高 通 智 库2014年3月30日典型项目研究报告——北京侨福芳草地摘要⏹ 在购物中心饱受“同质化”诟病及电商冲击之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。

用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味⏹ Parkview Green 芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。

侨福芳草地总投资逾30亿元，是其在内地投资的第一个大型商业项目。

建筑总面积为20万㎡，其拥有2栋18层和2座9层的顶级写字楼、地下2层和地上2层的时尚购物中心、当代艺术展览、研究与公众教育的艺术中心和新奇设计理念演绎全新层次的全球小型舒适和奢华精品酒店与一身的创新建筑 ⏹ 1995年，在北京紧邻CBD 的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块。

侨福芳草地项目是侨福集团在北京市开发的第一个大型商业项目，侨福希望这是一个标志性的建筑，并为21世纪功能完备的一流办公建筑设立一个新的标准 ⏹ Parkview Green 侨福·芳草地目前入驻品牌店铺78家。

钟表珠宝，时尚服饰，风格配饰，高级定制品牌包含其中。

涵盖了零售、餐饮、休闲娱乐、配套服务等。

体现购物中心的主题性，将文化艺术理念融入其中。

让购物者在环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动与商铺形成互动，做到有效营销 ⏹ 侨福芳草地购物中心和82000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责目录一、关于侨福31.关于侨福集团32.商业模式3二、项目概况4三、项目开发背景及历程5四、项目定位6五、项目区位分析71.区域商圈环境分析72.区域客群导入分析83.区域周边交通状况分析9六、建筑规划设计101.建筑外立面设计102.室内设计123.艺术景观设计194.设计数据指标21七、项目动线设计221.外部动线222.内部动线23八、业态规划布局251.业态组合及占比252.业态品牌273.业态组合分析及品牌布局334.整体业态分析34九、项目运营及租金情况34十、项目整体分析与借鉴34商业与艺术融合的典范——北京侨福芳草地在购物中心饱受“同质化”诟病及电商冲击之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。

用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。

如今，随着消费者对于消费品质的追求，购物中心开始将艺术品展览引入其中。

不少艺术机构也愿意将展览放到更贴近市场的购物中心内。

购物中心方面不仅可以收取场地租赁费，也可以提升商业气氛。

作为商业项目与艺术融合的典范，并不仅仅只是在购物购物中心中摆上几件艺术品，而是在开发前就把艺术文化当作整个项目的一部分，研究购物中心如何与艺术共存，设计前期，包括建筑挑高、建筑材料的运用等，也在设计的同时融入了文化艺术理念。

同时，在购物中心的环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动。

在为消费者带来更多感官体验的同时，也会加深消费者对商场的个性印象。

这将是购物中心发展很好的一个趋势。

一、关于侨福1.关于侨福集团侨福集团由黄氏家族创立，其是英国超准石油公司的母公司,20世纪50年代创建于台湾,总部现已迁移到香港,业务涉及房地产、能源、物流、纸业等。

企业信条是“最高品质、以人为本”。

集团开发项目不仅遍及亚洲，更已将触角迈向欧陆，面向全球视野，是当代地产发展、休闲产业与精致生活品质创造者的卓越代表。

半个多世纪以来集团一直秉持着以人为先的理念，致力以创新独到的设计、绿色环保理念以及对细节的无懈追求，从而打造经典地标建筑。

集团项目包括香港阳明山庄，南京丁山花园大酒店，台北怡亨精品酒店，新加坡的鹤楼和侨福ÉCLAT，以及法国的布瓦隆酒店。

2012年7月，黄氏家族将香港上市公司侨福企业（00207.HK）73.5%股权，以3.62亿港元的价格出售，随后黄建华辞任侨福企业的执行董事兼董事会主席，由中粮地产董事长马建平代替。

虽然没有了上市公司，但是也没有了股东对投资回报率的压力。

2.商业模式侨福建设企业是中国可持续建筑事业的先行者之一。

侨福是一个生活方式的开发者，欣赏独特性。

做一个建筑，必须使其能经受得住时间的考验。

永远走在时代前列同时坚持绿色环保可持续发展永续经营，绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节，在20世纪50年代末创建本公司之来，一直恪守的品牌承诺。

因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。

目标是开发具有最高质量的标志性项目。

二、项目概况⏹项目名称：侨福芳草地⏹项目地址：北京市朝阳区东大桥路9号⏹所在商圈：CBD商圈⏹项目占地面积：13.8万平方米⏹项目总建筑面积：20万平方米⏹建筑类型：塔楼⏹建筑层数：4层（地上2层，地下2层）⏹净层高：2.9米⏹绿化率：30%⏹开业时间：2012年9月⏹项目定位：纯正体验式购物中心⏹经营特色：艺术文化与时尚相结合，纯正体验式购物⏹物业组成：购物中心、写字楼、艺术中心、精品酒店⏹项目开发商：香港侨福集团、北京侨福置业有限公司⏹物业管理：北京侨福置业有限公司⏹招商顾问：仲量联行⏹建筑设计：综汇建筑设计有限公司、北京建筑设计研究院⏹工程顾问：奥雅纳工程顾问⏹酒店室内设计顾问：利是百顺有限公司⏹灯光顾问：费希尔·马兰士·斯通公司⏹造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司⏹电梯：直梯A、B座10部，梯速105米/分钟，C、D座8部，梯速90米/分钟，购物中心20部扶梯⏹停车位：1000个⏹项目总投资：30亿元⏹获奖情况：2010年美国绿色建筑协会能源与环境设计先锋评级（LEED）铂金级奖认证2010 MIPIM Asia「最佳绿色建筑」大奖2011 FuturArc 商业类建筑的Green Leadership (绿色领袖)大奖Parkview Green芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。

