知识点
签署《确认书》后，对于《前期物业管理服 务合同》及《业主公约》的全部条款内容生效， 业主应严格遵守条款内容。
案例二
楼上坠物砸车谁负责？
案

例
A先生居住的某个小区对机动车辆的停放采取统 一管理，即规划固定的车位并收取一定的管理费用。 某日，A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚， 物业公司的人上门告知，A先生的车被8层B住户阳 台上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损失 是由B住户还是物业公司来负责呢？
法律依据
《民法通则》126条的规定：建筑 物或其它设施以及建筑物上的搁置 物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落 致人损害的，他的所有人或管理人 应当承担民事责任。但能证明自己 没有过错的除外。
《郑州市物业管理条例》第38条： 物业服务企业应当按照物业服务 合同的约定提供相应的服务。
01
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启示
作为住户，在阳台等地方放置物品时一
2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其 协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气 管路进行检修、养护与管理。 物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》， 阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主 公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常 行使管理服务职权，侵犯了其它业主合法权益。
物业管理案例分析
授课人：
案例一
业主是否可以阻止物业入室检修？
案

例
某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管 理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101 业主刘先生，自购房后始终入住。由于该楼层其他邻居 的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便， 而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋 内时，都遭到拒绝。后来物业和燃气公司发现该楼门燃 气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。
定要做好保护措施，如焊接防护他固定
区域时，尽可能远离建筑物或加盖护棚等，
并做好管理区域内的安全防范工作。
案例三
物业管理公司必须对阻塞疏散通 道的行为进行制止!!!
案例
某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方
便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算
堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公
司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发
生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，
双方就此问题产生了矛盾。
案例分析
01
消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯 内，物业管理公司应当对此行为进行制止。
02
对物业管理区域内的违规行为进行制止是物业管理公司的职责范围。


即时自测
1.业主是否可以阻止物业入室检修？
2.法院会支持谁？
案例分析
01
1.案例中，燃气泄漏，存在安全隐患，而刘先 生不配合维修保养，侵犯了其他业主的合法 权益。所以，业主没理由不让物业入室检修。
02
法院一审判决，支持原告（物业公司）全部 诉讼请求
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法 律 依 据
1.《物业管理条例》第七条：业主 在物业管理活动中，履行的义务中的第 1条：遵守业主公约、业主大会议事规 则。刘先生未履行其遵守业主公约的义 务。 2.《物业管理条例》第五十六条：物 业存在安全隐患，危及公共利益及他人 合法权益时，责任人应当及时维修养护， 有关业主应当给予配合。 3.《物权法》第七条：物权的取得和 行使，应当遵守法律，尊重社会公德， 不得损害公共利益和他人合法权益。
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因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。
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法 律 依 据
1.《物业管理条例》第50条规 定“物业管理区域内按照规划建 设的公共建筑和共用设施，不得 改变用途。业主依法需要改变公 共建筑和共用设施用途的，应当 在依法办理有关手续后告知物业 管理企业，物业管理企业确需改 变公共建筑和共用设施的，应当 提请业主大会讨论决定同意后， 由业主依法办理相关手续。
法 律 依 据
3.《物业管理条例》第46条第1款 规定“对物业管理区域内违反有 关治安、环保、物业装饰装修和 使用等方面法律、法规规定的行 为，物业管理企业应当制止，并 及时向有关行政管理部门报告。” 第47条规定“物业管理企业应当 协助做好物业管理区域内的安全 防范工作。”
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法 律 依 据
2.《物业管理条例》第66条违反本条例 的规定，擅自改变物业管理区域内按照 规划建设的公共建筑和共用设施用途的 “由县级以上地方人名政府房地产行政 主管部门责令限期改正，给予警告，并 按照本条第二款的规定处以罚款，所得 收益，用于物业管理区域内物业共用部 位、共用设施设备的维修、养护，剩余 部分按照业主大会的决定使用。”行为 人为个人的，处1000元以上1万元以下 的罚款，行为人为单位的处5万元以上 20万以下的罚款。
案例分析
1.A先生的遭遇中，B住户的花盆与房屋相连的位于高处的 附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等。事实上， B住户作为居住在高层的住户，应当注意到没有任何防护措施 或保护措施不够完善的情况下，在阳台上放置花盆，一旦遇到 较大的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此，B 住户在此事中是有过错的，应当对A先生损失承担全部责任。 2.A先生按规定缴纳管理费并停放车，与物业公司形成一 种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务和危 险告知的义务，但在此事件中，花盆的跌落，是物业公司所无 法预见和避免的，因此，物业公司不承担责任。