深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。
资产收益率=净利润/ 总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
净资产收益率=税后利润/所有者权益PART TWO 一般房地产开发项目的评价分析过程项目总投资包含项目相关税费⏹假设项目基本指标⏹⏹建安成本取值参考采用对应品质的住宅的成本。
相关费用及税金计算⏹土地增值税计算方式土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数（扣减系数速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.2说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。
当土地增值率为0-0.5时，税率为30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时，税率为60%。
2）扣减系数可进行速算。
当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为0.5-2时，为0.05项目静态指标通过计算财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067PART THREE 深圳市旧改项目的地价计算根据原土地性质划分相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。
城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。
1）第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。
相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十九条本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。
相关政策依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定：1）第（八）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
2）第（十）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
公式如下R 地价基准=1-基准土地移交率1-实际土地移交率说明：1）R 深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R 深标基准为6.0。
2）基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
（即规定的项目贡献率，不低于15%）3）实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。
（即项目实际项目贡献率）4）改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
5）地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。
6）地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。
相关政策依据《深圳市城市更新办法实施细则》规定：1）第六十条项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算。
（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条规定进行地价测算。
（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。
其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内出去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。
实施主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。
⏹用地指标（单位：m 2）⏹地块现状开发指标（单位：m2）说明：保障房配建按《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法》进行配比，假设项目配建比例为住宅物业规划量的15%。
原住宅类物业规划指标为300,000平米，则保障房配建量为300,000*0.15。
补偿面积计算工业厂房还迁比例为1:1.5补偿研发用房物业住宅还迁比例为1:1.3补偿住宅物业城中村为1:1补偿住宅物业项目基础指标汇总（单位：平方米）基本思路需补缴地价= 规划开发建筑面积×楼面地价（依据政策要求）说明：依据政策要求，根据不同用地改造情况，楼面地价有取基准地价、评估地价或需乘以相关系数等多种情况项目地价测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业区工改工部分、旧工业区工改综合部分。
其中，根据《暂行措施》规定，旧住宅区用地改造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价）说明：依据《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条：研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算⏹地价基准容积率计算说明：《暂行措施》第十条规定：由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
⏹公式如下R 地价基准=1-基准土地移交率1-实际土地移交率说明：1）R 深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R 深标基准为6.0。
2）基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
（即规定的项目贡献率，不低于15%）3）实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。
（即项目实际项目贡献率，本项目项目为20%）⏹地价基准容积率计算⏹加权地价基准容积率计算说明：《暂行措施》第十条规定：同时规定改造后包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
⏹公式如下城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算说明：由于项目同时存在城中村、旧住宅区及旧工业区改造，需对其规划指标按原用地比例进行分摊城中村用地改造部分地价计算说明：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价旧住宅区基准容积率以外面积6,421 16,694 32,746说明：1）基准容积率以内面积=规划面积×（加权平均基准容积率/项目规划容积率）2）依据《暂行措施》第十条规定，基准建筑面积以内按深圳市公告基准地价计收，超出部分住宅按2.5倍基准地价计收，其他功能按2倍基准地价计收旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价旧工业区改造部分计算思路依据《深圳市城市更新办法》第三十八条规定：1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳；2）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价，增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算应缴纳地价依据《暂行措施》第十条规定：1）由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。