2015届本科生毕业论文新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析——以深圳市为例Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of ShenzhenMetropolis学生姓名张俊伟学号201111315228所在学院农学院班级1112所在专业土地资源管理申请学位管理学学士指导教师吴明发职称副教授副指导教师职称答辩时间2015年 5 月 31日目录摘要 (I)ABSTRACT (I)1 绪论 (1)1.1研究目的与意义 (1)1.2文献综述 (2)1.2.1国外研究现状 (2)1.2.2国内研究现状 (3)1.3研究内容与技术路线 (4)1.3.1研究内容 (4)1.3.2技术路线 (5)2 数据与方法 (5)2.1研究区概述 (5)2.2数据来源 (6)2.3研究方法 (8)2.3.1特征变量选择与量化 (8)2.3.2特征价格模型 (9)3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10)3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10)3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12)3.2.1模型的选择 (12)3.2.2模型估计与检验 (12)3.3深圳市住宅特征价格分析 (14)3.3.1物业费特征价格分析 (14)3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15)3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15)4结论与政策建议 (15)4.1主要结论 (15)4.2政策建议 (16)鸣谢 (18)参考文献 (19)附录 (20)表格1—楼盘详情数据 (20)摘要新建住宅价格与民生福祉、区域经济等有着紧密的联系，受到包括政府、学术界等各界的广泛关注，因此，探索城市住宅价格的空间分异及其影响因素具有重要的现实意义。
本文选取2014年深圳市7个片区中35个的新建住宅楼盘均价为研究对象，收集了各个楼盘的详情数据，根据城市特征价格理论建立影响深圳新建住宅价格空间分异的影响因素，并通过SPSS统计软件进行逐步回归分析影响房价的主要因素。
结果表明：①深圳新建住宅价格空间分异显著，从东往西总体呈现价格递增趋势，房价在市中心区域呈现最高点，并向四周逐渐递减；②影响住宅价格的三大特征中，区位特征变量对深圳住宅价格的影响贡献率最大，其次为建筑特征，影响深圳新建房价的的主要因素为物业费、住宅装修程度和距CBD距离；③深圳各片区的新建住宅房价均价差异显著，最高值区域的房价相对于最低值区域的房价每平米要高出20000元以上。
针对研究结果，提出相应的政策建议：①对购房者而言，可结合各区具体的房价情况，选择自己最为满意的住宅；②对于政府和开发商而言，应结合深圳市房价空间分异情况，制定合理土地规划方案，开发更适宜居住的住宅，选择匹配的物业管理企业；③对于消费者而言，选择精装修还是毛坯房应该从自身的实际条件去考虑。
关键词：特征价格模型；住宅价格；空间分异；深圳市—I—ABSTRACTABSTRACTNew housing prices and people's livelihood well-being, the regional economy are closely linked, attracted widespread attention include all sectors of government, academia, and therefore, to explore the city housing price spatial differentiation factors has important practical significance. This paper selects 2014, Shenzhen 7 Area in 35 new residential sale price for the study, collected the details of all real estate data, the establishment of factors influencing new housing prices in Shenzhen spatial variation of hedonic price theory based on the city, and by SPSS statistical software stepwise regression analysis of the main factors that affect the price. The results showed that: ①Shenzhen spatial variation of new housing prices significantly, showing a trend of price increasing from east to west in general, prices in the downtown area with the highest point, gradually decreasing to around; ②three characteristics affect the price of housing, location feature variable impact on housing prices in Shenzhen greatest contribution, followed by architectural features, the impact of new housing prices in Shenzhen is a major factor in property costs, the degree of improvement and residential distance from the CBD; ③ the average price difference between the new residential area of the Shenzhen significant value in a region with the highest prices the lowest value for the price per square meter area of more than 20,000 yuan higher.①for buyers, the specific rates can be combined in various districts, the most satisfactory to choose their own housing; ②the government and developers, should be combined with Shenzhen housing prices spatial variation situation the development of rational land planning, the development of more livable housing, property management companies choose to match; ③) For consumers, the choice of fine or rough housing renovation should begin to consider their own actual conditions.KEYWORDS：Hedonic price model；Housing price；Spatial differentiation；Shenzhen新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析——以深圳市为例土地资源管理1112， 201111315228，张俊伟指导老师：吴明发1 绪论1.1 研究目的与意义在人类的生产生活中离不开有关衣食住行的活动，其中，住宅是满足人类生存和发展的最基本生活资料，对于人们的生活有着非常重要的影响。
随着我国城市化进程的加快，城市人口规模也迅速膨胀，加上我国由来已久的“居者有其屋”的观念，住宅产业成为了政府和民众所共同关注的焦点话题。
探索房价水平和空间变化有助于消费者购买到廉价住房，也有利于政府有关部门掌握住房价格的动态变化，从而提高宏观调控水平。
经过多年的发展，在全国多个城市普遍已经形成了规模不等的住宅市场，住宅市场的发展过程中，城市住房价格水平的差异也开始显现。
城市的房价在空间分布存在着显著差异，以及住房价格的分布往往是与城市结构、区域经济发展水平、人口密度和消费者偏好等因素紧密联系在一起的。
本文以深圳市内7个片区为研究单元，探索深圳新建住宅均价的空间分异格局与规律，通过建立城市特征价格模型，分析影响深圳新建住宅价格的主要因素，从而为政府制定决策、开发商决策和消费者购房提供一些参考。
（1）为政府的有关部门制定政策提供依据住宅的特征价格反映了影响价格的各种因素之间的重要程度，与住宅特征的空间分布相结合有助于了解整个城市住宅小区的居住舒适度、公共服务设施的完备程度、周围环境的优劣和交通便捷程度等情况，可以为城市规划、城市功能的完善、基础设施的合理布局和旧城改造等提供相应的信息。
同时，住宅特征价格是建立住房价格指数的一个重要基础，它可以提供更加科学的方法来衡量住宅市场的价格趋势，并协助政府部门进行监管。
此外，通过特征价格还可以计算出非市场商品的价值，比如住宅小区的物业服务价格，小区内景观的价值，还可以估算住宅交通状况的价值，来评估住宅在交通条件影响下的价格变化。
（2）为房地产开发商产品开发、产品定价等提供新的思路住宅特征价格为产品特性的开发提供了一种新的思维方式，由于房价受到住房特征的影响，一套房子的价格是由它包含的各个特征价格的总和所决定的，由于不同住宅特征的边际价格具有不同的特点，为此，开发人员可以在资金存在一定局限的情况下，增加某些住宅特征的数量或提高等级，这样不仅能够满足客户的需求，而且还可以得到最佳的经济效益，此外，可以利用特征价格模型来分析新的住房的价格，使得新房的价格更加科学合理。
（3）为房地产评估机构提供新的方法从住宅特征价格的角度来看待住宅价格，提供给房地产公司一种新的评价方法。
通过建立特征价格模型，当住宅市场中有需要评估的对象时，只需要住宅市场的相应属性值，由该模型的方程便可以计算公寓的价格。
(4)为居民的购房选择提供决策依据住宅是一种综合性很强的商品，能够满足家庭的各种需求，并与生活，工作和娱乐等活动密切相关。