商品住宅空间格局分析及区位价值评估－以广州市天河区为例地理信息系统张俊文指导老师：陈健飞摘 要基于广州市天河区2006年商品住宅数据，采用GIS技术和空间分析方法，综合分析影响商品住宅区位价值的相关因素（交通、绿化、商业配套等）以及该区商品住宅价格的空间分布格局。
研究表明，广州市天河区商品住宅发展在空间上具有强烈的集聚特点，而房价的空间自相关特性也非常明显。
最后，对天河区商品住宅的区位价值进行定量评估，确定区内不同地点的商品住宅区位价值分值，并以专题图显示。
关键词商品住宅；区位价值；地理信息系统；空间分析；天河区Analysis of commodity residential spatial pattern andlocation evaluation—Guangzhou Tianhe District as an exampleAbstract:Based on the commodity residential data of Tianhe District, Guangzhou City in 2006, using GIS technology and spatial analysis, comprehensive analysis of impact on commodity residential regional value related factors (transport, Green, commercial facilities, etc.) and the area of commercial residential prices spatial distribution pattern. Research shows that the Tianhe District, Guangzhou City, commodity residential development in space has a strong aggregation characteristics, and housing prices since the relevant characteristics of the space is also very obvious. Finally, quantitative assessment to the commodity residential regional value of Tianhe District,to determine the Percentile of commodity residential location value in different areas and show the thematic maps.Keywords: commodity residential; value of location; geographic information systems；spatial analysis; Tianhe District目 录1 引 言 (3)1.1 研究目的与意义 (3)1.1.1 研究的目的 (3)1.1.2 研究的意义 (3)1.2 国内外研究进展 (4)1.2.1 国外相关研究 (4)1.2.2 国内研究动态 (4)1.3 研究的内容 (4)2 研究区域概述 (5)2.1 地理位置 (5)2.2 自然条件 (6)2.2.1 气候类型 (6)2.2.2 地质地貌 (6)2.2.3 自然资源 (6)2.3 社会经济状况 (6)2.3.1 人口状况 (6)2.3.2 经济状况 (7)3 研究对象与方法 (7)3.1 研究对象与数据处理方法 (7)3.2 研究的理论基础 (8)3.3 研究方法 (9)3.3.1 点模式分析 (9)3.3.2 空间相关性检验 (10)3.3.3 线性回归分析 (10)3.3.4 缓冲区分析 (10)3.3.5 叠置分析 (11)3.3.6 栅格数据分析 (11)3.4 技术路线 (12)4.结果与分析 (12)4.1 最近邻域分析 (12)4.2 商品住宅价格的空间相关性 (13)4.3 商品住宅价格与区位因子距离的回归分析 (13)4.4 商品住宅区位价值评估 (14)4.4.1 商业服务业影响评价 (14)4.4.2 交通通达度影响评价 (16)4.4.3 生活设施完善度影响评价 (17)4.4.4 城市风景优劣度影响评价 (19)4.4.5 商品住宅区位价值综合评估 (20)5 结论与展望 (21)致 谢 (22)参考文献 (22)1 引 言1.1 研究目的与意义1.1.1 研究的目的房地产逐渐成为中国的支柱产业之一,其对社会经济的重要影响日渐突出。
在房地产发展和研究中,“位置”具有特殊的重要性,而地理学家通过各式各样的地图来准确描述研究对象的位置特征,然后通过研究其空间格局来解释和理解客观世界『1』。
“区位”在房地产领域的研究中是一个很重要的概念。
某著名房地产开发商曾说过，房地产最重要的三个因素是：地段、地段、还是地段。
“区位”是“地段”一词的经济学术语，而区位理论则是探讨人类活动空间分布规律的理论和学说『2』。
对于“区位”的解释，在房地产经济学、城市规划学等相关学科中有过论述，但是，这些学科只给了一个定性的解释。
