中建·长清湖畔项目概念性规划方案设计说明01 设计依据济南中建信和置业有限公司中建·长清湖畔项目设计任务书项目红线范围图建设用地项目规划要求山东省济南市控制规划济南市城乡规划管理技术规定其它相关的国家和地方建筑工程设计规范、规定、标准:《城市居住区规划设计规范》GB50180—93《民用建筑设计通则》GB50352—2005《建筑设计防火规范》GB50016—2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005年版）《住宅建筑规范》GB50368—2005《住宅设计规范》GB50096—1999（2003年版）等02建筑规划方案说明一、规划概况1、项目背景项目位于济南城市空间发展“东拓西进”战略轴线上，为济南中心城发展带的西部片区，面临极佳的发展机遇。

2、周边概况交通概况地块北部大学路纵贯东西，经十西路和104国道连接济南市区，有公交和长途车通过，交通较为便利。

未来轻轨交通连接大学城与济南市中心，建成后，从大学城至市区只需20分钟。

人文环境项目周围具有优良的人文环境，山东工艺美术学院、山东艺术学院等十多所高校云集如此。

同时居住气氛日益成熟，鲁商、恒大、建邦等国内一线开发商的进驻，使区域市场形象稳步提升。

自然资源项目周边自然环境秀美，园博园、长清湖、大沙河、五峰山景区为项目不可重生的景观资源，设计应积极利用。

3、项目概况项目东至长清湖，北依园博园，南至六号路，西至海棠路，总用地面积约222.4公顷，项目建设规划用地面积约139.59公顷，共有24个地块。

其中规划有幼儿园，中小学等教育配套；办公、酒店等商业配套；展览馆、图书馆、博物馆、滨湖城市公园、高尔夫俱乐部等文化娱乐医疗配套。

地块规划配套齐全，为新型都市复合型城镇规模，具有城市次中心功能。

4、基地现状项目可规划居住用地面积为68.35 公顷，合1025.25亩。

地上容积率不大于2，居住总建筑面积约198万平方米。

现已通过招拍挂取得B-2、B-3、B-4、B-5用地，可规划用地面积为46.82 公顷，合702.3 亩。

项目位于济南市西部新城区大学科技园，处于大学科技园景观核心地段，独具园区最佳居住品质。

5、基地高程分析地块内地形趋势南高北低，西高东低，高程主要在62.00-66.00之间。

B-2~B-5地块东西高差约为12米，最大处达16米；B-1和B-6地块整体逐渐递减，最低点与最高点高差约为11米。

6、可居住地块用地价值分析项目位于市郊，离主城区较远，目前区域成熟度较低，可居住用地相对商业价值较低，居住价值较高。

用地北面和东面临长清湖，居住价值最高；用地西临海棠路，远可观山观湖，但有一定的噪音干扰，居住价值稍低，而城市价值，商业价值相对较高。

7、指标分析指标分析旨在研究满足地上2.0容积率，覆盖率18% 基础上，将别墅占地面积最大化的推导过程。

从理论上分析，别墅面积最大时，相应别墅占地率为73%-74%，高层容积率将在4.5 以上。

小结通过对项目的解读，我们认为规划需要重点解决的问题：1、充分挖掘项目周边山、河、湖等不可复制的自然景观资源，借景借势，营造内外互融的空间环境。

2、平衡高层与别墅的占地面积比率，实现别墅面积最大化，且满足2.0容积率要求。

3、利用场地自然竖向高差，设计场地与道路地竖向关系，降低河堤路对滨水河堤公园的消极影响，实现人车和谐共存。

二、规划理念篇新城市主义早在20世纪初期，在霍华德的“田园城市”理论的影响下，西方国家的城市郊区化现象初见端倪。

随后郊区蔓延的发展模式加剧交通拥挤、能源消耗、空气污染和犯罪率上升等社会问题，导致城市与郊区发展的失衡、城市中心的空洞化和郊区生活的荒漠化。

“新城市主义”的基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构拥有私密和谐邻里，公共街道、核心场所，健康自然的具有地方特色和文化气息的紧凑型复合社区来取代缺乏吸引力的郊区模式配合济南“东拓西进”的发展机遇，依据“新城市主义”的理论，结合项目所处的城市地理位置，把长清湖畔项目建设成为功能齐全，环境优美、品质卓越、充满活力的具有都市复合体功能的国际化滨湖休闲小镇，体现传统城镇的人文氛围和尺度，同时引入“都市复合体”的开发模式，力求创造出一种新型的城市空间形态和人性化的居住模式，全面满足居民的衣、食、住、行及工作等各个层面的物质和精神的需求。

