当前位置:
文档之家› 【全国】成本管理精细化之房地产企业全成本管理(共91页)
【全国】成本管理精细化之房地产企业全成本管理(共91页)
净资产(亿元)
120
107.8
100
85.8
80 亿元 60
57.7 53.1
54.5 45.1
37.5
33.1
均值 54.5
40 16.1
20
0
沿海 中海 万科 复地 合生 富力 绿城 雅乐居 均值
沿海 中海 万科 复地 合生 富力 绿城 雅乐居 均值
市 场
舆论
房地产企业
社会
资 本
举牌案例
宏行 企 观业 业 经竞 利 济争 润 调激 趋 控烈 薄
单独施工的桩基础工程合同
建筑安装施工总承包合同
园林景观工程施工合同
外墙装饰材料采购合同 门窗制作安装合同 电梯采购安装合同 发电机采购合同 通风空调设备采购合同
编号 考核标的 责任部门 负责人 产品技术 部
项目工程 部
采购部
三、责任成本的分解思路 ✓ 各部门各司其职
1、本部门费用 2、本专业端口成本 3、时间成本
12%
10.89%
无效增值
10%
8% 5%
6%
4%
2%
有效增值
0% 国家规定
企业实际
标杆企业在关注什么?
工程管理
设计/创新
土地获取 市场企划
采购成本
营销 客户价值开发
业界在比拼什么?
某民企与标杆企业的比较 最大的问题是我们效率低:
如果不提升效率,我们将永远没有机会!
人均开工面积 人均竣工面积 人均销售面积 人均销售收入 人均利润率 销售费用率 管理费用率
29% 30% 1608
25% 20% 15% 增长率 10% 5% 0% 2006
数据来源:中国城市地价动态监测系统
房地产投资门槛的上升---资金成本
房地产开发资金来源比例(%)
50
45
43.1
44
40
38.6
38.6
38.7
35
36.6 33.2
30
28.5
28.5
28.6
30.3
30.3
25 20
管什么?
管多深?
成本管理
怎么管?
谁来管?
取决于管理层的认识 决定了项目成本与企业命运
如何在地产企业实现 系统、有效的成本管理?
第二章 房地产企业成本管理
战术篇
聚焦: 形成责任成本管理为核心的 ---全成本管理体系
责任成本管理的总体思路
•建立合理的目标成本 •将目标成本分解成责任成本 •将成本控制落实到各业务操作环节中 •量化评估体系 •成本考核与绩效管理
土地供应减少、成本刚性、行业利润
1800 1600 1400 1200
998 1000 元/平米 800 600 400 200
0 2000
全国主要城市总体地价及变化
1033
1078
1129
1198
1251
6%
4%
4%
5%
4%
2001
2002
2003
2004
2005
主要城市土地综合平均价格 增长率
责任成本指导书
关于责任成本
六、责任成本的评估与考核
➢评估方式 ➢评估指标 ➢无效成本 ➢考核方式 ➢谨慎与全面性
量化评估
回顾:
➢ 责任成本的分解是基于责任形成的主体 ➢ 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 ➢ 责任成本的管理要引入考核、评估机制 ➢ 责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩
成本管理精细化管理之----
房地产企业全成本管理 ---责任成本管理体系的实践
第一章 房地产企业成本管理
战略篇
宏观形势: 外面的世界
房地产企业面临着什么?
新政---- 土地 金融 预售 自有资金 开发
行业门槛提高了
形势---- 消费者观望
行业内强强联合
机遇风险并存
国际资金涌入
冰火两重天
知名地产企业的净资
➢目标成本的起源 ➢目标成本与责任成本 ➢目标与靶心
内容 一、目标成本的解读 二、目标成本设定原则 三、目标成本的形成 四、目标成本的管理 五、目标成本的实现 六、案例
关于目标成本
一、目标成本的定义
➢ 目标成本是:
关于目标成本
二、目标成本定义解读
➢ 目标成本设定与企业定位 ➢目标成本设定与项目定位 ➢目标成本设定与企业盈利 ➢目标成本设定的市场原则 ➢性价比与专业管理
➢ 房地产企业基本的成本策略观
!要产品,而不是作品 !成熟产品的复制
二、从行业战略焦点看企业成本策略:
如何让每一分成本 投入更有效?
