中小城市房地产项目投资敏感点分析
在项目前期投资研究过程中，一定要重点关注以下敏感问题：
1、城市规划及建设进度计划
中小城市政府方面在城市远景规划方面常常会非常超前，在其城市总体规划文本及城市规划展览馆中大多可以看到气势宏大的规划图纸。

值得注意的是，限于其整体经济实力、城市发展水平等方面制约，相关基础设施、共建配套的建设进度可能会远远落后于其规划计划，这可能会在实际房地产项目投资过程中严重拖累投资进度，甚至失败。

2、地方政府的诚信问题
房地产作为一个政府垄断上游土地资源的特殊行业，在异地投资过程中，地方政府的诚信问题可能会带来极大的风险。

习惯了珠三角、长三角、京津等地比较规范的房地产市场化操作，许多投资商在远赴异地投资时，呈现出严重“水土不服”现象。

地方政府前期承诺不兑现，政府机关办事效率低下，上下级政府在相关政策解读方面出现严重偏差甚至是自相矛盾。

这类风险在投资决策过程中必须予以充分考虑，以规避出现“开门招商、关门打狗”的风险。

3、市场容量与投资规模、周期控制
许多投资商大概是竞争激烈的大城市“憋屈”太久，在进入中小城市投资时常出大手笔，少于100亩的地不拿，建筑规模20万方以下不感兴趣，“圈地千里”不是个案。

这种“我不做老大很多年”的心态是必须警惕的。

一般县市级城市的商品房年去化能力多在20-30万方，分摊到单个项目，年销售4－5万方已经是相当不错的业绩。

以一个20万方的投资规模计，销售周期4－5年，再加上前期筹备及后期尾盘处理时间，整体投资周期至少6年以上，随之而来的是长期投资所带来的更多不可预见性风险。

这与许多中小投资商的“项目投机”目的是矛盾的。

当然，长时间精耕细作一座小城，也许会有可观的收益；但资金和管理精力长时间拖累在一个小地方，可能会错失更多的投资机会。

4、当地市民对距离、交通、风水等传统认知观念
中小城市规模相对偏小，其对距离、交通等因素的更为敏感，一条河、一座桥、一道铁路……这些当地传统性的“城市－郊区”分隔线，可能会导致其对项目价值认知产生较大偏差。

在拿地前的考察过程中应对这些因素予以调研分析。

还有一个不可忽视的是“风水”问题，这种心理因素的影响是巨大的。

小城市的口碑传播效应很好，这类负面信息也会风传非常快，因此在房地产项目投资及营销过程中应予以重视。

5、各类物业的价值认知及偏好性
一般中小城市中，最受欢迎的物业大多是多层公寓，出于得房率低、物管费用高等考虑，对小高层、高层物业存在一定的抗性。

另一方面，由于其购买力相对欠缺，对别墅类高端物业价值认知偏低。

这种现象与中大城市的一般投资规律有着根本的差别。

许多投资商在中小城市投资时，出于利润最大化考虑，在当地投资水平较低、竞争突破空间较大情形下，喜欢进行高端房地产项目投资，常常规划出“小高层/高层＋别墅”类物业搭配的项目，到实际销售时却发现，排屋/别墅价格卖不高且卖不好，小高层/高层公寓“没人要”。

6、主要购房人群结构及购房特征差异
中小城市的购房人群结构及购买目的上与大城市有些比较大的差异，其多为当地自住性购房需求，除了常见的政府机关公务员、事业单位职工、个体户及私营企业主及教师、医生的群体购房外，旧城改造拆迁所带来的刚性需求、子女教育购房需求、外出经商/工作人群回城置业需求、村镇进城购房需求等所占据比例较大。

7、当地价格承受水平与付款习惯
由于地方经济状况及居民收入水平，一般中小城市的房地产价格相对较低，虽有一定的高端需求因其房地产市场投资水平限制而受压抑，但房地产整体价格预期提升相对空间有限。

这种现象的存在，不利于高端房地产的大规模投资。

另一方面，中小城市居民购房付款时，选择一次性付款的比例较高；而且由于市场环境的不成熟，在项目未正式开盘前，提前预付定金的现象非常普遍。

房地产项目投资商在前期现金回笼及客户截留方面，操作空间较大。

8、成本控制问题
许多投资商在对目标城市主要楼盘考察之后常常会非常乐观，由于当地房地产项目投资水平较低，外来投资商在公司品牌、建筑规划、景观设计、营销推广、物业管理等诸多方面有着明显的比较优势，项目产品、营销突破的空间非常大。

在前期拿地时，可根据地方政府的招商引资政策，寻求在土地价格及地方税收政策优惠。

在成本控制的前提下，选择性的在园区景观、智能化安防设备配置等方面增加投入，适当领先当地主要竞争项目，但无须过于“超前”。

由于建安成本在整个成本体系中所占比例更重，因此在施工管理方面的成本把控非常关键，这个不少具备建筑施工背景的投资商更有优势。

优质物业管理品牌可以物管顾问的形式介入，而非直接委托管理，以降低成本。

9、地方人际关系处理
作为房地产项目投资商，在土地获得、工程发包、材料认购、配套工程、商品房销售等涉及利益方面都会面临着地方人际关系问题。

在异地项目投资过程中，由于“人生地不熟”，所遇到的问题及困难可能会更大。

因此在投资确定时就应制定好应对原则，尽量避免因人际关系与人情问题处理带来的麻烦。

当然，还有一个比较好的方式，与当地企业合作投资。

在取得项目公司控股地位的同时，让合作方协助进行项目前期报批及地方人际管理处理工作，可取得事半功倍的效果。

对大多数中小型投资商来说，进入二三线中小城市投资，在投资项目时可遵循以下原则：
1、项目规模可控制5－10万方，投资周期控制在2-3年。

2、尽量选择当地比较成熟区域投资，如老城区的旧城改造地块、新城核心区地块，以净地为佳；
3、正式进入之前必须开展充分、深入的前期市场调研，并对项目的投资收益情况进行严谨的分析论证，这关系到房地产项目投资的成败。

如有必要，可聘请专业策划团队在项目前期介入，以规避更多的潜在风险。