合同实务常见纠纷问答精选

【实务问题1】弱势方如何在解除权条款上争取主动权？

弱势方如果没办法在商务条款上有斡旋空间，在违约责任条款和合同解除权的设计上如何争取到主动权？

高云答：违约责任条款，尽量争取降低赔偿金额，要么风险封顶，赔偿金额最多不超过合同金额的百分多少。要么增加前提，尽量压缩对方任意使用合同解除权的空间，规定对方认定我方违约时应当先行通知纠正，我方如无正当理由拒不改正，对方才可解除合同。

【实务问题2】如果承租方总是拖欠租金，出租方如何解除合同？

如果承租方多次迟延支付租金，出租方是否可以解除合同？如果每次后来都支付了，出租方是否可以解除合同？

高云答：呵呵，既然这么在意解除合同，为什么不在合同当中约定解除条款呢？合同解除权，分约定或法定两种，前者要看合同具体约定；后者看法律规定。司法实践当中，法定解除权的行使，我记得最高院的规定是至少两个月的延期付款期，以及书面催促。在我看来，业主最重要的目的不是解除合同，而是要惩罚承租方总是不守信的行为，承租方总是拖欠租金，你就总是扣罚他的押金，然后要求他及时补足就好了。相信扣罚的押金能够填补你们受伤的心灵。如果对方后续不补押金，就视为他构成实质性违约，你们解除合同就有了充足依据了。

【实务问题3】约定解除权与形成权的关系

租赁合同或者其他类型合同中经常出现“甲方有权提前30天书面通知乙方

后即可解除合同”之类的合同解除权约定。我看过一些权威和专家主张，合同解除权在法理上属于形成权，而形成权是不能附条件。此处关于单方解除权附了条件，还能够成立吗？

高云答：法理说，所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，为了保护权利相对人的预期，形成权不能附条件或期限。而提出当中提出的甲方在某种情况下可以单方宣布解除合同的约定，按照法理确实属于形成权一种。

那么，为什么处于保护权利相对人，合同解除权就不能附条件呢？恐怕１０位法学教授，会给你１０种不同的答案，但如果不附条件，恐怕合同解除权条款就形同虚设了。

《民法典》查不到什么有约定解除权不使能附条件或期限的禁止性规定，反而写明只要双方协商一致即可。所以，形成权不能附条件或期限这个限制，多数只是因为法律逻辑存在矛盾导致法学教授也没法理清所致。

合同实务当中，我们完全可以撇开法理争论，依据《民法典》关于合同解除权的法律规定行事就好，相信法学教授们最终一定能够给出一个自圆其说的答案的。

【实务问题4】租户跑路，出租方希望单方收回租赁房屋，如何操作？

租户向我业主发出房屋租赁合同解除通知，告知其单方决定自下月退租，请我方去验收房屋，我方没有签收通知也没有去验收房屋。租户自行搬走且拿着房屋钥匙。请问教练：租户以其行为明确表明了其不再履行租赁合同，我方是否有必要向乙方发送《解除合同通知》后，才能重新将房屋出租？是否应当通过诉讼解决问题？

高云答：孙子兵法有云，攻心为上，攻城为下，诉讼是双方关系破裂后走的最后一步，按照你介绍的情况，这个项目远不用走到法庭上。对方心里其实应该知道自己构成违约，这个害怕你追究责任的心理，就是推动对方按照你的意愿行动的诱饵。

你告知对方，要解除合同可以，需要按照你们公司流程发起申请，步骤如下：第一步，发一份《退租申请书》模板给租户，当中写明，某某公司已经在某年某月某日退出租赁房屋，房屋里面剩余物品均为某某公司的废弃物，可由业主无条件处理，房屋钥匙现由某某公司保管，可以随时交还给我方。

第二，收到租户签署的《退租申请书》后，你方即可正式向租户发出《解除合同通知书》，明确告知租户，你提前退租已经构成实质违约，因此我方决定自２月１日起主动解除租赁合同，罚没你的押金，并且说明，鉴于你方已经书面说明房子已经腾空，房内剩余物资均为你方废弃物，因此我方自即日起收回该租赁房屋自行处理。

第三，撬锁入屋，清理租赁房屋，期间全程录音录像，加上有租户签署的《退租申请书》证明在前，就不怕乙方说什么租赁房屋里面有金子等贵重物品，发生丢失等问题。

第四，起诉租户，要求法院确认其违约，赔偿违约金，不提罚没你押金的事。由于你有铁证在手，不怕租户跑路或赖账。

【实务问题5】厂房租赁合同，乙方违章建设，甲方如何解除？

甲方为出租方、乙方为承租方，双方2016年签订一份《厂房租赁合同》，双方对于装修有明确限制。合同签订后，乙方逾期支付租金，同时在未征得甲方同意的前提下，擅自在一侧墙面挖了门洞。但合同中涉及约定解除的只有逾期支付一种，现甲方欲起诉解除合同可否？

高云答：解除合同有约定和法定解除权两种，约定解除权看合同如何约定，按你的说法应该是没有的。那你就可以看看可否运用法定解除权，法定解除权的含义是对方存在严重违约行为，导致一方合同目的无法实现，你方可以在合同当

中找出相应条款，主张说你方出租房子目的之一就是确保房子建筑结构安全，按期收到租金，而对方擅自破坏房屋结构，逾期支付租金，已经构成严重违约。

然后，你方还应当向对方多次发出书面催促，要求对方改正，如果对方拒绝的，你方就可以按照法定解除权，向对方发出合同解除通知，宣布解除合同了。

【实务问题6】租赁期间房屋转让给新业主，合同到期后新业主通知租金加倍，如何应对？

甲将房屋出租给乙举办学校，租赁期内甲将房屋转让给丙，乙知晓后继续向丙缴纳租金。租赁合同到期，乙丙没有及时续签新租约，但乙方按照原定标准继续向丙交租，丙没有反对。而且乙方经丙同意，对租赁房屋进行了新装修。现在，丙突然告知乙，要求要么租金涨两倍，要么不租。如果乙不接受就停水停电。请问教练你会怎么做？

高云答：谈判成功的关键因素是各自手里筹码有多少。对方的筹码是什么？新业主是看死你学校跑不了，多难接受的租金条款都要接受。你的筹码是什么？第一，既然丙方已经同意你方对房屋进行装修（你要确定有证据能够证明才行），现在又突然加租，法律和情理上说不过去。第二，你实际占有这个场地，学校注册地址应该也在这里，你不主动迁址的话，其他人很难注册。第三，如果停水停电，在校学生的正常学习秩序会受到影响，酿成社会事件（当然，假如你的所谓学校只是一些小型补习社之类的，这个筹码就不存在）。

所以对策是：

1.学校是微利行业，两倍租金太过分，学校承担不起，你要我走可以，要赔偿我的损失，包括装修和搬迁场地等费用。

2.如果你停水停电，影响学校正常教学秩序，损害学生合法利益的话，一旦触发学生去教育局、政府上访，业主会受到政府追责，这个后果请业主自己想清楚了。

3.去寻找其他临时性的教学场所，而且将场所资料发给对方看，告诉对方，如果这里实在待不下去，我就会将学生安排到其他地方，教学秩序不会因此受到