房地产市场发展到今天，已日趋成熟和规范，房地产的相关研究也逐渐深入和定量化，对一个城市的房地产的区位价值进行评价时，如何以量化的方式给出让人信服的结论，是很值得探讨的。
1.1.2 研究的意义近年来，围绕着人们的热点话题就是物价上涨，而其中的代表者当然是住房价格的大幅上升。
住房问题成为现代城市社会问题之一, 住宅建设关系人民福利, 社会安定, 经济发展。
住宅价格水平是城市住宅产业发展的重要研究课题, 也是城市居民和政府及开发商关注的焦点。
揭示住宅价格水平的空间分异规律有助于政府管理部门及时掌握住宅价格分布趋势, 搞好宏观调控。
同时，本文的研究是地理信息系统在房地产领域运用的有益探索，是建设“数字城市”、“数字房产”系统工程的重要组成部分。
1.2 国内外研究进展1.2.1 国外相关研究区位因素对城市商品住宅价格的影响是显而易见的。
区位因素一般包括城市交通因素、城市中心影响度以及城市环境景观因素等，但城市交通因素是西方学者研究的重点『3』。
除了城市交通系统外，城市中心影响度也是西方学者实证研究的一个重要内容。
城市中心影响度因素一般用“宗地到城市CBD距离来进行测量”，也可以采用出行时间、出行成本、方便程度、不同交通方式的可行性来进行衡量。
但无论何种形式的城市中心影响度测量，都证明城市中心影响度对城市土地价格的影响是正面的『4』。
西方学者在房地产区位价值因素研究中，既有理论性研究，也有实证研究。
但主要还是集中在用房地产市场的交易数据进行实证研究。
由于西方房地产市场比较完善，房地产市场化程度比较高，取得数据比较容易，西方学者对房地产区位价值影响因素的研究已经相当透彻。
1.2.2 国内研究动态在国内，我国学者较多关注住房空间结构、住宅区位和居住选址、居住空间分异、居住郊区化以及与住房空间相关的社会空间方面的研究,关于房地产的研究中定性研究较多,对房地产区位价值的研究比较少，而运用GIS对房地产区位价值空间分布、价格分布等研究就更少了。
大多数学者对GIS在房地产领域中运用的研究主要集中在构建“房地产信息系统”方面，这和目前我国各大城市正在建设“数字城市”、“数字房产”的工作有关，而对房地产市场的特征、楼盘的属性研究的不够深入，尤其是运用GIS对房地产市场规律的研究不够 [5』。
1.3 研究的内容由于房地产是与土地紧密结合在一起的，因此，研究房地产的区位空间分布规律就必然要研究土地的区位价值，研究交通、绿化、商业服务等资源对房地产的区位价值的影响。
本文运用地理信息系统技术分析影响商品住宅区位价值的相关因素（交通、绿化、商业配套等），对商品住宅的区位价值进行量化，并利用MapInfo、Arc/Info等地理信息系统软件，对广州市天河区商品住宅不同区位的价值以专题图的形式展现出来，便于城市规划人员、房地产开发商和普通消费者了解房地产市场区位价值。
2 研究区域概述2.1 地理位置天河区位于广州市老城区东部，2005年底区域范围是：东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约139平方公里，是快速建设中的广州市城市中心区（图1）。
图1 天河区位置图天河区具有良好的地理区位。
从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。
《广州市城市总体规划》（1991～2010年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。
从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。
广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河的城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。
2.2 自然条件2.2.1 气候类型研究区气候属南亚热带典型的季风海洋气候。
由于背山面海，海洋性气候特征特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。
由于水热同期，极利于作物的生长，但自然灾害威胁也较大，台风、暴雨、寒潮、雷电、雾霾等灾害性天气，常给工农业生产、交通运输等带来不利的影响。
但光热资源充足、雨量充沛。
2.2.2 地质地貌天河区按地势分为三个区域：北部是以火成岩为主构成的低山丘陵区，海拔一般在222～400m；中部是以变质岩为主构成的台地，海拔一般为30～50m；南部是由沉积岩构成的冲积平原区，海拔大多只有1.5～2m。
地势由北向南倾斜，形成低山丘陵、台地、冲积平原三级地形阶梯。
其中，丘陵约占十分之二，台地也约占十分之二，平原约占十分之六。
2.2.3 自然资源1991～2005年，天河区由于城市化发展，耕地平均以每年1000亩的速度锐减，2004年除东北部外，靠近广州市老城区的地方已无耕地。
天河区重视植树造林，建设村镇公园，东北部绿色生态走廊已开始建设，植物覆盖面积逐步增加，2005年，全区绿化率达36.38%，建成区达5%，森林覆盖率约在13.7%。
水资源丰富，而且分布有铋、钨、铝等矿物。
2.3 社会经济状况2.3.1 人口状况天河区人口的特征：人口数量增长较快，旧城区迁出人员较多，外来暂住人员多，境外人士多，综合素质较高，。
建国初期，天河地区（沙河和东圃地区）人口为3.7万人。