（230-500㎡）
联排：240-250㎡ （含地下）
双拼：200-300㎡（ 地下50-60㎡）
A区公寓、B区花园 洋房、
C区联排260㎡（不 含地下）
联排：192-200㎡ 独栋：403-449㎡ （不含地下139㎡，
送花园）
双拼：160-260㎡ （不含地下70㎡）
规模
占地：66万㎡ 建面：35万㎡
容积率 0.35 0.4
0.33
0.38 0.57 0.8 0.41 0.4 0.39
价格
均价：16700元/㎡
均价：300万/套
大户型均价12000元/㎡ 小户型地上10000元/㎡
地下6000元/㎡
均价：10000元/㎡
未定
联排：7000元/㎡ 叠拼：80-90万/套售罄
均价约：2000＄/㎡ 套价约：500万/套 均价：9800元/㎡
亚奥商圈
马甸商圈 德胜门科技园
2.环境描述
京昌路附近自然风景区云集，北有十三陵水库、蟒山、八达岭温 泉度假区等，东部有温泉云集的小汤山，南部有超宽绿化带，紧临百 望山，环境魅力优势彰显。
3.交通体系
京昌高速路、轻轨13号线、五环、六环路 等构成区域交通体系，但京昌高速回龙观、北 郊农场桥是主要拥堵路段，对普宅社区有一定 影响，对于别墅社区而言，影响相对较小。政 府相关部门介绍，2008年前，区域交通体系将 得到改善。
独栋、双拼：287㎡， 不含地下70㎡ 联排：227㎡， 不含地下60㎡
规模
占地：30万㎡ 建面：15万㎡
占地：30万㎡ 建面：16万㎡
占地：60万㎡ 建面：20万㎡
占地：71万㎡ 建面：22.8万㎡
占地：27.3万㎡ 建面：16万㎡
建面：15万㎡
占地：21万㎡ 建面：8万㎡ 占地：66.7万㎡
占地：11.7万㎡ 建面：6.36万㎡
双拼：225万/套 联排：170万/套
装修标准 精装修
交房日期 现房
毛坯
现房
精装修
现房
毛坯
现房
/ 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
/ / 06年上半年 05.6 现房
分析说明：
• 区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线及立汤路沿线总体供应量超过350万㎡， 其中不乏几十万平米的大盘项目。
• 项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品 质是该区域产品的一大特点。
二、区域市场竞争环境
1.区域市场供给分析
项目名称 龙城花园 静林湾 流星花园二期 顺驰林溪 宽House 领秀硅谷 三水青青 雪梨澳乡
物业形态
一二期别墅、公寓 （售罄）
四期独栋（250-389 ㎡）
联排(206-300 ㎡)
独栋、双拼、 联排
（267-300㎡，含地 下50-63㎡）
独栋、双拼、 联排
价格
别墅均价：11500元/㎡
均价：7800元/㎡
均价：5300元/㎡ 套价：138-170万/套
含地下：7000元/㎡ 不含地下：8000元/㎡
联排：130-180万套 三期均价：6700元/㎡
均价：9000元/㎡
联排：7200-7600元/㎡ 独栋：8600-9000元/㎡
均价：10000元/㎡
小独栋：200-280（不含 地下80）㎡
温哥华森林
独栋：380-450（含地下 140）㎡
亚美利加 独栋、双拼、联排
汤House 麦卡伦地 达华庄园 other渡上
联排：180-223㎡ （无地下室） 叠拼J：140㎡，售罄
独栋280-380㎡（不含地 下160㎡）
独栋：205-280㎡（不含 阁楼40㎡）
装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
交房日期 现房
06-3-31 现房
06-3 一期现房 三期05-5
现房
05-5 现房
项目名称
玫瑰园 （三期）
物业形态
独栋：260-300㎡ （无地下）
碧水庄园 A区
纳帕溪谷
独栋：370-420（含地下 130）㎡
大独栋：320-450（不含 地下130 ）
东南坐拥亚奥商圈，西临三一光电 子园，西南靠上地科技园区，直通中关村， 北邻沙河大学城，南依马甸商圈及中关村 德胜科技园，地段优势明显；区位的品质 高、为低密度高品质住宅聚集区。
大量需要开发的土地、优越的地理位 置、便捷的交通使该地区的别墅开发建设 成为可能。
沙河大学城
三一光电子园
上地 科技园
中关村
在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
北清项目营销推广策划报告
2005-11-24
呈送：北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司 提报：北京中广信地产服务机构
提案纲要
一、区域市场研究 二、项目本体分析 三、项目市场定位 四、项目整体营销推广思路 五、项目一期营销推广策略 六、销售执行策略
技术思路——确定项目营销推广策略
立汤路沿线同本项目所在的京 昌路沿线存在如交通、环境、客群、 产品、价格等多种类比要素，作为 项目周边竞争区域以外的间接竞争 区和参考区域之一。
2003年，我公司克服非典影响， 在此区域成功操作了叠拼、联排、 公寓混合型项目“美树假日”，并 取得了骄人的市场业绩。
项目所在区域
1.区位概况
项目区位介于朝阳和海淀这两个北 京经济发展最好的地区三角带的上端。
占地：6.2万㎡ 建面：4.8万㎡
占地：26.3万㎡ 建面：50万㎡
占地：52万㎡ 建面：38万㎡
占地：22万㎡ 建面：19.5万㎡
占地：120万㎡ 建面：68万㎡
占地：27万㎡ 建面：11万㎡
占地：30万㎡ 建面：14万㎡
容积率 0.5 0.76 0.7 0.38 0.67 0.55 0.55 0.49
4.环境配套
区域配套主要依托京昌路南段的北沙滩组团和清河组团，北段的回龙观组 团和小汤山组团，设施还未完全成熟，但随着沙河大学城的建设和奥运村的开 发，在2008以前，区域内的配套设施会逐步完善。
5.发展趋势
京昌高速沿线作为北京地区的传统别墅区之一，随着交通设施的建设与 区域配套的完善，以及未来多所重点高校进驻沙河大学城，区域市场将进一 步成熟。作为北京地区的热点别墅区，价值空间将进一步上升。
区域背景 本体条件 市场定位 市场目标
界定项目面临问题 确定项目营销策略
第一章 区域市场研究
一、区域概述（区位、交通、配套、发展趋势） 二、区域市场竞争环境（供给、需求、价格、区域市场价值提炼） 三、典型竞争项目个案分析 四、竞争对比分析 五、区域市场研究结竞争区域 ：