三、规划主题篇塞纳河畔左岸带着对浪漫情调的憧憬，附上一杯浓郁的咖啡，静静地坐在塞纳河的左岸，享受最浪漫的声音....如果说巴黎是个浪漫艺术之都，那么左岸的艺术是最纯粹的，好似一位温柔的多情女子，散发出她妩媚的风韵，无数的艺术家、作家和诗人，都曾经常出入于这里的咖啡馆和啤酒馆中，与朋友相聚或寻找灵感。

温莎小镇泰晤士河边，午后的阳光，懒散的天鹅，城堡边的房子，优雅的英伦风情犹如午后的一杯英式红茶…..温莎小镇位于伦敦以西，濒临泰晤士河南岸，因女王行宫温莎堡在此而著名。

这里是世界上最大的一座有人居住为英历代君王举行最高荣誉“嘉德骑士”受勋地的古堡。

它又因爱德华八世“不爱江山爱美人”的传奇而令人神往。

斯特拉福德小镇风景如画的斯特拉特福德镇是威廉·莎士比亚的故乡。

小镇坐落在英国中部沃里郡的艾汶河畔。

清幽的艾汶河，静静流淌，守护着乡野小镇。

河里，黑鹅、白鹅曲项向天歌；河畔，男女老少散步乐悠悠。

无论是走在林阴小道中，还是坐在靠背长椅上，都可以感受到曾经的甜蜜和温馨在这小镇中流淌。

家是原点，但我们都期盼一次远游，目光向外，在异国的土地、文化和街巷市井中沉思，在左岸咖啡馆中领略香榭里舍大道的美景，敞开时代意识，用艺术的方式，诠释我们身边这个当代的家园。

城依林而建，人临水而居，城在林中，林、城、水相间有机生长。

类似的气候条件和环境特色，以及对生态人文理念的美好诉求，使温莎小镇的人文精神和斯特拉福德小镇的生活氛围，在长清湖畔水岸得到滋长的土壤和空间。

长清湖畔的水岸生活就此展开---四、规划设计1.经济技术总指标2.土地利用价值提升分析高层部分高层布置打造大气舒展的建筑天际线，最大化的利用河景、山景资源，营造令人过目不忘的城市形象。

尝试最大可能拉长河景线路，河景房单线路最长距分布，充分借景借势，营造内外互融的空间环境，将项目周边景观优势发挥到极致。

最长的观景线路几乎可分布所有河景单元，使高层观河景观利益最大化；曲折有致的线路在江景面上形成丰富的群体空间，利于江景面城市景观的塑造。

别墅部分通过最大线路延长高层布置，在地块的北面和东面布置最大量的高层，从而极致的减少高层用地，使别墅的可利用面积占到最大。

用地东西间距500~700米，腹地较深，长清湖水资源引入地块内部，打造具有异国风情的内河景观，营造独特内部庭院，提高别墅产品景观的均好性，提升别墅产品价值。

3.空间结构规划设计以主动创造一种有价值的社区生活环境为目标，通过邻里、街区式的布局方式使社区形成半开放与私密性相互兼容的和谐生活氛围。

规划结构从社区的整体性出发，对原有分散的居住版块肌理进行延续和整合，南北社区水景主轴与河堤公园轴及海棠路绿化轴强调了基地南北联系，四条景观横轴与三条南北纵轴有机联系，形成绿网，并使基地形成各若干尺度适宜的居住单元。

