房地产行业分析报告摘要：为了求得长期的生存和发展，房地产企业必须制定和运用与外部环境和自身条件相适应的战略。

本文针对我国房地产企业战略环境分析以透析我国房地产当前现状；对我国房地产业进行发展战略环境分析，将环境分为宏观环境，和企业内部环境二个层次，以房地产企业领头者——万科作为对象，进行研究分析。

关键词：战略管理，战略分析，房地产，分析报告；一，我国房地产业当前现状房地产业是指从事房地产开发、经营，管理和服务的行业。

它是一门综合性比较强的行业，其中涉及多个行业部门，对于国家的经济建设有着举足轻重的作用。

一方面，房地产是土地建筑产品的经营部门，同时从事土地开发和房屋建设，具有第二产业的性质。

另一方面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询，设计等等，具有第三产业的性质。

这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像南宁、北海、桂林等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。

而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。

整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

二，外部环境分析外部环境包括宏观环境和区域环境，是相对企业内部环境而言的。

1，宏观环境信息收集我国房地产企业所面对的宏观环境是大体相同的，应该注重他的时效性。

本文以2005年前两个季度的房地产行业宏观环境为例进行信息收集和分析，主要目的是展现房地信息收集和分析的过程以及应该关注的内容。

（一）全国房地产市场形势。

（1）房地产的位置1、土地的垄断性：土地作为财政收入的主要来源，因其特性，国家每年按计划供应城市可开发土地，在粮食、金融、房产这三者间做出决策。

供应的土地越来越少，导致土地价格上涨，而最近几年开发的土地多是以前开发商通过收购、合并等方式获得了土地开发权力的，在新旧土地价格的差别下，新供应（通过召拍挂方式）的土地开发利润底，但是价格却高涨，存量土地成本底，这样行业的不规范性使房地产成了典型的爆利行业。

2、房地产在金融中的地位性：银行的贷款通过住房、门面、土地等不动产做抵押担保已成了一个基本常识，房地产成了个人、企业的黄金储备，如果房价降，受损的是中国的金融体系。

房地产是一个资源密集性产业，随着我国经济GDP持续稳定的增长，不动产价格也会持续稳定的增长。

3、存量房的增值性：一季度上海的供应量和销售量是1.5：1，销售量比去年同量减少，但是价格却与去年同期相比上升了 3.5%，这有一点不合乎市场逻辑，但是正是由于不动产价格的持续稳定增长，使开发商愿意存量而不愿降价销售。

（二）城市房地产的重组、开发与变机城市里的房地产开始重组，在中国大陆可以运用土地国有这一原则来进行城市土地改造和土地开发。

上海新开发了浦东，完善了各种配套设施、市场功能很全，所以大家愿意搬到一个新环境里面去。

政府把腾空出来的市区的旧房子改造成新天地。

我们国家这种机会到处都是。

房地产重组创造新的环境，就产生了很多的商机，也产生了很多购买的机会。

1、应变和善变。

我们中国人掌握变机的能力、甚至于领导变机的能力都是超强的。

我们中国人在美国的社会里一样可以生存，过去做餐馆、做洗衣店的是老华侨；我们的新华侨已渗入到美国高科技产业里面。

在房地产方面也一样，今天谁能在许多领域进行新的修改、修正、变动，领导市场潮流、创造人类所需要的新产品，那么谁的产品就备受欢迎。

2、找变求发展。

公共设施在变，也带动我们周围房地产产生变动。

这是一个变动的时代，唯一的不变就是经常变动。

现在谈办公，一定是在浦东。

原因就是浦东推出来的全部是最新的不动产，使很多世界上前500强的企业都进入浦东，于是这种集结改应就更增强了整个区域的发展。

3、再开发阶段。

过去我们大家都只注意到住宅和一般的办公室，但是实际上营运型的不动产拥有一个很广阔的需求面的开发空间。

做一个营运型的不动产或者要做一个住宅开发的时候，面对的消费者是完全不一样的。

就像在上海做房地产，外环马路内的房地产跟环外的房地产就不一样。

因为，人口结构不同，人口的数量、品质、所受教育程度都不一样。

不能用同样的方式去放在不同的市场上来行销，应该根据这个市场的特性来做好行销规划、广告以及整个产品设计、设备的选择，在一个相对稳定阶段的基础上再开发就是我们目前的机会。

重新开发这些东西，这就回到了地区性商业设施及市场需求，这就又给我们很多的新机会。

4、房价居高不下的原因：受国家“增加供给”的调控政策影响，2007年上半年土地供应面积和房屋竣工面积同比增速较快，但全国及主要城市的房价却居高不下，甚至越调越高，政府调控房价的目的短期并无成效。

究其原因，有必要对房地产行业五方主体进行经济分析。

房地产行业涉及多方利益关系，包括国务院、建设部、人民银行、地方政府、商业银行、开发商、勘测单位、施工单位、设计单位、监理单位、消费者、投机者。

为了便于比较，以求大同、存小异为原则，我们将这些利益集团划分为中央政府、地方政府、开发商、消费者和投机者五个主体，对其进行收益和风险分析。

综上所述，房地产商有足够的利润空间，但这并不给购买者很大的有力条件侃价，也正因为此买方在购买房子时是比较被动的，可以说有选择权却也是不得不接受市场的状况以及现实。

买者议价空间小，侃价能力弱，不会对房地产商的盈利产生较大影响。

（二）政治法律环境面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。

而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。

具体如下：1、限制房地产开发的的贷款管理。

对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

2、规范土地储备管理。

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年。

如2006年8月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、协议出让国有土地使用权规范。

3、加强住房消费贷款管理。

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于[FS:PAGE]40%。

增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。

4、切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

如2006年7月5日国家关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知。

5、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

如2006年7月6日国家关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。

具体的政策和法律都包含在这六条中。

而这些政策，法律的制定都切中在房地产业要点上。

对资金，土地来源，购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。

今年由于房地产政策的实施，广州，深圳，上海，北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。

而老百姓对于这些情况都持着等待的态度，希望着房价的继续下降。

而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺，资金成本增加所以会保持一定的速度降价。

这就是政府政策，房地产商，购房者之间的博弈过程。

（三）经济环境经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。

从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。

但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。

国家的经济环境变化如下：1、国民生产总值持续高速增长。

这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。

中国连续五年来GDP超过10%，2007年GDP 为11.4%。

连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。

同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。

所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。

2、提高存款准备金。

在去年一年中，中央银行存款储备持续提高，在2008年3月25日达到了15.5%，根据预算本次央行将冻结约2000亿元资金。

这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成“银根”紧缩。

不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。

同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。

3、存款加息。

去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。

加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。

加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。

加息无疑会加大开发企业的经营成本。

自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系。

5、股市影响。

另外，值得大家注意的是，其实股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。

随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。

同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。

（四）社会与文化要素每一个国家的社会情况与国家文化对于企业的影响不尽相同。

作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。

对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。

1、人口因素。

中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。

再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。