3、向内部员工和入驻企业以会员卡方式推广；通过公司股东、高层 介绍来进行推广宣传。
别墅式办公，公园里生长的建筑
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不同销售模式运营对比
模式 优势
租金+押金、销售使用权、会籍制对比
租金+押金（九华山庄）
销售使用权（国际E庄）
会员制（深圳拾乐府）
1、以养老主题为主； 2、税费灵活；
பைடு நூலகம்
1、一次销售完毕，无需长时间运营，无运营风险；
司提供有偿服务的费用
客户可自己确定租金价格，然后 发布租房信息寻求租户
甲方批准后，需交纳承租人 变更手续费6000元，待交纳 完毕手续费后，方可办理入 园服务协议变更等相关转让 手续承租人通过甲方变更可
售
每5年及5年的倍数可选择退房，甲乙双方一致确认，合同解除后甲方有权从 乙方保证金或剩余租金中扣除相关费用，并在办理公馆交付手续之日起10日
选取项目基本信息对比
项目名称 土地产权 土地性质 项目位置 开盘时间
去化率 总占地 总建面
物业类别
销售价格
物业产权 燃气、供暖
九华山庄国际养老公馆（北京）
国际E庄（北京）
拾乐府（深圳）
50年
50年
50年
综合性用地
工业用地
工业用地
北京市六环外昌平区小汤镇顺沙路75号
北京亦庄开发区路东新区A9街区
龙岗中心城北通道与回龙路交汇处
颛桥项目自持部分销售模式研究
——产品研发部
2017.01
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Content 目录
1
自持物业销售模式研究
九华山庄（租金+押金模式） 国际E庄（销售使用权模式） 拾乐府（深圳会籍制模式）
2
颛桥项目运营模式建议
3
颛桥项目财务分析
Part1 自持物业销售模式研究
自持物业销售模式汇总 自持物业销售模式案例分析
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自持物业销售模式汇总
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不同销售模式运营对比 | 租金+押金、销售使用权、会籍制模式
项目名称
运营模式
销售流程
九华山庄（北京）
国际e庄（北京）
拾乐府（深圳）
租金+押金
销售使用权（租赁合同）
会籍制
开发商组建团队——宣传推广——客户预约看房——选房预定——签约— 开发商组建团队——置业顾问培训——现场接待——电访邀约—— 开发商组建团队——制定营销策划方案——电商宣传推广——客户
1、相关税费灵活； 2、兼顾一次性销售，减小运营风险。
劣势
1、需长期运营，运营成本较高； 2、需要相关配套，配套成本较高。
1、法律纠纷较多，如按政府规定土地使用税费用应由 产权人自行缴纳，直接向使用人收取容易引发开发商与 1、需要配备部分高端配套吸引客户，配套成本较高。
使用人之间的矛盾纠纷；
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2012年
2011年
2015年12月
5#、15#楼100%，9#楼50%
20%
公寓售罄，别墅91%
2000多亩（养生公馆占地518亩） 160万㎡ （养生公馆建筑面积56万㎡，商业配套建筑面
积104万㎡） 出租类养老地产
别墅式客房、酒店、会议中心、温泉中心、养生馆
4.17万㎡ 7.47万㎡
办公公寓（创意工作室），层高2.9m
1、贷款银行为宝桂银行,由开发商进行担保，根据客户自身的资信、 企业流水等来确定具体贷款额度，首付五成，剩下五成分5年付清，
贷款利率在7.8%左右 2、金卡会员年费1年1万，银卡会员费一年5000元
会籍费、每年缴交的会员费开具服务类发票 会籍费的发票不论全款或按揭，均交楼后凭收据一次性开具
房产税、土地使用税以会员费形式缴交，开具服务类发票及收据
4.2万㎡
13万㎡
创意研发用房（4层，层高6m，带地下室5.1m） 公寓（35-66㎡，3.5m层高） 写字楼（1000-1300㎡整层）
精装报价5000元/㎡ 租金60-120万 押金60-200万
2000元/㎡
营销宣传
网络平台营销为主，网站、微博、微信、房产门户，多类型营销方式
推广主题
“九华养老”专区
5897元/㎡ 无配套 无配套 毛坯
网络电商，电开追访，围挡广告，短信
网络电商推广主推：东南五环现房 购房享9折送物业费
6000元/平方米 ——
首层商业、众创空间相关配套设施
研发楼毛坯，公寓精装修1500元/平方米 1、线上微信公众号、报纸平媒 2、线下楼体广告、围挡
向金）——入住——开具（押金+租金）收据、租金发票及收据
籍费收据及发票
收费方式
XX费用开具 发票
XX费用开具 收据
盈利模式 是否可以抵押
转租/转售条 件
租金/押金退 还方式 合同名称
全款一次性付款
租金开具租赁发票，每五年开一次租赁发票 开具租金收据，押金收据，凭收据开具租金发票
全款一次性付款
租金开具租赁发票，一次性开具全款租赁发票 开具租金收据，凭收据开租赁发票
租金收入+押金投资盈利+物业费+其他服务收费
销售收入+物业费
否
否
转租
转售
转租
转售
乙方有权将该度假别墅 进行出租或通过其他方 式进行处置，并获取相 应的收益，甲方对此不
予干涉。
乙方申请入会并取得会员卡后，会员卡不得 退还，但乙方可以将会员卡予以转让。乙方 转让会员卡时，应按照会员章程进行缴纳会 籍费1%的转让手续费， 结清欠交会员年费、 水 电等市政设施费及其他甲方和经营管理公
内将乙方剩余租金及保证金本金交付给乙方
租赁期满后，甲方不再收取租金，房屋仍归乙方使用，土地使用年 限届满之后由房屋使用人按国家相关政策缴纳相关费用并使用
《九华国际养生会馆全医护型温泉养老酒店租赁合同》
《国际E庄房屋租赁合同》
销售收入（会籍费）+会员年费+会员转让更名手续费+物业费 否 转让
入会1年后可转让更名，更名手续费10000元
—入住
带客看房——选房预定——签约合同
预约看样品房——选房预定——签约——入住
签约流程
签30年租赁合同（租期20年+10年赠送使用权）——客户付款（租金+押 签39年租赁合同（租期20年+19年赠送使用权）——客户付款（意 签20年会员（20年+19年免费自动续期）——客户付款——开具会
金）——入住——开具（押金+租金）收据及租金发票
无法中途退租 《乐趣会高新产业俱乐部金卡/银卡会籍会员合约书》
交易物证
租赁合同，收据，发票
租赁合同，收据，发票
会籍合约书、会员章程、甲、乙方承诺书、发票、收据
建安成本 配套成本
配套配比
精装成本
6374元/㎡ 5173元/㎡
养生公馆建筑面积56万㎡，商业配套969334㎡，温泉公园66666㎡，文娱中 心4000㎡