利地完成水电费收取工作。
商业应采用预付费峰谷平电表消除物 业电费差价问题
物业公司对社区配套商业能源计量要求
系统特点：
1、水、电、气表一卡通，三表共用一卡的预付费系统 2、采用先进的射频技术，不需要接触，更加安全 3、智能电话语音查询系统
4、丰富的统计报表功能，工作流程清晰直观
5、防窃电、窃水/气设计，异常条件自动关闭功能
商业 配套
对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），同时此类功能用房建议在小区 下风口，周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。 空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位 设计不宜离住户太近，以避免噪音影响。 商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、视野 宽阔、便于吸引行人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰， 在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。
商业 配套
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称 物业建议
商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围，对外开放，形成商 业集中管理区域，有利于开放式管理。
建议设计在小区下风向位置，以防止商家厨房油烟等对小区居民的影响，增加噪声逆向传播 坡地的小区商业应考虑居民上坡空手，下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围，可减轻经营压力提高出租率。 商铺内的污水管铺设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建 议适当加大管径及加大坡度。
店面、玻璃门安全防护
探测器
A
店面 开关按钮
B
探测区域
解决商业店面安全防范隐患：

在布防状态下具语音提示功能，起到威慑作用 商业经营时撤防，不营业时布防 室内设布、撤防开关按钮，店主可以随自己意愿操作 较少误报率，有效防范商业街深夜时被盗案件
物业公司在社区商业配套中关注点
商业类型 选址 组成物业 底商+裙楼 + 组成纯商业建筑 + 会所中高层酒店 物业范围 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 + 商务 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 主要方便居民就 近购买生活必需 品，为居民提供 必要的生活服务 功能 服务层次 辐射范围
2013年8月
物 业 前 期 介 入 和 接 管 验 收
如 何 做 好
社区底商设置
社区配套底商
1、物业公司前期介入时，首先关注的是园区封闭； 2、实际操作中，往往关注了围墙、出入口设计，但忽略了园区周边的商铺； 3、地产公司为保证商业销售，往往考虑内外通透，即可方便对外经营，又可对内经营； 4、上述问题因为介入深度不够、交圈不足导致商业因素被忽略； 5、因为上述的忽略，导致后期变更风险、成本极高。
社区 商业中心
人流高度 集中区域
高
社区及周边 辐射区域
社区 商业街
人流相对 集中区域
底商 + 裙楼 + 组成纯商业建筑
较高
一般为单位 社区
社区 底商
社区 主要入口
利用楼盘底层或 低层作为商业用 房
低
服务人口一 般在5000人左 右，商业服 务网点在5个 以上
北京金阳公寓在商业与住宅安防中曾存在的问题
小区配套商业（街）安防设施防盗问题
1、配套商业街的特点 2、配套商业的定位 3、小区商业的附属设施 隔油池、烟尘净化 4、周边商业环境的调研
5、商业街安防设施与防盗问题
6、商业、商户物业费构成的依据 7、配套商业与居住业主的合理分隔 8、配套商业的对外停车泊位的设计
物业商业街安防设施防盗问题
新技术解决方案
商业街峰谷平/预付费电表设置问题
商业水、电费的计算是一项较难处理的工作，尤其是电费的计算，收费方法和收费标准的
确定是重中之重，在商业租户入驻之前应确定收费方法和收费标准，并让商业租户其认可。商 铺的用电主要由独立表计部分和公摊部分组成，公摊部分又包括建筑物外部广告及泛光照明、 公共区域照明、电梯、空调、损耗几大部分。只有让商业租户认可公摊部分的合理性，才能顺
车辆路线图 行人路线 车行出入道闸 商业入口 住宅入口
公寓与商业地面停车分割与管理问题
商业停车位
住宅车位
物业从安全管理角度对商业和住宅安防的改进措施
新增围栏
新增围栏 新增围栏
改进商业与公寓间人流动线
金阳公寓 1#楼西侧道路 宽度为6米，增 设道闸二个 （采用捷顺品 牌带栅栏）， 道闸两侧均用 铁质围栏与1# 楼及外围墙相 连接（围栏长 度为25米）。
北京万科金阳公寓社区底商案例
北侧围墙，阻挡商业人流进入商业街区
大树树冠遮挡商业店招
北京万科金阳公寓社区底商与住区安防改进案例
地产销售和物业对商业公寓安防的不同考虑
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称
物业建议
商业区域垃圾桶应选择封闭式脚踏垃圾桶，餐饮区应适当增加垃圾桶设计数量，要考 虑商业所产生垃圾的特性，要便于中转和清运。 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式 管理，尽量避免与小区道路相通。 在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间，且应考虑公共清洁用取水点的设计。 熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时，由于其面积大防水不容易做好，且海水腐蚀 性强，时间长容易发生渗水，因此最好不要设置在地库的上方。 商铺采取连廊设计时，其店招位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人 商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表位置。 商业配套设计一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。 如必须设计中央空调的，其安装位置要充分考虑到噪音对居民的影响。
社区配套底商案例
天津某项目北苑，经过多次沟通 讨论，出入口、围墙、消防通道实现 了封闭，然而之后发现项目东侧25号 楼和24号楼首层底商区内区外可通行， 涉及20余户底商，之前在围绕园区封 闭的沟通和努力付之东流。 随后，为弥补原有的失误，地产
公司物业公司做出了巨大努力，改变
了商铺设计，保证了园区的封闭。 此案例，提示我们在园区封闭的介入 中不能忽略商业设计。