土地增值税对我们的要求:
无效增值向有效增值转移:成本投入更有效!管理效率要提升!
北京政策: 国家政策:与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用,不超过项目开发成 本的5%
成本数字是目标,是结果,关键的是工作质量
三、责任成本的分解思路
✓ 阶段性地确定成本责任
投资 策划
项目运作全过程
设
招
签
履
产品
计
标
约
约
销售
关于责任成本
四、责任成本的分解原则
以成本形成主体作为成本责任主体
关于责任成本
五、责任成本的落实
➢责任主体 ➢责任内容 ➢责任控制要点 ➢责任履行评价 ➢责任状(书)
企业特色 项目特点 财务核算 成本分析
八、从项目成本构成来看成本管理:
盈利总目标
招标
规划设计 项目发展
销售及物业管理
签约
竣工结算 施工
土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用 管理费用
房地产成本的形成
成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合
项目发展 投资策划
营销策划 项目策划
概念设计
产品设计
方案设计
初步设计
施工图设计
项
投资估算表
成本测算1
成本测算2
目标成本
合同清单
目
盈 利
全成本管理工作
目
标
目标成本的实施管理
项目结算
项目销售
变更签证
施工管理
财务结算 成本结算 销售管理 设计管理 工程项目管理
招标管理
供应商选择
全项目的采购实施
资本
资本增值能力
…………. ………….
方式二:根据合同分类,将目标成本分解成《合同控制 清单》,将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门 ,以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成
方式一:成本科目
序号
成本项目
一 土地获得价款 二 开发前期准备费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六 园林环境费 七 配套设施费 八 开发间接费
成本少结合计 2214.51 37.05 2782.46 1290.95 1832.47 850.57 160.12 3283.98 12,452.11
企业经营给我们提出什么样的要求?
任何需要的时间点,我们知道全成本是多少? 需要真实完整的动态成本信息反馈! 目标与动态成本管理体系!
资产负债表
资产类 货币资金 结算中心存款 内部单位贷款 短期投资
关于目标成本
三、目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资可行 性报告》
2、项目策划
项目定位:概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
投资估算书
目标成本测算1
目标成本测算2
目标成本测算3
案例:责任成本的分解落实
案例:责任成本考核的全面性
责任成本管理中经常遇到的问题
1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗?
案例1:设计阶段 责任成本管理
2、招投标管理的责任成本如何切分 ?
案例2:招投标责任成本管理
责任成本管理中经常遇到的问题
3、责任分配合理吗?
案例1:样板房成本谁来管 案例2:图纸的成本责任 案例3:合同招标与实施责任
22.2
22.5
23.8
15
16.2
16.1
16.2
10
10.7
10.4
8.9
10.4
14.1
9.5
5
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
自筹资金 银行贷款 定金及预付 其他
检视一下: 您的企业目前成本竞争的核心力在
哪里?
思考一下:
下一步,我们核心控制成本的重点 在哪里?
七、从企业经营结果来看成本管理策略:
管管 理理 精出 细效 化益
环境形势告诉我们: 强化成本管理势在必行!
房地产企业的成本战略
持续 发展
高速 扩张
百年 老店
赚钱
一、从企业战略到成本策略:
➢企业的定位决定了企业的成本策略 盈利 顾客价值 品牌 持续发展
➢企业文化直接影响企业的成本策略 万科 中海 金地 合生 民企
一、从企业战略到成本策略: ➢ 企业发展中调整定位成本策略
减:短期投资跌价准备 短期投资净额 应收帐款 其他应收款
减:坏帐准备 应收款项净额 预付帐款 存货
减:存货跌价准备 存货净额 待摊费用 一年内到期的长期债权投资 其他流动资产
流动资产合计 长期投资净额 固定资产合计 无形资产及其他资产合计 资产总计