第八章 土地增值税
2020/9/1
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第一节 土地增值税的概述
一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用
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一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有 土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个 人,就其转让所取得的增值额征 收的一种税.
【答案】ABC
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第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
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第四节 应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入
包括货币、实物、其他收入。
二、确定增值额的扣除项目。
（一）对于新建房地产转让
• 1.取得土地使用权所支付的金额； • 2.房地产开发成本 五项 • 3.房地产开发费用 • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部规定的其它扣除项目
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无收入）
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【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税 范围的有（ ）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
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4.与转让房地产有关的税金
• 营业税、城建税、教育费附加、印花税 • 非房地产开发企业扣‘三税一费’。
• 房地产开发企业只能扣‘两税一费’，印花 税从管理费用中扣除；
单位之间换房，有收入， 征；
个人之间互换自住房， 不征。
6.以房地产投资、联营
房地产转让到投资联营企业， 暂免；
将投资联营房地产再转让， 征。
投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造 的商品房投资和联营的，征收土地增值税。
7.合作建房
建成后按比例分房自用，不征；
建成后转让，征。
4 200%以上
60% 35%
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【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000 万元，计算土地增值额准许扣除项目金额 4200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60%
【答案】A
【解析】增值额占扣除项目金额比例= （5000-4200）÷4200×100%=19%，适用 第一级税率，即30%。
2．土地增值税的征税范围常以三个标准来 判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着 物是否发生产权转让。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
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（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下：
1.出售——征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。
2.继承、赠与
继承不征（无收入）；
赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人不征；非公益性赠与——征。
3.出租——不征（无权属转移） 4.房地产抵押
抵押期——不征； 抵押期满偿还债务本息——不征； 2020/9/1抵押期满，不能偿还经债济管务理，学院而会以计系房地产抵债——征。9
5.房地产交换
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【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520 万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元， 即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明 的：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的 金额+房地产开发成本）×10%以内
（转让收入减扣除成本）
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二、土地增值税的产生
1994年税制改革新开征的税种， 国务院于1993年12月13日发布 《土地增值税暂行条例》
从1994年1月1日起施行
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三、增值税的特点
以转让房地产的增值额为计税依据。 征税面比较广 实行超率累进税率 实行按次征税
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3.房地产开发费用--期间费用，即销 售费用、管理费用、财务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目 计算分摊利息支出，并能提供金融机 构的贷款证明的：
房地产开发费用=
• 利息（不包含加息罚息，未通过银行 取得，只能按银行利息扣除）
• +（取得土地使用权所支付的金额+房 地产开发成本）×5%以内
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新建住房扣除范围的具体规定
1.取得土地使用权所支付的金额，包 括：
• （1）纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款；
• （2）纳税人在取得土地使用权时按国 家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本
• 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑 安装工程费；基础设施费；公共配套设施费； 开发间接费用
一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，包括内外资企业、 行政事业单位、中外籍个人等。
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二 征税范围（熟悉）
（一）基本规定
1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国 有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得 增值收入的行为
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四、土地增值税的作用
开征土地增值税的意义：
是我国土地使用制度改革的需要 抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴
利的行为,规范房地产市场交易秩序 完善房地产交易市场的税收体系 合理调节土地增值收益,保证国家财政收
入
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第二节 纳税义务人与征税范围