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典型特征分析
休闲商业
临近广场、步行道的12层厂房改建 形成连续的商业界面 与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、 创意小商铺类的业态为主 主题鲜明、装修精致、 富有情调
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典型特征分析
酒店会所
通常选在相对僻静的场所 多为小型的独栋建筑改建 而成 外表朴实，内部装修奢华 精品酒店的客房数通常在 50左右，具有很强的设计感 和文化性
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案 例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
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代表案例解读
同乐坊——基本概况
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦 园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。
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典型特征分析
开放空间
围绕广场、景观节点等形 成适合大众休闲的开放空间； 经常性地引入各类公益活 动、比赛、室外展览，吸引 人群集聚
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1933老场坊——主题特色
与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了 大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交 流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等
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代表案例解读
1933老场坊——业态构成
商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会所； 创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态； 展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。
时尚发布
时尚发布
品位品位
西班牙餐厅
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美国偶像
狠牛创意面馆
代表案例解读
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
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代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状 等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的 玻璃幕墙和质感的金属装饰。
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代表案例解读
1933老场坊——基本概况
↘ 零售：利用原有墙面和立柱进行 空间分割，现代简约的展台与建筑 的古朴形成了对比，打造一个与众 不同的购物体验空间。
← 休闲空间：现代化的休闲小品点缀， 具有强烈的时尚感和艺术性。
↓ 舞台：建筑的顶层利用大面积的玻 璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空 中舞台，并导入了一流的影音设备， 适合各种时尚活动的需要。
启示三：亮点的塑造 面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精 (20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该 类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。
人气的来源
消费的主力
亮点的塑造
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典型特征分析
业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群
业态配比的一般规律
旧改项目常见商业形态的一般特征
区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组成， 总建筑面积3.27万平方米； 历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。前生 是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计， 享有“远东第一”之誉； 主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文化、 旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、 娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
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代表案例解读
上海老码头——基本概况
区位条件：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南 临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。
规 模：占地面积1.6 万平方米，建筑面积2.5万 平方米，由22栋风格各异 的建筑组成。 分 区：分为广场部 分和办公部分。
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代表案例解读
同乐坊——业态布局
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚 集人气，多为1-2层旧厂房改造。
西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、杂 志等文化传媒类企业
以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、 琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
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代表案例解读
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成 熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特 色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。毛家园路来自356
中2
山
南 11
路
1
10
9
7外
马
8
路
3 1
5 5 510
2
524
新码头街
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代表案例解读
上海老码头——业态分布
广场部分：主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，形 成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台； 办公区域：以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺术家 工作室和创意企业办公。
案例研究
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案例的遴选
根据功能用途的不同，旧厂房/旧里 弄的改造创意园区通常分为以下两 类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲 仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20％
以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办公 仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零 售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形 态； 商业比重都要高于50％
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻， 包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办 各类时尚活动。
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间，可 以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现 代元素运用形成两层以上的高挑的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽 敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
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代表案例解读
1933老场坊——空间特色
整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、 柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。 商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代 元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。
← 餐厅：保留了已有墙面和立柱， 而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节 装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独 特氛围。
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代表案例解读
上海老码头——风貌特色
对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的 红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气； 细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。
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典型特征分析
客群特征
一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是 不同的，以下结合案例进行说明：
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典型特征分析
剧院剧场
规模较大、层高更高的大型 车间，通常被改造成剧场或展 示的空间 内部功能弹性化，可兼做小 型话剧场、电影放映厅、艺术 展示、企业年会等用途
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典型特征分析
创意办公
通常由3层以上的厂房改 建而成； 内部空间比较灵活，可根 据企业需要进行划分； 主要面向创意设计类的中 小型企业单位或个人工作室
启示一：人气的来源 依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的 休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众 的参与，以此聚集人气。
启示二：消费的主力 由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建 议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态 占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。