作者简介:戴延虎(1974-,安徽淮南人,合肥工业大学人文经济学院产业经济学硕士研究生,研究方向:区域经济发展。
收稿日期:2007-01-27我国房地产业的发展及未来趋势分析戴延虎(合肥工业大学人文经济学院,安徽合肥 230009摘要:我国的房地产业近一二十年来高速发展,这不仅大大改善了居民的居住条件,同时也拉动了国民经济的快速增长,房地产业已成为我国名副其实的支柱产业。
本文首先介绍了我国房地产业的发展情况,并在此基础上探讨了房地产业未来发展的趋势。
关键词:投资规模;投资结构;专业化;品牌化中图分类号 F293 文献标识码 A 文章编号 1007-7731(200705-159-021 我国房地产业的发展现状住房是居民的基本生活需求。
我国房地产业从1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,开始真正发展起来的。
在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP 比例逐渐增加。
随着城镇居民经济水平的不断提高,城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,房地产业获得飞速发展。
111 房地产投资规模和开发规模不断扩大房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。
1999年房地产开发投资额为4010117元,到2003年达到10106112亿元,房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP 的比例也逐年增加(见表1表1 1999-2003年房地产开发投资情况年份GDP (亿元房地产开发投资(亿元增长比例(%固定资产投资额(亿元增长比例(%房地产开发投资占GDP 比例(%房地产开发投资占固定资产投资比例(%199982067154010117224191044191719200089468114901173221224242182811515 20122001973141862451482714278261621418614221420021047901677361402318329411761814714231520031166941010106112301642 64314229158172317资料来源:国家统计局5房地产开发投资统计快报6(1999-20032004年全国房地产施工面积从1999年的56858万m 2上升到140451万m 2,增加了83593万m 2,平均每年增长25%,房地产开发规模逐步扩大。
房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上,最高接近30%(详见表2表2 1999-2004年全国房地产开发面积、销售情况年份新开工面积(万m 2增长比例(%竣工面积(万m 2增长比例(%销售面积(万m 2增长比例(%施工面积(万m 2增长比例(%19992163221410181455615191505685811199200028259301642510419171251863711281036589715190200135946271202 986714181972241119201257941720151200242259171563497518171102680813191629 4104181502003543192815441464111815533717162517711752624189200460400111194250010215038231101314014045119151资料来源:1999-2003年国家统计局5房地产开发投资快报6、5中国统计年鉴6及5中国社科院发布2005年中国房地产市场发展报告61.2 房地产开发企业发展迅速中国房地产开发企业的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的,从1986年全国房地产开发企业仅有1991家,发展到2003年的37000家左右,这表明房地产业稳步发展,房地产开发企业数量出现了稳步增长的局面。
从注册类型来看,近几年来港澳台投资企业和外商投资企业基本保持稳定,而内资开发企业迅速增加;中国房地产开发企业主体为内资企业,2003年内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的1117倍和2812倍(见图1。
图1 1997-2003年全国不同注册类型房地产开发企业数量资料来源:中国社会科学院城市发展与环境研究中心5中国房地产发展报告NO 126在房地产开发企业数量不断增加的同时,房地产开发企业从业人员的队伍也在不断壮大,为开发企业的发展和房地产市场的完善输入了新鲜的血液。
1997年,房地产开发企业从业人员68132万人,2003年上升到120154万人,增长了7614%。
近10年来,中国房地产企业经营总收入不断稳步增长,1994年为1288119亿元,到2003年达到9137127亿元,10年间增长了611倍;商品房销售收入也不断增长,1994年为1018150亿元,2003年达到8153169亿元,10年间增加了7倍。
2 房地产业未来发展趋势的分析211 房地产投资的过快增长将得到有效控制 2005年,中央经济工作会议将/控制固定资产投资总规模,优化投资结构,调整投资与消费关系0列为宏观调控工作重点之一,这表明今后一段时间内控制固定资产投资的过快增长将成为宏观调控工作重要组成部分。
参照以往的经验,固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。
考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率的历年变化可159安徽农学通报,Anhu iAgri 1Sci 1Bu ll 12007,13(5:159-160以看到,即使在1992-1993年房地产过热年份,全国投资率也没有达到38%的水平。
