• 摸底 • 核查项目是否符合《办法》和《实施细则》等相关政府规章、政策的规 定和要求； • 梳理项目区域内的产权状况和业态分布情况 • 摸清被拆迁人的补偿安置意愿、分户意愿、产权纠纷
• 风险预估：做不做 • 处理建议：怎么做
一、尽职调查的目的
城市更新项目的取得方式
项目申报取得
通过项目申报，列入深圳市更新单元规划制定计划的年度计划，取得项目准开发权。
非农建设用地调整
《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易 若干规定》（深府【2011】198号） 《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》（龙府 【2011】82号） 《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》 （深宝规【2012】4 号）
工业区改造
各区相关部 门监督、协 调项目实施
规划验收、 房屋预售、 回迁
三、尽职调查的主要内容
（一）对城市更新项目合作方的尽职调查 调查对象：
项目合作方（包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单 位、项目融资合作方）和项目公司
调查方向：
主体资格、资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、业务及所涉 及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
三、尽职调查的主要内容
（二）对城市更新项目的尽职调查

核查的主要内容

项目的立项申报 单元范围内现状用地 专项规划 现有物业状态 租赁清退 拆迁补偿方案 实施主体确认
土地出让
地价
项目的立项申报

需核查的问题 项目是否已列入城市更新单元年度计划 根据年度计划对项目可行性进行预判
“两规”及延伸（101决定）处理
深圳市人大常委会《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》 （20020301） 深圳市人大常委会《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》 （20020301） 深圳市人大常委会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》 （20090527）
二、尽职调查的法律依据
2014年7月30日
城市更新项目尽职调查
万商天勤律师事务所
万商天勤（深圳）律师事务所 宋 阳 律师 V & T (Shenzhen) Lawfirm
宋阳 律师
目录
一、尽职调查的目的 二、尽职调查的法律依据
（一）政策适用 （二）城市更新项目的审批操作流程
三、尽职调查的主要内容 四、法律风险预判
一、尽职调查的目的
补偿标准参照
《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（20070315，“161 号文”）
临时性建筑、附属物拆迁补偿标准 合法经营性房屋停产、停业损失补偿标准 矿场、采石场、加油站、码头等特许经营业损失补偿标准。 住改商损失补偿标准
生活特殊困难人员补偿标准
房改
《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（20000101，“88 号令”用
深圳市相关政府规章和规范性文件
综合性
《深圳市城市更新办法》（20091201） 《深圳市城市更新办法实施细则》（20120121） 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府2014.5.27）



计划立项
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 （试行）（规土委 【2010】16号）

专项规划
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》（规土委【2010 706 号） 《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（规土委【2011】 828号）
二、尽职调查的法律依据
实施程序
《关 于试 行 拆 除重 建类 城 市 更新 项目 操作 基本 程序 的通 知 》 （规 土委 【2010】59号）
《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法（试行）》（规土委【2010】439号）
二、尽职调查的法律依据
用地审查及历史用地处理
《城市更新项目用地审查操作规程》（规土委【2011】22号） 《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（规土委（2013）294号
《 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府【2007】75号） 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》（深府办【2008】35号）
二、尽职调查的法律依据
特殊政策
《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府【2006】 257号） 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（深府 办【2008】25号） 《深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村 改造项目的处理意见》 （深府【2006】258号）
（二）城市更新项目审批操作流程
1、更新单元规划制定 计划审核
计划申报主体申 报（常态申报机 制） 各区城市 更新主管 部门初审 市规划国 土委审核 市政府批准、 列入年度计 划
2、更新单元专项规划审批
申报主体编制、 申报城市更新单 元专项规划
市规划国 土委初审
市规划委 员会建环 委审批
3、实施主体认定
单一主体形成、 或建筑物拆除
拆迁人申 请
签订项目 监管协议
区政府核 准实施主 体
4、城市更新项目土地出让
建筑物拆 除、房产 证注销
实施主体 申报项目 建设用地
市规划国 土委用地 备案
市规划国土委各管 理局签订土地合同、 补缴项目地价
5、项目建设
改造主体申请各 项建设行政许可 事项
委各管理局 进行相关事 项行政审批
实施主体认定
《关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作通知》（规土委【2010】 207号）
产权注销
《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》（规土委 【2010】554号）
保障性住房
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（规土委【2010】 843号）
旧屋村认定
项目合作取得
与产权人/村股份公司签订合作开发协议，确定合作开发模式，实际占有项目，取得 项目准开发权。
项目受让取得
对其他开发商已实际占有的、未列入单元计划/已列入单元计划的城市更新项目，通 过受让方式取得项目准开发权。 实施主体已经确定的项目，在项目工程竣工验收前不得转让。
竞标方式取得（旧住宅区、政府征收项目）