铁路集装箱物流中心建设项目可行性研究报告第一章项目总论第一节项目背景一、项目概况项目名称：铁路集装箱物流中心建设项目2、建设单位：物流集团有限公司。

2、项目选址：某区3、经营围：商品的集散、运输、配送、仓储服务4、投资规模：5亿元人民币5、建设容：项目设置四条铁路专线，专线长4.8公里，其中散堆货物线两条，全长2500米，货位100个，年货运能力400万吨；另两条为集装箱专用线，全长2300米，可容纳6000个标箱，年集装箱运量20万个标箱。

二、建设条件1、机构与人员组建项目管理中心，由公司高层出任，抽调管理水平高、专业技术知识过硬的人员负责项目的申报、筹建和管理工作。

项目建成前，成立相关管理、运营部门，并进行专业知识培训，确保重点专业岗位持证上岗。

2、厂房与设施项目计划建设四条铁路专线，完成配套车辆、机械购置，办公楼、厂房、库房、职工宿舍、职工食堂的建设，同时完成道路硬化、围墙、厂区绿化等工程，项目土地征用及固定资产投资49600万元，流动资金400万元。

3、政策基础在政策环境方面。

首先，国家对于加快现代物流业发展非常重视，国家经济贸易委员会、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局等部委，国经贸运行[2001]189号文件，在印发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中提出了加快我国现代物流发展的八条意见。

2005年国家召开了首届全国现代物流工作会议，出台了相关政策，制订了《全国“十一五”现代物流业发展规划》，《省“十一五”现代物流业发展专项规划》，要按照“加强基础，发挥优势，优化布局，突出重点，分级实施，梯次推进”的原则，通过新建物流园区、物流中心和配送中心与整合既有仓储和运输场站设施相结合，形成以中心城市物流设施系统为骨干、中小城市物流设施为支撑、围绕区域物流集散的网络化物流基础设施体系。

这对加快我省现代物流业发展将产生巨大的带动作用。

项目符合国家产业政策和某城市产业规划。

4、产业基础某市初步形成以电子、能化、医药、食品四大支柱产业和轻纺、机械、建材三大传统产业为主的工业布局。

形成以种植、养殖、果业、奶业等为主的农业生产及深加工格局。

大中型商贸服务业迅速发展。

这些都为物流产业打下了基础。

5、交通条件铁路网络完善，运输能力高，铁路总里程370公里。

某国际机场货邮吞吐量达到16万吨。

某公路以“四纵四横”(四纵：国道312、211、210和银武高速；四横：省道306、104、西宝高速和关中环线)为主骨架，以农村公路为分支的多方辐射、相互贯通、快速便捷的扇形区域性公路交通网络，全市公路通车总里程达到5465公里。

为建设物流项目创造了交通条件。

6、管理基础投资者为具有道路运输一级等级资质,集铁路、公路联合运输、仓储装卸、现代配送业务于一体，以先进的管理模式进行全方位运作，集铁路、公路联合运输、仓储装卸、现代配送业务于一体，形成覆盖全国运输配送网络的大型物流企业。

经过近20年的物流经营管理，积累了丰富的管理经验，培养了大批物流专业管理、技术人才，建立和实施了完善的经营管理体系，并引入到新建项目的建设、运营和管理。

第二节项目建设用地及控制指标一、国家标准-物流分类与基本要求（一）货运服务型1、依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式或两条不同的运输干线衔接；2、提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接3、主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。

（二）生产服务型1、依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划；2、提供制造型企业一体化物流服务；3、主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。

（三）商贸服务型1、依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；2、提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；3、主要服务于商贸流通业商品集散。

（四）综合服务型1、依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；2、位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；3、主要服务于城市与区域运输和配送体系的组织。

二、项目建设用地选址方案国务院《物流产业调整和振兴规划》明确指出：完善城市物流设施，加强物流园区规划布局。

西部物流区域要加快培育物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。

加强仓储设施建设，在大中城市周边和制造业基地附近合理规划、改造和建设一批现代化的配送中心。

因此大型物流地址选择在大中城市周边和制造业基地附近规划建设。

（一）选址要求物流的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。

为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。

在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素：一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为企业获得必要利益创造条件；四是符合环境保护与生态平衡的要求。

（二）项目选址1、项目位置某区，该区域交通便利，是古丝绸之路第一站，也是西部大开发的桥头堡，亚欧大陆桥的新枢纽，西咸经济一体化的承载者，陇海铁路、咸铜铁路、银福（武）高速、西宝高速、西咸机场高速、312国道、208省道、上林苑大桥、规划中的地铁2号线、兰池大道和横桥等穿境而过，某国际机场坐落其中，是全国六大航空枢纽之一，构成公路、铁路、航空四通八达的立体交通网络。

