凯云物业设备完好率评定方案
一、目的
通过开展设备完好率评定工作，进一步提升我司设备管理水平。

二、设备完好分类
1、完好设备：设备现状和运行情况完全符合设备完好标准（得分超95分）为完好设备。

2、基本完好设备：设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2—3项比较小的设备隐患（得分在86—95分），但不影响使用的为基本完好设备。

3、不完好设备：设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准（得分在85分以下）并影响正常使用的设备为不完好设备。

4、设备完好率评定方法
1）物业服务中心每月度对所辖设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入《设备完好率评定表》，并依下列公式计算出物业服务中心设备完好率：设备完好率=完好设备台数+基本完好设备台数/设施设备总台数%；
2）公司工程部每季度对所有服务中心的设备完好率进行抽查，其完好率作为对服务中心设备管理目标责任的考核依据。

1、高、低压配电系统
1）配电箱完好标准
2）电力变压器完好标准
3）高压配电装置完好标准
4）低压配电柜完好标准
5）电力电容器完好标准
6）电力电缆完好标准
7）电动机完好标准
2、楼宇设备自动化系统
1）网络与通讯设备系统
A、程控交换机
B、网络通讯系统
C、广播与背景音乐系统
D、中央控制系统
E、巡更系统、周界报警系统、对讲系统
F、车库管理系统
G、门禁系统
H、卫星电视系统
I、消防报警与灭火系统
注：对各项消防设备按规定进行定期检查的具体要求：
（1）火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每年进行一次清洗，及时更换失效的器件。

（2）每年进行一次消防联动，检测各类消防系统的运行参数和状态，并作好记录。

（3）当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火灾信号，同时启动探测器的确认灯。

（4）操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示。

（5）火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内。

（6）报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其他报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号。

（7）故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号的部件发生故障时，应当正确指示故障部位。

（8）火灾优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有报警信号输入，应当显示报警信号。

（9）电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。

（10）火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号；消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常。

（11）火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态。

（12）火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态。

（13）消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态。

（14）火灾确认后，应当释放建筑物内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通。

3、给排水系统
1）水泵
2）给水设施
3）排水系统
4、空调系统
1）冷（温）水机组
2）冷媒（却）水系统
3）冷却塔
4）空气处理单元（新风机组、空调机组、风机盘管等）
5）冷冻、冷却泵
5、锅炉系统
1）锅炉
2）送风机、排烟风机
3)水处理设备
4)烟道、烟囱及除尘装置
5)仪表及电气装置
6、电梯及自动扶梯
7、高空作业设备
8、升降设备
9、公共照明系统
10、避雷系统
附件一：设备完好率评定表
编号：MMWY-SB-JL005 部门：
统计人：审核人：评定时间：年月日
河南XX物业管理服务有限公司
2013年9月20日。