关于借款抵押合同的法律意见书本律师通过对当事人双方的抵押借款意向做了初步的了解，结合我国现行法律、法规及商业地产法律实务，对如何进行实际操作作出以下意见：

一、步骤：

1、签署借款合同，约定借款种类、用途、数额、利率、期限

及还款方式、违约责任等；

2、签署房产买卖合同（需到房产中介），并在网上备案锁定，

防止该房产所有人将该房再次交易；

3、到公证处进行委托公证，借款人委托出借人或其指定人员，

全权代理有关该房产过户、登记等手续的办理，办理完公证手

续后，将以下“二”中所涉及的证件原件部分交由买受人保管；

4、到房地产交易中心办理“持证抵押登记”手续，并办理“最

高额抵押”手续，出借人在登记的七日后到交易所领取《他项

权利证明》，并妥善保存。等到债权消灭时，双方再到交易中

心撤销抵押。

二、借款方需事前准备的材料：

该抵押房产的产权证、本人户口本、身份证、结婚证、银行贷款合同及近期对账单一份，如该房产证上有孩子的名字，若该孩子未成年，则需提供出生证；若已成年未婚，则需提供其未婚

的单身证明（户口在外地的，到当地居委会开具；户口在本市的，需到民政局或派出所开具），若成年已婚，则需提供户口本、身份证、结婚证（以上证件均需原件）。

三、出借方的事前准备：

1、根据借款方提供的房产地址，到房产交易中心查询信息，

除银行贷款外有无另行抵押、查封、扣押、冻结或其他预告登记；

2、根据借款方提供的身份资料，通过有关部门查询资信及全

国范围内的银行贷款情况，意在对其自身经济状况做一个全面的分析，并对其偿还能力做一个评估，尽量的控制出借方的风险。但此项查询需另行收费；

3、了解该房屋的实际居住情况。

四、出借方的风险：

1、该房如有租约，因租约在前，抵押在后，以及“买卖不破

租赁”原则，对抵押权的实现会造成一定程度上的障碍；并且租赁人有优先购买权，如其未放弃优先购买权，其有权提出撤销房东和我方签署房屋买卖合同；

2、如果借款人在外有大量的到期债务，其他债权人可以通过

法院来执行其名下的包括该抵押房屋在内的所有财产；

3、一旦借款合同到期，借款人无法偿还债务，势必通过折价、

拍卖、变卖的方式将房屋变现，其所得款项优先偿还银行贷款，但势必会因一些必要费用而遭受不必要的损失。

五、名词解释：

最高额抵押——是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

抵押权人实现最高额抵押权时，如实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果及时发生的债权余额低于最高额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

上海诺维律师事务所

沈琪

2011/10/5