符合物流建设的选址要求。

2、项目建设容及土地征用设置四条铁路专线，专线长4.8公里，其中散堆货物线两条，全长2500米，货位100个，年货运能力400万吨；另两条为集装箱专用线，全长2300米，可容纳6000个标箱，年集装箱运量20万个标箱。

同时建设集装箱堆放、办公房屋及职工宿舍等配套设施，完成道路硬化及园区绿化。

项目总占地325.114亩（合21.674公顷），其中租用铁路用地137.179亩（合9.145公顷）。

计划新增用地187.935亩（合12.529公顷）。

新增用地主要用于三、物流用地的推荐性指标（国标）四、项目投资建设用地指标标准说明按照国土资发【2008】24号《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知和陕政办发（2008）25号文件附本《省建设用地指标》的规定：“若某些行业在本建设用地指标中没有完全相对应的用地指标，则通过专家评议的方法确定该行业的用地指标，并通过附件的形式进行增补”。

所以对应该项目的投资强度与物流强度参考了《中华人民国国家标准-物流分类与基本要求》。

同时对建筑密度与配套设施控制标准参考了国有关省市物流业的控制标准。

建筑密度控制标准注：堆场类的建筑密度控制标准原则上为零。

注：堆场原则上不允许建任何永久性配套设施。

五、项目实际用地指标计算项目计划用地325.114亩（合21.674公顷），其中新征土地187.935亩（合12.529公顷），投资5亿元人民币。

其项目实际指标计算过程如下：（一）项目投资强度投资强度=（项目固定资产总投资+土地投资）÷项目总用地面积投资强度=50000万元÷325.11亩=153.79万元/亩（二）项目物流强度=400万吨÷（325.11亩*666.67÷1000000）=1845.52万吨/KM2年（三）建筑容积率建筑容积率：总建筑面积÷土地面积（扣除铁路、堆货场面积）容积率=（3.426公顷+0.2公顷）÷7.939公顷=0.46（四）配套设施标准配套设施占地面积÷项目用地面积（扣除铁路、堆货场面积）=0.2÷7.939=0.25六、实际用地指标项目实际用地指标表第三节可行性研究依据一、《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》二、《关中—经济区规划》三、《某市城市总体规划》（2007－2020）四、《实施西部大开发某市商贸业发展规划》五、国家工业发展组织编写的《工业可行性研究手册》六、国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（1983年2月2日）七、《建筑设计防火规》GBJ16-87八、国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（1983年2月2日）第四节研究目的和意义现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术,在全球经济围已经被广泛认为是企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的重要利润源泉,在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。

近几年来我国发展现代物流的积极性和热情被唤醒，工商企业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈良好势头。

物流业也因此成为大中城市的基础产业和支柱产业之一。

目前,在我国区域经济发展比较迅速的地区，政府部门都在积极研究和制定物流规划与政策，各地区不约而同的做法就是将建设物流园区作为城市发展物流的关键，基本上形成了全国从南到北、从东到西的物流园区建设发展的局面。

同时，现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均是阻碍物流快速发展的因素，如何克服困难，抢占机遇，在这股物流建设热潮中建设和经营国一流物流公司，推动某地区物流产业健康发展，就显得尤为必要而迫切了。

第五节可行性研究结论本项目为拟在某区投资兴建总规模为年散堆货物运量400万吨、集装箱运量20万个标箱，占地325.114亩，总投资5亿人民币的物流中心项目。

一、本项目符合国家产业政策，项目实施对于加快某区乃至某地区商品流通、推进某地区产结构的调整，适应国国际货运市场需求具有重要意义。

二、本项目符合某市产业规划，符合《某市城市总体规划》，该项目的建成和实施，丰富了某区的产业容，必将推动区域经济的可持续发展。

三、项目的实施，不仅能满足货物运输集散需求，也可为社会直接或间接提供大量就业岗位，为国家增加可观的税收。

四、预计该项目投产后，年平均利润总额为8580.75万元，项目平均投资利润率为17.16%，投资利税率为26.92%，项目投资回收期为3.58年，符合企业的投资目标。

五、经评价认为，本项目投资较大，经济效益良好，投资回收期短，具有非常显著的社会效益和经济效益。

因此本项目的立项是必要的，本项目建设是可行的。

第二章项目环境分析第一节社会经济环境某历史悠久，是与古罗马同时代的世界文明古城，某建城史长达2370多年。

某是周、汉、唐等13个朝代的京畿重地，境有4951处文物旅游景点，人文旅游资源十分丰富。

地理位置及人口：某市位于省关中平原腹地，东连省会，西临和凌国家农业高新技术示区，北接，南望秦岭，具有承东启西的区位优势，是中原地区通往大西北的要冲，是西部大开发的“桥头堡”。