华夏幸福产业园运营模式研究 分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
招商引资能力
华夏幸福基业 园区+地产：与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内 模式解读 以及周边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推 动园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。
华夏幸福基业 运作模式：一站式、协同效应、异地复制
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库
结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
典型案例
固安工业园
发展阶段2： 2007-2009年，打造与北京产业“无缝对接”平台、 城市部分进行穿插开发，迎来开发区产业化2.0时代
入驻企业名录
2007年
20082009 年
范本·荣誉： 发展速度加快，企业数量激增，大项目纷至沓 来 被授予“跨国公司最佳投资开发区”的殊荣 提出建设未来城市试验区的理想
北京航天振邦精密机械 有限公司
精密机械加工、金属结 构、模具制造、机械设 备
青岛锦绣前程节能玻璃 有限公司
节能环保玻璃
北京东方信联科技有限 公司
3G通信设备
正兴集团廊坊车轮有限 汽车车轮与钢圈、无内
公司
胎车轮
固安联孚新能源电子科 技有限公司
太阳能电池
固安萨牌电器设备有限 车用智能驱动与电子控
公司
制系统
模式解读
公司的商业模式高度契合政府诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 政府资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成 熟招商共同保证了公司商业模式异地复制 的成功率。
综合园区 主题园区 总部公园 产业港
新增园区项目（单位：平方公里）
产业园案例 核心竞争力：战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
华夏幸福基业
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家，针对每个区域的具体情况， 紧贴政策导向，运用产业价值链 分析、资源匹配性分析、产业集 群分析、产业类型综合评估等研 究方法，为区域量身定做战略规 划方案
固安工业园
区位： 2002年成立，位于天安门正南50公里，地处京津翼交通 黄金走廊，具备国际上最具魅力“1小时工业区”的区位条件
固安工业园
位置 天安门正南50公里，北京南大门
行政区划 河北省廊坊市
总规模 区位
30平方公里
周边40公里范围内拥有涿密高速等十一条高 速公路、六条国家级铁路，
100公里范围内拥有三大国际机场和三大天 然良港，
开发区
20022006
工业化
20072009
城市化
2010至今
开发区规划、基础设 施建设及初步招商阶段， 引进行业龙头企业，奠 定开发区产业制高点
招商巩固阶段，入驻 企业数量激增，打造与 北京产业“无缝对接” 平台，迎来开发区产业 化2.0时代
在一系列规划利好带 动下，确定了“京南卫 星城”的发展定位， “产城融合”步入3.0时 代
北京新七环亦由此经过
具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区 位交通条件
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北京市
首都 机场
80公里
39公里
廊坊
市
固安工 42公里
业园
固 安
天津
市中
心
天津
新港
典型案例
固安工业园
整体规划：以大广高速、京九铁路为界，自西向东依次规划西部 高新区、中部城市发展区、东部产业综合区，产城双核驱动
理念一：产业化
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
2002年
电子信息产业：京东方移 动平板显示项目
20032004 年
方略·筹谋：诚邀8个国家30多位规划大师对开 发区进行规划设计
20052006 年
收获·升级：
自2005年起，开始基础设施建设、招商、产业 规划
2006年，升级成为省级开发区，并改名为固安 工业园区
汽车制造业：正兴车轮集 团廊坊车轮有限公司
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投 资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
新城核心区规划图 固安规划馆
创业大厦
20112012 年
创新·腾飞：
产业升级：打造高端装备制造产业园、感知城 市产业园、航空航天产业园
城市建设：园区启动固安规划馆、中央公园、 创业大厦、福朋酒店、孔雀广场等11个项目建 设，总投资达48亿元
五星级酒店 孔雀广场
中央公园 大剧院
典型案例
固安工业园
固安工业园的发展经历了“开发区-工业化-城市化”三个阶段，通 过产业先行、城市穿插，最终实现产城双核驱动
典型案例
固安工业园
发展阶段3： 2010-至今，在一系列规划利好带动下，城市建设助 推产业升级，“产城融合”步入3.0时代
融京·新局：
首度城南计划、北京世界城市、新机场等重大 2010年 利好提供发展契机
“京南卫星城”的全新定位，推动高新技术、 休闲旅游、现代服务、高端食品制造等产业与 北京的无缝对接
固安福爱电子有限公司 电容器
北京实力源科技开发有 限责任公司
太阳能热电系统装备
固安阿尔西环境科技有 限公司
空调制冷设备
盛东邦（固安）汽车零 铝制、锌制汽车零部件、
部件有限公司
机械零部件
固安嘉峰机械工程有限 成套设备、包装设备、
公司
生物智能设备生产
投资额
18.56亿元
20亿元
15亿元 10亿元 8亿元 5亿元 5亿元 5亿元 5亿元 4.8亿元 425万美元 2.8亿元