但2001年的投资率已经达到38124%,开始超过1993年的最高水平,以后加速上升,2003年上升到47139%。
2004年在中央的宏观调控下,投资率上升速度虽然有所减缓,但仍然创出了51133%的新高。
2005年房地产开发投资先扬后抑。
1-12月比1-2月下降712个百分点。
1-4月,房地产投资3405亿元,同比增长2519%,虽然同比增幅回落817个百分点,但仍然高于同期全社会固定资产投资增幅(2517%。
5月七部委出台/国八条0后,房地产投资增幅逐月回落,房地产投资增幅由1-5月的2413%下降为1-12月的1918%,回落415个百分点。
房地产开发投资增速与全社会固定资产投资增速逐月上升形成明显反差。
随着国家宏观调控力度的加大,房地产投资的过快增长将会得到有效控制。
212投资结构将趋于合理,经济适用房和廉租房投资将会增加2005年,住宅投资总额为10768亿元,同比增长2119%,比2004年回落618个百分点,增速从1-2月的2617%下降到1-12月的2119%。
2004年全国经济适用房投资比上年下降215%。
2005年经济适用房投资额为565亿元,比2004年同期减少618%,其中,1-10月前均为两位数的负增长;全年占房地产开发投资比重为316%,比2004年降低1个百分点,所占比重为1998年以来最低。
2006年温家宝总理在作政府工作报告时提出:要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。
建立健全廉租房制度和住房租赁制度。
整顿规范房地产和建筑市场秩序。
1998年国务院23号文件这一我国住房改革的纲领性文件明确提出要以/建设经济适用住房为主0,而1998年房改之后的7年中,经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。
经济适用房成为稀缺资源,成为寻租的对象。
在未来,应该逐步加大经济适用房的投资规模,增加经济适用房在住房供应体系中的比例,努力将经济适用房的比例增加到50%以上。
213中小户型住宅将成为主流针对房地产业发展中存在的问题,为进一步加强市场引导和调控,2006年5月建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定5关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见6。
该意见指出:/制定和实施住房建设规划。
要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
明确新建住房结构比例。
/十一五0时期,要重点发展普通商品住房。
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。
继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
0随着家庭的小型化,大房型、高能耗、低效率的住宅开发方式,已经不适应未来城市的发展需要。
正是出于这样的考虑,推广省地型住宅已经成为我国房地产业发展的战略性措施。
因此,从主流需求和实际购买力来看,未来中小房型将占主导地位。
政府将建立节地型住宅的激励机制,实施优惠政策和奖励制度。
同时,对耗地过多的大房型、高价位房适当紧缩供地量,而对节约土地的普通商品房特别是中低价位住房予以多方面的鼓励和支持,使得中小房型占到住宅供给总量的70%左右。
214行业发展追求专业化和品牌化目前,我国许多房地产企业既做房地产,又作地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。
更有开发企业提供/一条龙0式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展。
形成这种/全能开发商0的原因有:一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的,所以开发商不愿意让别人去做;二是房地产业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品价格较高,所以开发商宁愿自己去做。
结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个开发周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了。
以成熟的美国房地产开发模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。
这说明房地产业发展到一定程度时,这种/全能型开发商0将缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房地产行业利润的不断下降,以及房地产相关业务形成产业化,房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。
与此同时,房地产开发产品的差别化也将越来越明显。
目前,我国城镇居民已处在一个从追求/量0向追求/质0转轨的时期,这是大势所趋。
研究消费者偏好,开发适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势,将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。
品牌化是产品差别化的进一步深化。
品牌是一个企业核心竞争力和综合素质的外部表现。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产企业越来越重视企业的品牌建设。