注重社区核心区域的建筑形象特殊处理，使住区在不同界面呈现一种自然发展的丰富性和层次感。

4.功能结构分析住宅分布——高层沿线最大可能拉长河景山景线路。

别墅拥有最大量用地，沿长清湖布置类独栋产品，实现最大议价空间；内河旁布置双拼产品，保证该面积段产品的居住理念支撑；沿高层侧布置面积最小的叠墅产品，联排布置于叠墅与双拼之间，拥有安静的庭院空间。

公建配套——商业配套沿海棠路和六号路布置，教育、医疗、文体、社区服务、金融邮电、市政办公、行政管理等配套按国标居住规范要求计算，满足基本使用要求，公建总建筑面积（不含教育）4.2万㎡，其中商业面积2.8万㎡。

5.道路设计a.小区道路设计小区主入口沿大沙河规划路展开，配合大沙河堤公园形成标志性强的入口形象，彰显品质；次入口由海棠路引入，就近进入地下车库，人车分流。

b.河堤规划路设计建议建议一：依据现有场地竖向，降低河堤规划路竖向。

人车竖向分流，双层观赏河景。

住区人流经过香榭丽舍景观大道到达左岸咖啡广场，观赏长清湖景观，也可适阶而下，亲水嬉戏。

同时采光地下车库，下沉庭院设计，人行，自行车，在规定的节点上，安全通达河岸公园。

建议二：1）在主要道路交叉点处设置红绿灯，控制车速，减少车流。

2）在人流穿越到的节点处设置安全提示牌，提醒过往车流减速慢行。

建议三：对人流的控制。

第一确保人流安全性；第二实现人流的通达性。

人性细节化的设计，安全引导人流。

在小区几个主入口节点处设置超宽别致减速带，减速带与人行道在同一个标高上，比道路高0.2米，减少传统减速带的噪音影响，方便人流安全通达。

c.启动区景观桥设计启动区景观桥架越长清湖水面与对岸方便联系，与中建瀛园和大学园区形成整体开发模式，作为启动区的卖点之一。

6.竖向设计a.场地竖向设计场地高程与长清湖面设计常水位（稍高于百年洪水位）相差12米左右，场地设计根据海棠路现状标高，力求地块有良好的亲水性，又避免被洪水淹没的危险，利用别墅三重院落设计，形成人车竖向分流，同时让6个地块内土方相互平衡，减少填挖方量。

b.道路系统竖向设计规划将河堤路从六号路交接处开始以1%纵向放坡，下沉穿越B-4，B-3，B-2地块，在启动区与B-4地块形成双层观景平台。

B-2，B-3，B-4地块小区路在地块东边下降与规划路相交，利用别墅高低三重院落降低场地与道路的高差。

c.水系统竖向设计在基地上游现有渠道安装防洪闸，把长清湖水源引入小区形成内河景观，打造水岸风情。

同时考虑防洪问题，场地可根据情况在下游设置强排水泵和防洪闸。

7.自行车、步行系统分析自行车、步行通过5个节点穿越规划路，从而方便、安全到达河堤公园，营造健康自然的生态家园。

8.城市核心形象分析在地块中部规划景观视线通廊，打造极具风情的香榭丽舍景观大道。

入口设置超市及精品、零售等小商业，打造风情商业街，在轴线中部配合内河水岸，形成小镇入口空间，临河形成住区核心区域，左岸咖啡、广场，塞拉河畔风情净收眼底。

9.各节点放大图形象分析配合各地块主入口，重点打造小区入口景观，与长清湖景观互动，情景相融。

10.公共服务设施系统分析公共服务按国标居住规范计算，满足基本使用要求，其中商业面积25000㎡，集中布置在风情景观入口处，其他分散布置在个地块内，与住宅同期同步开发。

11.开发策略策略一引进名校，教育先行，小学，幼儿园，可先行引名校进驻，实现名校+大盘的开发模式，有利于整项目的宣传与销售。

策略二分期有序开发项目规模较大，配合项目的开发策略，合理的进行分期开发也是项目建设需考虑的重要问题。