优劣势 分析
优势：公园物业， 优势：生态楼盘， 优质景观 花园物业 劣势：小品牌开发 劣势：客群单一 商，客户认知较低
去年6月2栋高层、 去年8月入市，目 1栋小高开售，去 前销售临三环楼栋 化较慢
货量 盘点
本年度可推产品为北区房源，紧凑三房占比达50%
1期：
11# /50+70+90
楼栋：7#—11# 合计5栋 产品：50㎡、70㎡ 、90㎡ 、130㎡
10# /90+130Fra bibliotek2期：
9# /90+130
一期
8# /90+130
楼栋：1#—6# 合计6栋 产品：70㎡、90㎡ 、110㎡ 、130㎡ 、140㎡
未来地产二期将是品牌开发商竞争主战场，品牌之争在 所难免
名流项目 今年 保利项目 今年.05 融侨项目 今年
48.74亩
125亩
920亩
容积率
3.5
3.5
——
建筑面积
11.4万平米
29.2万平米
——
推盘策略
低价倾销，年销10- 高举高打，追求 快速走量，抢 随行就市，提 15亿 高价高速 夺客户 升品牌价值 写字楼、酒店、 商业、公寓、 LOFT
10月 去年
18-20#2T4、18F（小高） 两房88、95㎡ 21-23# 2T4、18F（小高） 630/1000套 三房138、142㎡ 26-27# 2T4、33F（高层） XX华府今年供应套数
今年
18-27#/去化8成
面积区间 数量
90㎡以下 1140
90-130㎡ 135
130-160㎡ 395
房地产项目营销策略总纲
项目 背景
项目位于地产二期，绕城高速以南，无优势景 观资源，目前周边成熟度低
项目 背景
地产边缘区中小规模无强势景观与资源的混合物业
项目区位
配套资源 区域交通 基础指标 项目景观
地产管委会旁、二期核心、XX路国家级文化产业聚集区 一政一路一产业带政治商务核心 项目周边道路通达性强，但公共交通不便 30万规模大盘，3.9中等密度混合物业 雁梦湖，杜陵万亩生态林
160㎡以上 196
18-16#
17#去化 9成
1-7#去 化9成
竞品表现
去年1月
房地产XX华府冠领地产大道片区，去年全年开盘三次，借助 房地产品牌、精装、园林展示和庞大客户资源实现突破
2月 4月 6月 8月 10月 12月
营销节奏 营销节点
认筹期
１－７＃开盘
新品筹备期 房地产上市１０００套房源惠全城
XX路、南三环以南地 产管委会旁 高层
面积区间
50-140㎡
35-320㎡
50-220㎡
87-220㎡
100-400㎡
产品 亮点分析
面积区间控制好， 舒适度较高，分离核 赠送面积多，尺寸规 布局合理、大尺度 赠送面积多、布局 户型方正、布局合 心筒设计，全南北采 整 合理、270°浪漫 理、大尺度开间 开间 光户型 阳台、大尺度开间 优势：管委会旁， 优势：地产大道成熟 QCIC中心，经济紧凑 住区，精装修 户型 劣势：商业配套及发 劣势：紧邻三环、三 展较弱 兆 今年3月入市 优势：生态地产、 准现房、本地优势 品牌 劣势：产品梯度不 明显，客群单一 去年6月入市，一期 已累计销售80%， 高层、小高已进行 今年目标清盘 销售
Q1：XX品牌如何延伸，带动本项目突围?
Q2：营销如何突破区域平台的销售速度？
Q3：目标分解与推售搭配？
面对这样高速高价的目标 我们来思考周边市场和客户的机会：
未来项目面临的竞争机会
地产二期市场
项目名称 预计入市时 间 占地 房地产项目 今年 DK1：118.86亩 DK2：81.76亩 DK1：2.5 DK2：1.5 DK1：20万平米 DK2：8.2万平米
今年XX湖城、XX、唐华三项目同步销售
更需要XX品牌强势突围
目标 理解
实现目标意味着销售速度与价格的全面刷新
市场销售速度盘点：平台速度40-60套，最高150套；平台价格7500-7800
挑战1：市场平台60套/月我们需要130套/月
挑战2：平台价格7500元我们实现需要8500元
基于目标分解下的核心问题
推广
竞品对比
项目状况 区位 建筑形式
典型竞争项目表现：房地产XX华府低价倾销，XX一地产山 实现高价，地产风景线中规中矩，XX地产意境力求突破
本项目 XX华府 地产大道西侧 高层、小高层 XX地产意境 地产池遗址公园东 侧 高层 XX一地产山 地产大道 洋房、高层、小高 层 地产风景线 芙蓉东路与芙蓉中 路交汇处 小高层、高层
认筹期 样板间展示区强势开放
开盘 开盘巨惠
强销期 年终钜惠
产品信息
１－７＃１５Ｆ小高层 １Ｔ２，面积：１４２ ㎡
１７＃ 13#1T2、18F（小高） 12#1T2、9F（洋房），面积：１ ８３㎡
18-20#2T4、18F（小高）８８、 一 期 全 线 产 品 热 ９５㎡； 销 21-23# 2T4、18F（小高）１ ３８、１４２㎡ 26-27# 2T4、33F（高层）
5# /70+110
4# /70+110
5# /90+130
7# /90+130
项目天下 一期产品情况
户型 50 70 90 房/厅/卫 1房1厅1卫 2房2厅1卫 3房2厅1卫 4房2厅1卫 户型说明 1房 实用2房 紧凑3房 紧凑4房 产品数 量 128 64 586 330 面积 6400 8960 52740 42900
6# /140
3# /70+110
二期
1# /70+110
2# /70+110
130
合计
1108
111000
目标
年度目标11亿，需实现一期清盘，速度翻倍
今年销售目标：
销售11亿

以单价8500元/平米计算，需完成13万方销售， 以套均100平米计算，需实现约1300套
达成目标需实现一期1108套清盘，二期加推实现200套； 去化速度：1308/10=130套/月
项目类型
住宅、商业
住宅
住宅
主力产品
90-140平米的两 刚需刚改产品 刚需刚改产品为主 房、2+1、3+1为 为主 主
——
竞品表现
XX华府去年销售850余套，预计今年供应以90平米 以下小 面积产品为主，凭借低总价精装优势分流本项目
房地产XX华府去年推售产品 开盘时间 3月 8月 推售楼位 1-7# 17# 18-22# 26-27# 产品类型 1T2、15F 13#1T2、18F（小高） 12#1T2、9F（洋房） 面积 142㎡ 183㎡ 开盘去化 210/320套 18/64套