房地产行业财务管理现状与发展
一、引言
随着社会经济的迅猛发展，我国房地产行业是经济大军中异军突起的一支。

房地产企业在社会主义市场经济中占有举足轻重的地位。

房地产企业要想稳步发展，持续经营，需要有明确的目标和方向，有完善的管理体制，更重要的是做好财务管理工作，加强企业财务管理可以使资金得到充分利用，实现企业利益的最大化。

在房地产行业迅猛发展的今天，企业之间的竞争日趋激烈。

财务管理被越来越多的企业重视。

二、当前房地产企业财务现状和问题分析
（一）房地产企业财务制度不健全
房地产企业的财务工作本身繁杂多变，随意性强，有些企业虽制定了相关的财务制度，但受到客观条件的限制，并未严格执行，使得财务制度形同虚设。

有些房地产企业的管理层文化素质不高，特别是从施工队发展成房地产的企业，缺乏基本财务知识，对财务管理的意识比较淡薄。

财务管理机构设置不科学，分工不明确。

各种财务制度，包括财产清查制度、稽核制度、财务收支审批制度等缺失。

（二）房地产企业管理人员对风险不重视
房地产开发企业在开发过程中会涉及到很多方面，比如：从最初的融资买地到销售过程的纳税筹划再到项目结束的利润分配，无一不涉及财务的方方面面。

这样一来，在任何一个环节出现问题时，相关
管理人员不能对其进行及时的判断和规避，在一定程度上增大整个企业的风险，不利于公司的健康发展。

房地产开发企业中，经营者除了财务管理的风险意识不够外，财务管理模式也比较单一。

经营者只关注资金的流入和流出，并不重视资金的预算和资产管理以及财务分析等，缺乏有效的内控监督机制，导致财务管理比较混乱。

（三）房地产企业财务人员业务水平参差不齐
目前我国房地产公司都普遍缺乏专业管理人员，房地产企业的领导人几乎主管着企业的所有事物，不信任外来人才，往往从内部调动一些并非专业的财务人员，这些人从财务管理水平有限，财务意识薄弱，造成公司财务管理工作的混乱，阻碍着公司的正常发展。

另外，财务人员缺乏法律意识，编制虚假报表。

其次，专业水平不高，新技术新知识更新速度慢，先进的财务管理方法得不到应用。

（四）房地产企业对成本管理和预算工作不重视
房地产企业在项目开发初期缺乏对市场的充分调查和科学论证，存在很大的盲目性。

从开始购置土地、取得政F批复到取得设计方案，需要一定的时间，如果不考虑充分，合理利用时间将导致对投入资金量估计不足，同时造成资源的浪费，成本控制不当，影响公司的壮大发展。

现阶段，房地产企业的许多管理层对预算管理工作不重视，流于形式。

对预算工作敷衍了事，会造成资金使用的盲目性、无计划性，可能就会导致资金短缺，项目无法顺利进行。

另外，由于房地产开发的周期长，房地产开发一个项目至少要经历1~2年，长的8~10年也屡见不鲜，所以成本管理的周期也较长，同时成本管理涉及的部门也
很多，包括合同部、采购部、工程部等等。

虽然在施工过程中不可避免的会出现现场签证的工作，是甲乙双方在施工过程中的变更记录，如果在事前不能充分估计，就会导致增加现场变更的情况，使工程质量和进度都会受到影响。

（五）房地产企业的融资方式单一
房地产企业投入的资金大，但周转率低，占用时间长。

从开发建设到取得商品房销售许可证需要相当长的时间，在这期间如果发现资金短缺问题，应及时采取相应的融资手段，以免出现资金链断裂的情况。

目前，我国房地产企业的融资方式还是比较单一，只能通过银行贷款和预售房款取得资金。

近几年，国家宏观调控，也出台了一些政策，加强了银行融资的管理，进一步加大了房地产融资的难度。

三、优化房地产企业的财务管理的建议及对策
（一）建立完善的财务管理制度
1资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化。

房地产企业的财务管理不仅仅是财务部门的责任，更关系到企业自上而下的每一个员工。

根据我国相关标准和规范，科学设置会计科目，并做好细化的会计核算工作，形成一套有序的会计核算程序。

制定一套完善的财务管理制度，包括资金预算、核算、内控监督等制度。

2资金预算是整个开发项目财务管理工作的基础。

房地产开发企业具有资金需要量大，回收期长的特点，因此要做好资金预算工作，保证资金不会出现闲置或不足。

按照开发项目分阶段做预算，例如，在购置土地需要的资金，规划设计的资金，施工项目前期投入的资金，
在取得预收款的回收资金，这些资金如何利用，都要在预算中体现，并且在每一环节按照预算执行。

3资金核算是整个开发项目财务管理工作的重心。

房地产开发企业管理层应及时掌握公司内部资金收支结余情况，一般可以由出纳人员每天编制资金收付表上报管理层。

管理层通过这样的表格可以看出两个方面：第一、掌握每日的现金收支结余情况，合理利用资金；第二、防止出现舞弊行为，因为总经理或者财务负责人都要在支付凭证上审核签字，近期签字审核的单据都会有记录，及时防范舞弊风险。

4资金核算工作和预算工作要相互结合，要明确相关责任人的权、责。

在项目的重要环节，了解每个环节的执行力度。

对实际核算与预算的差距进行合理分析，并提出具体的建议和改正计划，由管理层决定是否根据实际情况增加或减少预算额度，是资金实现最优化最合理的使用。

5内部控制是整个开发项目财务管理工作的后盾。

建立和完善内部控制制度，成立专门的内审部门，由公司负责人牵头，以审计人员为中心，定期对公司的财务收支及其有关的经济活动进行审计。

内部审计人员应具有较强的法制观念，独立于业务人员和财务人员。

保护公司的财产不受侵害，保证公司财务收支的真实、合法。

（二）加强房地产企业风险防范意识
国家的相关法律滞后于房地产企业的快速发展，因此房地产企业的风险也相对于其他行业更高。

因此房地产企业要加大对财务管理风险的管理控制，做好企业在初始购置土地、项目开发、销售等方面的。