资产评估学成本法1. 重置核算法它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本的支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。

直接成本应按现时价格逐项加总。

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。

实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。

(1) 按人工成本比例法。

即按每一元人工成本应分摊间接成本的比率来计算间接成本的方法。

计算公式为：间接成本=人工成本总额×成本分配率其中：成本分配率=间接成本额/人工成本额×100%(2) 单位价格法。

计算公式为：间接成本=工作量(按工日或工时)×(单位价格÷工日或工时)(3) 直接成本百分率法。

计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如机械设备、运输车辆等。

【例2-1】南岗公司重置购建生产设备一台，现行市场价格每台50 000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。

根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，试求该机器设备重置成本是多少？解：直接成本51 800元其中：买价50 000元运杂费 1 000元安装成本 800元其中：原材料 300元人工： 500元间接成本(安装成本) 400元(500×0.8)重置成本合计52 200元这种方法能比较真实地计算出评估资产的重置成本价值，但工作量大，而且忽视了资产的实用性。

2. 物价指数法【例2-2】某项被评估资产2000年购建，账面原值为100 000元，2008年进行评估，已知2000年和2008年该类资产定基物价指数分别为100%和150%。

试求被评估资产重置成本为多少？解：被评估资产重置成本=100 000×150%/100%=150 000(元)或 =100 000×(1+50%)=150 000(元)3. 功能价值法【例2-3】南岗公司重置一台全新机器设备的价格为80 000元，年产量为8 000台。

现知被评估资产年产量为6 000台，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本=(6 000/8 000)×80 000=60 000(元)【例2-4】评估南方公司某类通用设备。

经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为600万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为400万元，该类通用设备账面历史成本之和为8 000万元。

则：K=600/400=1.5该类通用设备重置成本=8 000×1.5=12 000(万元)【例2-5】南岗公司的某资产于1998年2月购进，2008年2月评估时名义已使用年限是10年。

根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时(一年按360天计算)。

由此可以计算资产利用率：资产利用率= =93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.4(10×93.75%)年。

【例2-7】南岗公司某专用手表生产线，重置成本为30万元，日生产能力为4500只，因市场出现替代产品，现时及今后趋势每日只能生产3000只。

如果n取0.6，则该手表生产线的经济性贬值是多少？解：经济性贬值= ×30=6.48(万元)【例2-8】南岗公司尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。

经预测得出三年各年预期收益和数据如表2.2所示。

表2.2 南岗公司未来三年的预期收益年度收益额/万元折现率/% 折现系数收益折现值/万元第一年300 6 0.9434 283第二年400 6 0.89 356第三年200 6 0.8396 167.9如此可以确定其评估值为：评估值=283+356+167.9=806.9(万元)【例2-9】2008年，朱山公司预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、11万元、11万元和14万元。

假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。

确定该企业在持续经营下的评估值。

解：评估过程可按下列步骤进行：首先，确定未来五年收益额的现值。

现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+11/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=12×0.9091+15×0.8264+11×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777(万元)计算中的现值系数可从复利现值表中查得。

其次，将第六年以后的收益进行资本化处理。

14/10%=140(万元)最后，确定该企业评估值：企业评估值=49.2777+140×0.6209=136.2(万元)1.现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。

该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。

目前该产品年产销量为1万件。

经分析预测，该技术寿命还可维持5年。

为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第一年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。

假设其他因素均无变化，折现率为10%。

所得税率为33%。

试评估该技术的价格。

解：（1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：第一年超额收益为：（350-310）×10000×（1-33%）=268000（元）第2、3年超额收益为：（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元）第4、5年超额收益为：（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元）（2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：268000/（1+10%）+134000/（1+10%）2+134000/（1+10%）3+67000/（1+10%）4+67000/（1+10%）5=268000×0.9091+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9（元）2.某企业从美国进口一企业设备，离岸价为50万美元，国外运费为1万美元，途中保险费为2.5万美元。

关税税率为到岸价的2‰。

国运杂费为5万元，安装调试费为7万元，银行及其他手续费为3万元。

该企业进口这项设备已使用了3年，还可继续使用7年。

外汇汇率为1美元=8.5元人民币。

请评估该企业这台设备的重置完全价值（增值税率为17%）（10分）解：CIF价格=（50+1+2.5）=454.75万元进口关税 = 454.75×30%=136.425万元增值税 = （53.5×8.5+53.5×8.5×30%）×17%=100.50（万元）银行及手续费=3万元国运杂费=5万元安装调试费=7万元该设备重置完全价=454.75+136.425+100.50+3+5+7=706.675万元3.待估企业预计未来3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。

假定本金化率为12%。

根据企业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在180万元；（2）从第4年起，将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。

试估测待估企业的整体价值。

解：采用分段法进行评估。

（1）年收益额均为180万元，故其评估值为： P=∑[Ri×(1+r)-I]+Rn×(1+r)-n =(150×0.8929+160×0.7972+180×0.7118)+180/12%×0.7118 =1457.311(万元) （2）今后企业的收益将以2%的年增长率增长，企业整体评估的公式为： P=∑[Ri×(1+r)-I]+Rn+1×(1+r)-n/（r-g）=(150×0.8929+160×0.7972+180×0.7118)+180×(1+2%)/(10%-2%)×0.7118=2023.192(万元)4.有一待估宗地G需评估，已知该宗地为甲城市规划为住宅的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形，建筑容积率为1.0。

现收集到与待估宗地条件类似的6宗地A、B、C、D、E、F，具体情况如表1-1。

表1-1中的交易情况、区域因素、个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，表中负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，反之，则条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

另据调查，甲市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加4%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

另外，甲市地价指数情况见表1-2。

表1-1宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A 80 2000.10 +1% 1.3 0 +1%B 700 2001.01 0 1.6 0 -1%C 700 1998.12 +5% 1.4 0 -2%D 620 2000.08 0 1.1 -1% -1%E 660 2001.06 -1% 1.2 0 +2%F 700 2002.01 0 1.3 +1% 0表1-2时间1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002指数100 103 107 110 108 107 112试根据以上条件，评估该宗地于2002年6月30日的地价。

解：参考P191-193例5-8的计算1、容积率修正系数表容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地价指数 100 104 108 112 116 120 123 2、案例修正系数计算，参见P193 3、评估结果剔除异常情况。

5、1993年购入一套设备，账面原值100万元，1996年花费4万元更新，1999年又用5万元改进其功能，预计尚可使用10年。

该设备正常运作需10人，年均工资6000元/人，材料消耗折合人民币100万元，能耗折合人民币10万元。

目前的新式设备仅需7人即可；且料耗与能耗与被评估对象相比，均可节省10%。