•城市整体发展方向： − 向西、向南发展，形成一区三组团的发展模式 （一区：东胜区，三组团：铁东、铁西、康巴什）
•各功能区发展规划：
− 铁东：通过旧城改造，实现城市功能升级，打造现 代商贸服务中心 − 铁西：政务中心、商务中心、居住中心
− 康巴什：政务中心、居住中心、文化中心
东胜区规划
城市工业化发展带动城市外扩，东胜区以老城区为核心向周边辐射，以包神铁路为界形成铁 东、铁西两区。

东胜区规划——铁东功能区
铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，目前主要面临旧城改造，未来城市功能 升级，将成为鄂尔多斯商贸服务和城市居住中心。

过去（铁东旧城区）： − 规模：20平方公里 − 人口：约20万人
城北 汽贸 组团
− 原有功能：鄂尔多斯市政治经济中心
− 特征：人口密集、功能相对集中、市政配套最
鄂尔多斯城市房地产市场研究分析报告
第一章
鄂尔多斯城市解构
城市概况 经济发展分析 城市发展格局
城市格局演变
东胜区规划 康巴什新区规划
城市格局演变
在城市快速发展驱动下，城市空间结构发生变化，城区空间向西及西南外拓，边界不断扩大， 形成一区（三大组团）的城区发展格局。
时间 城市大事件 城区面积 人口 2000年以前 东胜旧城区 20平方公里 20多万 2003年 铁西区一期开工 规划10平方公里 规划10万人 2004年 康巴什新区动工 规划32平方公里 规划30万人 2007年 铁西二期开工 规划10平方公里 规划10万人
新区用地类别 绿地公园 居住 市政广场 工业用地 占地面积（亩） 15994 10318 7838 5088 2712 2366 1259 45575 所占比例 33% 21% 17% 11% 8% 7% 3% 100％



− 东部片区规划汽车产业和学校教育配套
社会事业（教育、文 化、医疗、体育） 行政办公 其他 合计
有变革
经济飞速发展 产业结构转型
有前景
城市空间扩张 功能格局转变
项目地块在城市中的具体情况如何，未来又有什么样的远期前景？
第二章
项目地块分析
地块指标 交通条件 周边条件
各地块条件对比
区位特征
地块位于城市新旧交接处，是城市向西发展的前沿阵地，具备居住便利性和商业发展前景， 可以利用两个中心的发展优势，带动片区更新，成为城市功能中心。
占比 —— 100% 42% 31% 11% 16% ——
南部 仓储区
三台基 川生态 区
东胜区规划——铁西功能区
铁西区是主要以政务和公园驱动商务类房地产开发的区域，主要承担升级城市居住商务功能 的作用。
•开发时间：2003年启动 •规划规模：20平方公里 •规划人口：约20万人
二 期 一 期
•新区定位：行政商务中心
•分期规划：2期
−一期规划：10平方公里，规划为未来城市 CBD
鄂尔多斯城市解构小结
• 随着经济和城市化的快速发展，城市进入快速外扩阶段，发展重点向西和向南，分别建设两个 新区，利用双核驱动新区发展。 • 东胜区一直处于城市发展最重要位置，铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，未 来城市功能升级，将成为商贸服务和居住中心；铁西定位于城市CBD，以政务驱动房地产开发， 承担提升城市商务居住功能的作用。 • 铁东区商贸服务与居住中心的城市功能定位将提供大量的高端消费及居住人群，铁西商务区的 发展又将丰富城市各行业的商务人士。 • 康巴什新区定位于新市政中心，主要以政务和文化建筑驱动房地产开发，承担城市形象的树立 和提升的作用。
本案地块位于市政最为成熟的铁东区，又与铁西的距离较近，占据城市咽喉之地，有较 大的发展契机。
城市分析予项目的启示
依托已有发展基础，铁东商贸中心定位凸显区域商业及高端居住前景， 铁西商务中心定位引入大量产业人群，两组团不同人群的双核驱动，将 给予项目极大的发展机会。
有基础
城市地位重要 文化底蕴深厚 资源基础雄厚
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• 各个地块形状均不规则，且个别地块内 部又被其它建筑打乱，对产品规划造成
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一定难度。
参考指标
物业类别丰富，主要以住宅和商业为主，整体容积率较高，对项目产品定位有一定的限制。
项目 占地 地上建筑 住宅 商业 办公 酒店 地下建筑
面积（m2）/指标 172884 524966 219590 164589 56858 83929 95502
−二期规划： 10平方公里， 07年启动，定位于
现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居 住为一体的新城区
康巴什新区规划
康巴什新区是以政务和文化驱动居住、商务类房地产开发的区域，主要承担提升城市形象的 作用。

开发时间：2004年开始建设 总规模：32平方公里，规划人口30万人 新区定位：鄂尔多斯政治经济文化中心 新区规划： − 以中心广场呈对称规划行政办公和居住
成熟的区域。 铁东旧城区 东部
主城区
工业区 东部工业 拓展区

现状： − 随着城市化进程的加快和行政职能的转移，城 区内部以旧城改造为主，重点打造区域商贸服 务和城市居住中心。 − 依托羊绒纺织、生物制药等新技术产业向东部 发展都市型工业，向南发展仓储、生态区。 − 旧城区的城北汽贸组团也将统一迁至东部工业 拓展区，打造铜川汽车博览园。

概况：老城区外扩，以包神铁路为界分为铁东和铁
西两区 − 铁东区：以旧城组团为核心的东部片区 − 铁西区：以西部综合组团为主的西部片区

城市主轴线：
− 天骄路—北至包头，南至康巴什 − 鄂尔多斯大街-连通铁东和铁西区 区域功能组团： − 中部旧城组团——铁东区（商贸、居住） − 东部组团（工业、仓储） − 西部综合组团－铁西区（行政、商务、文化） − 南部组团（居住、仓储） − 北部组团（工业、居住）
天骄路轴线
铁西：商务中心
铁东：商贸中心
铁西新中心 旧城中心
ห้องสมุดไป่ตู้鄂尔多斯大街轴线
地块分布
分为4个地块，沿吉劳庆路零散分布，对于整体社区品质会造成一定影响；地块形状均不规则， 对产品规划将造成一定难度。
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• 地块具有一定的开发规模，但是项目共 由4个地块组成，且分布较为零散； • 4个地块沿吉劳庆路分布，中间被其它 地块相分割，项目的完整性较差，难以 形成具有规模的大型社区；