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目录：
一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、
经济 政策 商品住宅市场 土地市场 写字楼物业市场 商业物业市场 关于保障房建设的有关思考与探讨
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2011年国家宏观调控政策持续加强和改善。
金融货币政策：从收紧流动性到适度微调
2011年1月14日~6月14日，央行6次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率，收紧银
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2011年全年，中国经济发展的国内外环境复杂，面临的不稳定、不确定因
素有较多。
国际环境复杂多变
1、欧债危机深化蔓延； 2、世界金融市场进一步动荡； 3、全球通胀压力增大与转嫁； 4、贸易壁垒增多； 5、……
国内经济发展面临挑战
1、物价上涨过快，通货膨胀形势较严 峻； 2、实体经济发展内劲不足； 3、中小企业融资、经营困难； 4、房地产业宏观调控压力较大； 5、……
法》。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构
和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供 经纪服务等违法违规行为； 2011年5月12日，发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知，房地产开发企 业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每 套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款； 2011年5月12日，国土资源部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明
展望：
2012年，宏观调控政策将保持2011年政策的核心内容，保持延续性和稳定性。只要 整体经济发展形势未恶化，房地产市场调控不会放松，但出现微调的概率较大； 在具体操作层面上，手段则有可能适调微调。2012年，限购限贷等行政色彩浓厚的 手段会继续发挥正面作用，同时，2012年市场化的调控手段将得到进一步的加强。
确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处"小产权"房，维护良好的管
地用地秩序；
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2011年成都楼市调控政策主要是对宏观调控要求的落地执行，不冒进，不
垫底。保障性住房建设的重要性得到进一步确认和支持。
2011年2月15日，成都出台《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工
实行一套一标价；商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码
标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案；
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2011年国家宏观调控政策持续加强和改善。
房地产相关领域宏观政策：加强、规范、配套
2011年4月1日，住建部、发改委、人力资源与社会保障部联合出台《房地产经纪管理办
2011年3月31日，四川32个城市公布新建住房价格控制目标，80%的城市公布的是低于城乡居
民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增长幅度，也有少数城市目标兼
顾了两项指标。
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房地产宏观调控政策之下，全国新建商品住宅房价上涨过快得到明显遏制， 具有代表性的监测城市中房价回落的城市数量增多。短期内房价下行的压 力有所加大。
数据来源：国家统计局 7
宏观调控之下，2011年全国商品房销售增速同比2010年有较大幅度回落，但
任然保持正增长，其中，商业物业销售增速较快。
（%）
2011年1-12月，全国商品房销售面积约109946万平 方米，同比增长4.9%。其中商品住宅销售97030万平 方米，同比增速3.9%，办公及商业营业用房销售面积 增速分别为6.2%和12.6%；
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2011年国家宏观调控政策持续加强和改善。
房地产相关领域宏观政策：加强、规范、配套
2011年1月26日，国务院出台房地产调控1号文件（新“国八条”）。要求对符合条件的购买二
套房首付提高至6成，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对不符合条件的可在一定时期内限制
购买二套房；各地确定新建住房价格控制目标并向社会公布； 2011年1月27日，财政部下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知。规定个人将购买不足 5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售 的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年） 的普通住房对外销售的，免征营业税； 2011年3月22日，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》。要求从5月1日起商品房销售
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科学发展与转变发展方式是2011年国民经济发展的主题和主线，国民经济
继续朝着宏观调控预期方向发展。
农业生产稳定增长，粮食连续八年增产； 积极的财政政 策； 工业生产平稳较快增长，企业利润持续增 加； 固定资产投资保持较快增长，投资结构继 续改善； 房地产开发呈回落态势，商品房销售增速 回落； 市场销售平稳增长； 货币供应平稳回落，新增贷款有所减少； 市场物价同比上涨，7月后同比涨幅持续 回落； 城镇居民收入稳定增长。
数据来源：国家统计局
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房地产宏观调控政策之下，具有代表性的监测城市中二手住宅房价回落的
城市数量增多。二手住宅市场房价回落的压力也在加大。
2011年12月份，70个大中城市二手住宅销售价格变化情况：
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有16个； 与11月份相比，12月份环比价格下降和持平的城市增加了4个。环比价格上涨的城市 中，涨幅均未超过0.2%； 与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个。，比11月份增加了8个。 同比涨幅回落的城市有33个； 12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个；
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小结与展望：
展望：
鉴于造成当前经济复杂与困难的不确定因素不会很快消失，预计2012年，国家会延 续积极的财政政策与稳健的货币政策，宏观调控将更注重增长方式的转变与调经济 结构。货币政策相较2011年或将有所宽松。经济形势会有所好转、CPI增速会有所回 落，为房地产宏观调控的持续深入提供较好的经济环境； 2012年，控制通货膨胀与促经济的两难局面或将更明显，也是2012年的经济工作重 要内容。经济政策和楼市宏观调控政策在2012年上半年或将迎来中考，其结果将可 能成为2012年下半年适调微调的参考； 考虑到2012年地方政府换届工作的陆续展开，以及党的“十八大”将于2012年下半 年召开，不排除政府在2012年年中根据上述“中考”成绩、结合新形势出台相对当 前宽松的政策保持经济增长的稳定，为换届营造良好的经济局面。
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2011年物价上涨速度过快。全年CPI上涨5.4%，高于年初预定的4%控制目 标。抑通胀是全年经济工作重要任务。广义货币增速放缓收紧银根是抑通 胀的重要措施。2012年货币政策从紧局面不会很快改变，但会适时微调。
居民消费价格（CPI)同比上涨情况
（%） （%）
广义货币（M2)增长速度
数据来源：国家统计局
2011年12月份，70个大中城市新建商品住宅（不含保障房）销售价格变化情况：
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个； 与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅 均未超过0.1%； 与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨 幅回落的城市有55个； 12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个；
数据来源：人民银行
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2011年全年房地产宏观调控政策取得明显成效：全国房地产开发投资增速 回落，但仍然呈正增长，反映在国房景气指数上，12月份国房景气指数 98.89，低于100但依然位于95~105适度区间。
（%）
2011年1-12月，全国房地产开发投资61740亿元，同比增速明显回落，但仍然是正增长； 2011年12月，国房景气指数98.89。尽管低于100这一最合适水平，但依然处于95~105的适度区间。全年国房景 气指数曲线总体走低，房地产宏观调控影响明显；
分季度看，2011年全年四个季度GDP同比增速前高后低，呈连续下降走势。表明2011年下半年经济形势较严峻， 但全年整体表现良好。房地产宏观调控对内需的释放有一定客观影响，但并未拖累经济发展；
第四季度GDP增速虽然继续回落，但依然保持较高速度增长。整体经济发展能够支撑房地产调控的延续。
数据来源：国家统计局
2011年4月6日，成都房管局、发改委出台《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明 确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均 价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调；
信息来源：吉信行研究中心收集整理
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2011年四川省主要城市公布新建房住房价格控制目标，多数是以城乡居民 人均可支配收入增速为参照指标。意味着对2011年楼市调控是以遏制房价 过快上涨为保底目标。
信息来源：吉信行研究中心收集整理
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2011年成都楼市调控政策主要是对宏观调控要求的落地执行，不冒进，不
垫底。
2011年3月31日，《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》出台。
规定家庭年收入7万元以下（单身居民年收入3.5万元以下）是申请限价房的最基本要求；限价
商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%；
201201成都房地产市场2011年度报告
【研究中心】
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