况2013年房地产企业资金状况有所好转。
2013年1-2月，房地产开发企业本年到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比2012年全年提高21个百分点；其中自筹资金占比39%。
（3）商品房销售和待售情况2013年1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。
商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6 个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。
2013年1-2月份，东部地区商品房销售面积5415万平方米，同比增长63.6%，增速比去年全年提高57.9个百分点；销售额4820亿元，增长92.3%，增速提高79.4个百分点。
中部地区商品房销售面积2433万平方米，增长44.6%，增速提高42.6个百分点；销售额1229亿元，增长67.3%，增速提高58.8个百分点。
西部地区商品房销售面积2623万平方米，增长30.4%，去年全年为下降5.3%；销售额1313亿元，增长45.3%，增速提高41.6个百分点。
2013年2月末，商品房待售面积41904万平方米，比去年末增加5444万平方米。
其中，住宅待售面积增加4181万平方米，办公楼待售面积增加158万平方米，商业营业用房待售面积增加778万平方米。
2.3项目开发市场前景分析2013年1月份，某市区商品房批准预售面积122.24万平方米，同比上涨226.4%；商品住宅批准预售面积70.27万平方米，同比上涨111.11%；非住宅批准预售面积51.97万平方米，同比上涨1149%。
商品房销售8539套（间），销售面积85.42万平方米，同比上涨260.87%，销售均价7896元/平方米；其中商品住宅销售7503套（间），销售面积71.76万平方米，同比上涨262.67%，销售均价6991元/平方米。
非住宅销售1036套（间），销售面积13.66万平方米，同比上涨252.06%，销售均价12647元/平方米。
二手房共成交3117套（间），成交面积27.72万平方米，同比上涨218.2%，成交均价6083元/平方米；其中住宅二手房共成交3040套（间），成交面积27.11万平方米，同比上涨219.34%，成交均价5938元/平方米。
某市，是中国，中部重要中心城市，地处中华腹地，九州之中，位于河南省中部偏北，万里母亲河黄河南岸，是中国八大古都之一，中原地区大都会。
某市素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，中国中东部现代化中心城市和国家综合交通枢纽，全国唯一的某市航空港经济综合实验区。
某市是中西部地区主要大城市之一，1920－1930年代由于铁路的建设而成为重要内陆商埠。
如今某市是中国中部地区的特大型大都会和主要经济中心，是中原经济区的中心城市。
本项目位于某市区与高新区的结合部，市区的经济繁荣与西区的高科技发展，一定会带动该区域的经济繁荣。
本项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。
第三章项目建设规模与项目开发条件3.1 项目建设内容本项目主要包括安置房、商业住宅、商业建筑、商务办公用房、配套物业管理用房等内容。
3.2 项目建设规模项目规划总用地面积116749平方米（合约175.123亩），规划总建筑面积590031平方米，其中地上建筑面积480460平方米，地下车库105789平方米。