⑺ 合作建房 建成后按比例分房自用的，暂免税。 建成后转让的，应征税。 ⑻ 企业兼并转让房地产 暂免征 ⑼ 房地产的代建房行为 房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入
性质，不征税。 ⑽ 房地产的重新评估 不征税
三、 税率
四级超率累进税率
四、纳税期限与纳税地点
1.纳税期限：纳税人应于转让房地产合同签订 之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理 纳税申报，并提交有关资料。
第二节 土地增值税的计算
一、 应税收入的确定
1. 货币收入；2. 实物收入；3. 其他收入
二、 扣除项目的确定
1.新建房扣除项目 ⑴ 取得土地使用权所支付的金额 ①地价款 ②取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有
关费用
⑵ 房地产开发成本 ⑶ 房地产开发费用 ①财务费用的利息支出，凡纳税人能够按转让
累计折旧
贷：固定资产
取得转让收入
借：银行存款
贷：固定资产清理
计提转让房地产应纳税金
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交营业税
——应交土地增值税
Hale Waihona Puke 【例】华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造 一幢商住写字楼，该开发项目于20×6年4月开始，共 占地5 000㎡，建筑面积40 000㎡，商住写字楼于2007 年6月完工并于9月底全部售出，每9 000元/㎡，取得 销售收入共计36 000万元。该公司为此应缴营业税的 税率为5％，城市维护建设税税率7％，教育费附加费 率3％。该写字楼开发成本为3 000元／㎡，开发成本 共12 000万元，支付土地出让金800万元，支付银行借 款利息500万元。该公司能按该写字楼计算分摊银行贷 款利息支出，该公司所在地政府确定的房地产开发费 用扣除比率为5％。应纳土地增值税的税额计算如下：
三、应纳税额的计算
1.增值额的确定 ⑴增值额=应税收入-扣除项目金额
⑵纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价 格计算征收：
①隐瞒、虚报房地产成交价格的；
②提供扣除项目金额不实的；
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
2.应纳税额的计算方法 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×
速算扣除率 步骤： ⑴ 先计算扣除项目金额 ⑵ 计算增值额 ⑶ 计算增值额与扣除项目金额的比率，确定
适用税率 ⑷ 计算应纳税额
四、土地增值税的纳税申报
第三节 土地增值税的会计处理
一、主营房地产业务的土地增值税会计处理
1. 预缴 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款
2. 计提应缴土地增值税 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交土地增值税 3. 清缴土地增值税 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款
1. 是对转让国有土地使用权及其地上建筑物 和附着物的行为征税。
2. 是对国有土地使用权及其地上的建筑物和 附着物的转让征税。
3. 是对转让房地产并取得收入的行为征税。
3.对若干具体情况的判定 ⑴ 以出售方式转让国有土地使用权、地上的
建筑物及附着物 包括3种情况，应征税。 ⑵ 以继承、赠与方式转让房地产的 不征税 ⑶ 房地产的出租 不征税
二、兼营房地产业务的土地增值税会计处理
借：其它业务成本
贷：应交税费——应交土地增值税
三、非房地产企业转让或销售房地产土地增值税的会计处理
1.转让国有土地使用权
借：银行存款
贷：无形资产
应交税费——应交营业税
——应交土地增值税
营业外收入（或借记“营业外支出”）
2. 转让房地产
借：固定资产清理
第九章 土地增值税会计
教学目标: 1.了解土地增值税的概念与特点； 2.掌握土地增值税税制要素； 3.掌握土地增值税应纳税额的计算； 4.掌握土地增值税应纳税额的核算
第一节 土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建 筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其 转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、纳税义务人
纳税义务人：为转让国有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社 会团体及其他组织。个人包括个体经营者。
二、 征税范围
1.征税范围 ⑴ 转让国有土地使用权
⑵ 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用 权一并转让。
2.界定标准
房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证 明的。 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土 地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×5%以内 据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。
②凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利 息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允 许扣除的房地产开发费用为：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用 权所支付的金额+房地产开发成本）× 10%以 内
⑷ 与转让房地产有关的税金
营业税、城建税、印花税、教育费附加
⑸ 其他扣除项目
对专门从事房地产开发的企业，可按上述1、 2项金额之和，加计20%的扣除额。
2. 旧房及建筑物扣除项目 ⑴ 评估价格：重置成本价乘以成新度折扣率 ⑵ 取得土地使用权所支付的金额 ⑶ 与转让有关的税金
2.纳税地点：房地产坐落地。转让的房地产坐 落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在 地分别申报纳税。
五、税收优惠
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额的，可免缴土地增值税。
2.对国家因建设需要依法征用、收回的房地产， 可免缴土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自 用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5 年或5年以上的，免征土地增值税。居住满3 年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未 满3年的，按规定计征。
⑷ 房地产的抵押
在抵押期间不征税
待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确 定征税。对于以房地产抵债发生房地产权属转 让的，应征税。
⑸ 房地产的交换
应征税
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税 务机关核定，可以免征土地增值税。
⑹ 以房地产进行投资、联营
暂免征。投资、联营企业将上述房地产再转让 的，应征税。