云南省城乡建设投资有限公司
投资资金需求使用计划编制方案
一、实现目标：掌握项目各阶段资金需求，资金投放切合投资进度
提高资金使用效率，资金效用最大化。

二、参与部门：投融资部、工程管理部、合约成本部、财务管理部。

三、2012年度保障房项目资金投放情况分析
（一）2012年项目概况及投资完成情况
2012年云南省公共租赁住房省级统贷建设项目（简称公共租赁住房项目）涉及全省8个地州34项目，总投资为186.68亿元，其中：项目资本金为66.68亿元，银团贷款金额为120亿元。

截止2013年12月31日投资完成额为115.52亿元，完成比例为61.88%。

1.计划投资额与实际完成投资对比
2. 计划投资额与贷款需求对比
3.各月实际支付资金与贷款发放情况对比
四、存在问题
通过对2012年度保障房建设项目近半年资金投资与实际投资进度等情况的分析，现公司资金投资存在如下问题：
⏹项目投资进度计划与项目资金需求计划相脱离；
⏹项目资金需求计划与实际资金需求不相符；
⏹贷款资金发放不能满足投资进度的资金需求；
⏹贷款资金支付未按投资进度（投资额）区别办理两级支付；
五、实施方案
（一）思路：在充分了解房地产项目投资业务流程的基础上，结合项目资金需求总量，分阶段细化资金需求。

（二）保障房建设阶段划分：保障房建设属于房地产产开发的特殊形似，是指从决策阶段开始到后期的销售阶段结束的全过程，可分为决策阶段、设计阶段、建设阶段、市场营销阶段。

围绕开发过程中资金的需求及资金流运动的特点将保障房建设分为土地竞投阶段、规划设计阶段、基础施工阶段、主体建设阶段、竣工验收阶段。

（三）保障房建设资金构成要素：
保障房建设项目资金构成通常有开发成本、开发费用、销售收入及各项税费。

1.开发成本
1）土地费用土地费用通常占总成本费用的30%--50%。

2）前期工程费用包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、环境评估、“三通一平“等费用支出。

其中，项目可研费可按建筑工程费的0.2%-1%计算，规划设计费按建安费的3%左右计算，地勘测绘费按建筑工程费的0.5%左右计算。

3）基础设施建设费指建筑物2米以外、规划红线以内各种管线和道路工程费，包括供电、水、气，电信、绿化、道路、排污、路灯等工程费用。

4）建安工程费包括建筑安装工程费、建设工程许可证执照费、临时占路执照费、临时用地和临时建设工程费等。

5）公共配套设施费用指小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、变电房、公厕、自行车车库、垃圾站等。

6）开发期间税费包括土地使用税、城市配套设施建设费、供电增容费、绿地建设费等。

7）不可预见费一般为1-6项的3%-5%。

8）其他费用
2. 开发费用
1）管理费用一般占开发成本的3%左右。

2）财务费用
3）销售费用可按销售收入的4%-6%进行计算。

3. 销售收入
4. 各项税费指开发企业负担的，与投资项目有关的各种税金及地方政府或有关部门征收的各项费用。

（四）各阶段资金需求情况
保障房建设项目资金需求在项目决策阶段，由投融资部门根据项目的特性，已有总的资金需求计划，项目实施时还需对资金总需求进行分解并编制相应的计划，各阶段的资金需求如下表：
通常，由于土地费用一般占到建设总成本的40%左右，资金量支出较大，保障房建设项目受政策支持，土地价可采取成本价协议出让，故为建设成本的10%-15%；主体结构封顶前，大量的工程进度款也需支付，此阶段需求量也是很大。

因此，保障房建设项目资金需求高峰主要在基础施工阶段、主体工程阶段和竣工验收阶段。

（五）编制流程及步骤
1.编制流程在了解各阶段资金需求的基础上，按保障房建设实施步骤，制定公司的资金需求计划的编制流程如下图：
2. 步骤
第一步合约部、投融资部在编制可行性研究的基础上，细化设计概算；
第二步合约部在取得设计图纸后编制项目预算；
第四步工程部、投融资部编制开发时序；
第五步投融资部、合约部、工程部编制施工计划；
第六步投融资部、合约部、工程部编制分年投资计划；
第七步合约部、投融资部、财务部编制资金需求计划及使用计划。