长沙、湘潭、株洲的“一 体化”发展是城市发展成 为“都市群”的结果。多 核心发展有利于城群的 形成
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城市一体化发展趋势：长株潭大都市中心顺势诞生，引领城市群迈向国际化都市
未来5-10年，长株潭大都市中心将诞生
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Part 1.1
长株潭发展规划分析
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城市发展趋势：基于城市快速发展，城市由单核进入多核、最终进入城市群发展 阶段
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展

融城以来，三市经济迎来快 速发展。03年以来，长株 潭三市GDP总量翻了3倍数， 达到5506.78亿元；
——
12.5% 12% 8% 7.5%
1100
1298 2499 4025 6193
——
18% 14% 10% 9%
数据来源：湖南住房与城乡建设网（中原整理）
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三市土地发展规划：新增建设用地1.2-1.5亿平米，加速三市城市融合，同 时也为湘潭房地产市场提供了巨大用地空间
长株潭城市群GDP发展指标规划表
年份 三市市域GDP （亿元） 增长率 三市核心地区 GDP（亿元） 增长率

2000 2003
1161.5 1580.3
—— ——
687.96 974.25
—— ——
2004
2005 2010 2015 2020
1894.2
2130 3754 5516 7918
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报告目录 【壹】市场机会篇
【贰】项目本体篇
【叁】案例借鉴篇
【肆】项目定位篇
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【壹】市场机会篇
PART1 宏观环境机会研判 PART2 住宅市场机会研判 PART3 商业市场机会研判 PART4 写字楼市场机会研判 PART5 公寓市场机会研判
「见证长株潭大都市中央的诞生」
——富瑞〃湘潭岳塘新城项目整体定位报告
湖南中原事业二部 ChangSha.11.2010
荣誉出品
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图片来源：湖南住房与城乡建设网
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融城交通规划：芙蓉大道，红易大道的开通，城际轻轨的建设，将打破城 与城的界限，减少三地交通成本，为湘潭房地产市场导入区域级高端优质 客群、物流、资金流
石长线 京广铁路 武广客运线 京珠高速 城际轻轨 长浏线

轨道交通的建设，大大缩短城际间商务往来时间成本； 同时1号地铁线连接湘潭、株洲，给长沙南城湘潭北、 株洲西房地产市场带来发展机遇； 根据《长沙城市快速轨道交通建设规划》，规划的线网 共有4条，总长度172.1千米，共设站82座。 预计2014 年即投入使用。 2020年前建设规划由1号线、2号线.2A号支线组成，拟 建成线路75.46Km，车站52座； 2020年至2050年建设延伸线以及支线等工程，形成相 对完善的轨道交通网络系统，使轨道交通逐步成为城市 客运交通骨干。 2010年3月25日，芙蓉大道，红易大道正式通车，两条 道 路的建成将大大地缩短三市的时空距离，必将对优 化三市产业分工、改善发展环境、推进“一化三基”、 加快新型工业化与新型城市化进程
三市市域范围，面积约为２.８万平方公里；
三市核心地区，面积为４５００平方公里 左右。其中湘潭城市规划区670平方公里和 湘潭县易俗河约200平方公里；新编城市总 体规划确定的城市规划区５３６.７平方公 里； 三市核心地区人均GDP规划到近期2010年 为4万元/人以上，到2020年达到8万元/人 以上，将达到发达国家经济发展水平； 三市核心地区GDP将保持每年至少9%的增 长速度，到2020年GDP总量将是2010的二 倍多； 经济的发展给房地产市场繁荣奠定了强有 力的基础，根据国内外经验，GDP增速大 于8%，房地产市场处于高速发展期。
PART6 酒店市场机会研判
PART7 市场分析小结
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PART 1
宏观环境机会研判
＞长株潭发展规划分析 ＞湘潭城市发展分析 ＞岳塘新城发展分析 ＞宏观环境机会研判
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融城人口发展规划：城市核心地区人口高速增长，城市化水平不断提高，为 湘潭房地产市场带来大量刚性需求
三市人口发展规模规划
年份 市域范围 （万人） 1249.66 100% 1310 100% 1365 100% 核心地区范围 （万人） 410 32.6% 550--600 42—46% 700--750 51.3—55% 规划建成区范围 （万人） 324.76 26．4% 460--530 35—40% 610--630 44.7%
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中原对于大盘的理解—给大盘一个灵魂，让区域焕发青春
概念
小盘找客户，大盘做概念
造城
小盘建楼，大盘造城
文化
小盘卖房子，大盘卖文化
品牌
小盘赢短线，大盘看长线
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核心地区人口的高速增长，为房地产 市场有效刚性需求提供了可能性。
数据来源：湖南住房与城乡建设网（中原整理）
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融城经济规划：2020年人均GDP超过8万元，达到发达国家经济水平，为湘 潭房地产市场扩容提供先行条件
2003年-2009年长株潭整体GDP走势图
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 5506.78 27% 20% 2818.06 2412.6 16% 1894.11 1578.42 4563.02 3462.05 22% 31% 0.35 0.3 0.25 20% 0.2 0.15 0.1 0.05 0 2009

一主：长沙河东中心城区、长株潭次中心长沙河西新城 （已含雷锋镇）、长株潭次中心长沙星马新城、高塘岭组 团（已含望城县城高塘岭镇）、星城组团（已含星城镇）、 含埔组团、坪塘组团、丁字组团（已含丁字镇）、捞霞组 团以及周围空间紧密联系、功能互补的四个乡镇，即朗梨 镇、黄兴镇、乌山镇、黄金乡。 株洲副心：株洲河西城区、长株潭次中心株洲河东城区、 栗雨组团、石峰组团、田心组团、荷塘组团、枫溪组团以 及周围空间与其紧密联系、功能互补的四个小城镇，即马 家河镇、群丰镇、雷打石镇和渌口镇。 湘潭副心：湘潭河东城区（已含双马镇）、长株潭次中心 湘潭河西城区（已含雨湖区的长城乡、先锋乡、护潭乡 等）、鹤岭组团、易俗河组团以及周围空间与其紧密联系、 功能互补的一个行政乡，即河口乡。 绿心：包括城南组团(原暮云组团)、昭山-易家湾组团和 远景的响水组团以及暮云镇、九华镇、白马镇、跳马镇、 响塘乡等乡镇区域范围。 湘潭在未来的发展中仍将受到区位地域制约 图片来源：湖南住房与城乡建设网
609亩… 140万… 岳塘新城…
融城中央…
这不仅仅是一个房地产项目，更是一个现代城市群的未来
我们的历史使命：运营一座城市的未来
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引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象…… 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提 高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的 巨无霸企业，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、 更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流…… 城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其 单一性 …… ——雅各布斯《美国大城市的死与生 》
长株潭大都市中央区 长株潭大都市中央区
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三市融城总体规划：城市向三市中心发展，湘潭株洲向北，长沙向南，项目所处 岳塘新城正处于湘潭的融城核心位臵
近期规划的建设重点：建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目。 远期规划城市发展方向：长沙主要向东，并加快向南；株洲向河西发展；湘潭主要向北发展。 以长沙中心城区、湘潭城区、株洲城区为核心， 采取内涵式的紧凑集中发展，引导有序外延， 重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭 望高速公路等基础设施建设项目。 长沙城区主要向东发展，并加快向南发展的进 度。湘潭城区主要向北发展，兼顾向东。株洲 城区主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿 色空间的衔接，适度向北，考虑与长沙市东部 开发区功能和道路上的衔接。 长沙、湘潭、株洲城区形成三核，并在中间镶 嵌若干高品质的新型城市功能区。