研发绩效管理实务战略投资部拓展流程管理2012-8-13一、目的及适用范围㈠为规范项目拓展流程，提供决策依据，特制订本流程;㈡本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论证管理工作，以及相关研究工作。
二、职责㈠战略投资部1.负责拓展项目信息收集、市场调研、现场踏勘，针对宏观经济、区域经济、房地产市场调查相关工作。
2.项目初步操作方案阶段，与招标与成本管理部、项目管理部、合规部、计划财务部进行非正式沟通，确定项目定位、运作方式、成本估算、投资收益测算等形成《项目初步操作方案》，报项目评审会审议；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写《项目初步操作方案》。
3.可行性研究阶段：战略投资部牵头与项目方进行深入洽谈，制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定初步项目定位建议，并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作，最终形成项目《预可研》；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写《预可研》。
4.决议、评审阶段：负责将《预可研》报经营层进行决议、评审，对通过决议的项目，根据经营层意见对可行性研究报告进行修改，完善；5.立项阶段：启动集团内部项目立项工作,但成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司进行立项。
6.立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。
㈡合规部1.初步操作方案阶段，提供法律风险防范意见；2.可行性研究阶段：对合同等法律文件进行审查，提出法律意见。
㈢项目管理部1.初步操作方案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；2.可行性研究阶段：提供土地整理、工程技术、进度分析。
㈣招标与成本管理部1.初步操作方案阶段：提供项目成本初步估算；2.可行性研究阶段：深化成本估算方案。
㈤计划财务部1.在可行性研究阶段：提供初步资金方案。
2.可行性研究阶段：落实资金方案、税务筹划。
㈥项目评审会由各职能部门经理组成，负责对《项目初步操作方案》进行评审。
㈦投资决议会由公司经营层领导组成，负责对项目《预可研》进行决议。
三、流程说明㈠战略投资部根据项目信息，进行市场调研及现场踏勘，分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平，调研区域房地产市场行情，项目所在区域竞品项目概况等，该环节由战略投资部牵头负责。
招拍挂项目在此环节的操作周期为10天；其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定，一般不超过20天。
㈡通过初步了解及调研，战略投资部认为可以否决的项目，报部门总经理审批，否决项目或要求进一步调研。
操作周期为2天。
㈢战略投资部主持对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算，编制《项目初步操作方案》，各职能部门配合。
该操作周期为5至10天。
㈣《项目初步操作方案》提交项目评审会审批。
项目评审会由各职能部门经理组成，经过项目评审会，决定项目放弃或继续深化。
操作周期为2天。
㈤通过项目评审会的项目，进入项目可行性研究阶段，由战略投资部组织各职能部门共同完成项目《预可研》。
该操作周期为5至10天。
㈥《预可研》提交投资决议会审批。
投资决议会由公司经营层领导组成。
三分之二以上领导否决的项目应放弃；针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会；全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。
该操作时间周期为2至5天。
㈦充实完善立项报告，启动项目内部立项。
内部立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查，推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。
㈧协议签署后，交由项目公司推进，财务、报建等部配合完善手续。
四、相关文件及交付成果文件㈠交付成果文件1.附件1《项目初步操作方案》：包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等2.附件2《预可研》：包括项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风险分析等。
㈡相关文件1.附件3《盘源初始信息记录表》2.附件4《资料清单》3.附件5《土地信息采集表》4.附件6《项目市场调研计划表》5.附件7《项目市场调研表》6.附件8《尽职调查清单》7.附件9《项目可行性评审方式、要求、及相关事项》附件1项目初步操作方案一、项目名称及类型命名规则为“城市或地理位置+项目名”，一经确定后则对内统一使用。
二、项目背景主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的意义等内容。
三、合作方及合作条件㈠合作方背景介绍㈡合作方提出的主要条件，洽谈进展等。
四、项目位置㈠项目位置：主要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、该功能区定位与发展状况、区域交通情况。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
㈡项目四至范围㈢项目周边配套附图：地块四至范围及周边设施图。
五、项目现状及权属状况㈠土地现状：包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；开发手续进展，取得政府审批文件情况。
㈡建筑物现状：外立面，内装修，设施设备等。
附图：现状图㈢土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等。
㈣房产权属的说明（如有）规划控制指标六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。
七、市场分析㈠区域市场行情（包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金及出租率等）；㈡区域市场在整体市场的地位及发展趋势；㈢项目在区域内开发的机会点与市场潜力。
㈣结论：产品开发或经营定位，包括市场定位、价格定位、产品建议等。
八、投资及收益估算投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计划等。
（股权收购类项目应说明税务筹划情况）。
九、项目运作思路获取项目的整体操作思路和流程，存在的问题和解决建议十、综合建议与计划㈠综合判断㈡工作计划附件2-1预可研—开发类投资项目目录第一部分项目决策背景一、外部环境㈠城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；㈡宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
㈢项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素㈠项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；㈡公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；㈢从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第二部分：项目概况一、项目位置项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、项目四至及现状㈠四至范围；㈡项目现状，包括是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；附图：四至范围图、现状照片。
三、项目周边配套㈠交通状况现有交通体系说明，包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；㈡教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。
四、项目周边自然人文环境根据个案特性描述，没有的可以不写五、大市政配套（七通一平）道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是否具备，并说明接入成本。
六、规划控制指标具备条件的尽可能填写，下表可按实际情况适当调整第三部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件㈠合作方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等；㈡合作方式：例如：直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。
㈢交易价格、总地价、楼面地价等。
㈣付款进度及与付款条件。
㈤其他合作的主要条件㈥与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律及权属状况㈠开发手续进展，取得政府审批文件情况；㈡土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他项权利等。
第四部分：市场分析一、区域市场综述对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
二、区域内表现最好个案状况三、近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写）附图：成交土地位置分布图四、小结：㈠区域市场在整体市场的地位及发展趋势㈡项目在区域内开发的机会点与市场潜力第五部分：项目总体定位一、项目素质分析㈠优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。
㈡劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。
㈢机会：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
㈣挑战：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
二、市场定位三、价格定位四、客群定位第六部分：规划设计分析一、初步规划设计思路㈠主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。
㈡如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计方案（规划平面图、效果图、户型图等，不具备条件的可以不写）第七部分：项目开发计划一、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析。
三、工程计划：工期计划、竣工计划。
第八部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。
并参照下面表格列示：注：以上单位成本计算方式为投资额/可售建筑面积，请按照以上表格调整测算表分类。
二、销售收入分析主要列示可销售部分的物业的销售数据，物业类型可依据实际情况增减。
三、税务分析㈠营业税及附加㈡所得税㈢土地增值税（股权收购类项目应重点说明）四、经济效益分析㈠经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等㈡项目利润率、投资回报率、投资回收期及主要经济指标。