侨福芳草地总投资逾30亿元，是其在内地投资的第一个大型商业项目。

侨福芳草地建筑体量并不大总面积为20万㎡，其拥有2栋18层和2座9层的顶级写字楼、地下2层和地上2层的时尚购物中心、当代艺术展览、研究与公众教育的艺术中心和新奇设计理念演绎全新层次的全球小型舒适和奢华精品酒店与一身的创新建筑。

将其打造成多元化的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活版块。

其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。

三、项目开发背景及历程作为侨福企业在大陆投资兴建的第一个大型项目，侨福芳草地传承并进一步发扬了侨福集团的绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节，追求高品质、高标准，侨福永远走在时代前列坚持绿色环保可持续发展永续经营，在20世纪50年代末创建本公司之来，这一直是集团恪守的品牌承诺。

因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。

而侨福芳草地的目标就是开发具有最高质量的标志性项目。

作为以人为本的“智能化建筑”，侨福芳草地以其超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，为北京的建筑设计业界厘定出崭新的时代标准。

而对于侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。

各种艺术品与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。

将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，而这便是侨福芳草地所一直倡导的城市地标理念。

开发背景1995年，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块。

侨福芳草地项目是侨福集团在北京市开发的第一个大型商业项目，侨福希望这是一个标志性的建筑，并为21世纪功能完备的一流办公建筑设立一个新的标准。

而设计理念必须是一个科技杰作，必须本土化、生态、节能、环保，即项目的设计、采购和建设都要利用自身优势的资源。

侨福集团从一开始就将背景的环境问题纳入他们的规划设计中，严格地执行北京建筑法律法规。

在这个前提下建筑的概念是一个非传统的、很难是实现的方案，这个标准将是一个生态建筑。

为此，2000年12月，香港侨福集团为侨福芳草地项目制定出一个发展大纲，挑战中国和国际上所有大型综合商业开发的习惯做法。

开发一个创新、尖锐和最新完美的商业建筑。

开发历程◆1995年，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块◆2000年开始设计规划，并在2000年圣诞前夜提出了环保设计这个理念，并反复的修改◆2002年的委托设计，最初是作为研发以满足项目的技术可行性，经过反复讨论、辩论和工程分析、计算机模拟◆2005年通过了初步设计方案和获得了施工认可◆2009年竣工◆2010年，总体量20万平方米的侨福芳草地完工四、项目定位⏹总体定位：多元的商业及文化休闲综合体、体验式购物中心，北京潮流风尚新地标。

⏹档次定位：高端，品牌稀缺性（50%以上的品牌都是第一次进入中国，或第一次在北京设店）。

⏹商业定位：全国首家纯正的体验式购物中心⏹目标客群：注重时尚与艺术的都市专业人士、年轻白领阶层及家庭收入较高人群、涉外人士、区域商务往来人群。

⏹经营特色：艺术与购物中心共存，为购物中心增加“文艺范”和体验性，打造一个艺术文化为主题的购物中心，并克服消费者对多数购物中心的审美疲劳，在购物休闲时不乏味。

并且购物中心长期以文化、艺术为主题的营销活动，通过举办展览等吸引更多的消费者。

五、项目区位分析1.区域商圈环境分析⏹区域位置：侨福芳草地四至：东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝阳门外大街，南至日坛北路。

⏹CBD商圈：商务商业互动性现代化综合商圈。

CBD办公物业站全市的21%。

全京城41家五星级酒店中有10家在CBD区域。

⏹商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主。

⏹商圈特点：商务氛围成熟、商业基础较好，商业设施完善以大型综合购物中心商业为主区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高。

2.区域客群导入分析侨福芳草地的挑高和更多的开放公共空间，以及浓厚的艺术氛围，是吸引小众、雅皮的时尚品牌进驻。

CBD区域25%的商业、娱乐设施的消费群体即为工作在50%的写字楼的商务白领和常驻本区域酒店和高档公寓的高端消费人群。

目前在客流之中，来自写字楼的公司人已经占到三至四成。

由于写字楼出口设在商场内部，他们通常会在这里解决午餐。

侨福芳草地特地推出了针对写字楼员工的会员政策，还会为他们安排珠宝、手表的专长鉴赏讲座。

除此以外，专门为了COS和度小月这样的品牌而来的客人也占了相当比例。

每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，周六、周日的人流量有1.2万左右。

3.区域周边交通状况分析项目位于CBD核心商业圈，东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝阳门外大街，南至日坛北路。